Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.
Определение общего коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации отражает зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Из-за отсутствия достаточных данных по продажам аналогичных объектов ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:
СК = НПб/р + Р + Л ± Св.к., где
СК – ставка капитализации;
НПб/р – безрисковая норма прибыли;
Р – надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;
Л – надбавка за низкую ликвидность объекта;
Св.к. – ставка возврата капитала.
Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).
Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Калуге с учетом собранных данных Р = 4%.
Надбавка за дополнительный риск – 4%.
Коэффициент на ликвидность определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,4 года.
Кн/ликв. = Кбезриск. × время продажи = 0,07 × 0,4 = 0,028 или 2,8%
Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 4,8%.
Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда – рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).
В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г.Калуге такова, что для сравнительно новых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (–).
Общий коэффициент капитализации равен:
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186
Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода от аренды
Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 14100 руб./кв.м
Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 14100 × 1375,8 = 19.398.780 руб.;
Расчет эффективного валового дохода (ЭВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузки сдаваемых платежей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.
Проведенные расчеты показали, что ЭВД объекта оценки составляет:
19.398.780 × 0,92 = 17.846.877,6 руб.
Таблица 11
Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода
| Эффективный валовой доход (ЭВД) | 17846877,60 руб. |
| Операционные расходы, | 3045391,19 руб. |
| в т.ч. | |
| · налог на здание | 291494,44 руб. |
| · страховые платежи | 53897,45 руб. |
| · коммунальные платежи | 1249281,43 руб. |
| · управление объектом | 392631,31 руб. |
| · текущий ремонт (4% от ЭВД) | 713875,10 руб. |
| · прочие расходы (2% от ОР) | 47115,76 руб. |
| · резерв на замещение (3,6% от ЭВД) | 642487,59 руб. |
| Чистый операционный доход (ЧОД) до налогообложения | 14801486,41 руб. |
| Чистый операционный доход (ЧОД) с учетом налога на прибыль | 11249129,67 руб. |
| Общий коэффициент капитализации (R0) | 0,19 |
| Стоимость оцениваемого здания составляет | 60479191,77 руб. |
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составляет 60.479.191,77 руб., или округленно 60.479.192 руб. (Шестьдесят миллионов четыреста семьдесят девять тысяч сто девяносто два рубля) без НДС.
Применяя различные подходы к оценке имущества, мы пришли к следующим результатам:
Таблица 12
| Подходы (методы) | Весовой коэффициент | Стоимость, руб. |
| Затратный подход (метод сравнительной единицы) | 0,35 | 25982918 |
| Рыночный подход (метод прямого сравнения продаж) | 0,25 | 44307639 |
| Доходный подход (метод прямой капитализации дохода) | 0,4 | 60479192 |
| Итоговая величина стоимости | 1,00 | 44362607,85 |
Затратный подход весом в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо объектов с незначительным износом. Оцениваемое здание принадлежит к категории объектов недвижимости с низким уровнем износа, поэтому удельный вес значения рыночной стоимости, полученной в рамках затратного подхода, будет иметь достаточно высокий коэффициент – 0,35.
Данные, положенные в основу рыночного подхода, нельзя считать абсолютно надежными, в связи с чем к результатам рыночного подхода к оценке стоимости данного объекта необходимо относится осторожно. Исходя из этого, результату рыночного подхода придается весовой коэффициент 0,25.
Доходная стоимость отражает рыночное поведение типичного инвестора, поэтому результату данного подхода присваивается максимальный весовой коэффициент – 0,40.
Таким образом, на наш взгляд, наиболее объективно следующее распределение коэффициентов:
· затратный подход – 0,35;
· рыночный подход – 0,25;
· доходный подход – 0,40.
С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.12.2007г. составляет округленно 44.362.608 руб. (Сорок четыре миллиона триста шестьдесят две тысячи шестьсот восемь рублей) без учета НДС.
Стоимость недвижимости компании определяется ее дисконтированными будущими денежными потоками, и новая стоимость создается лишь тогда, когда компании получают такую отдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечение капитала. Управление стоимостью еще углубляет эти концепции, так как в такой системе управления именно на них строится весь механизм принятия крупных стратегических и оперативных решений. Правильно налаженное управление стоимостью означает, что все устремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной общей цели: помочь компании максимизировать свою стоимость недвижимости, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.
Управление стоимостью принципиально отличается от систем планирования, принятых в 60-е годы. Оно перестало быть функцией исключительно руководящего аппарата и призвано усовершенствовать принятие решений на всех уровнях организации. В нем изначально заложена предпосылка, что командно-административный стиль принятия решений сверху вниз не приносит должных результатов, особенно в крупных многопрофильных корпорациях. А значит, менеджерам низшего звена нужно научиться использовать стоимостные показатели для принятия более толковых решений. Управление стоимостью требует регулировать баланс наравне с отчетом о прибылях и убытках и поддерживать разумное равновесие между долгосрочными и краткосрочными целями деятельности. Если управление стоимостью внедрено и организовано должным образом, корпорация получает огромные выгоды. Такое управление, по сути, представляет собой непрерывную реорганизацию, направленную на достижение максимальной стоимости.
Для оцениваемого объекта управление стоимостью сводится к более эффективному использованию имеющихся площадей.
Оцениваемое здание имеет чердак общей площадью 328,2 м2, который в настоящее время частично используется как склад канцелярских принадлежностей. С одной стороны, проведение соответствующей реконструкции позволит сделать это помещение жилым. С другой стороны, в последнее время в связи с расширением сотрудничества калужских предприятий с иногородними и иностранными компаниями значительно возрос спрос на гостиничные услуги. В этой связи предлагается провести комплексную реконструкцию чердачного помещения для перевода ее в разряд жилой мансарды, где планируется организовать гостиницу из 14 двухместных номеров класса «люкс».
Стоимость мероприятий по реконструкции мансарды представлена в табл.13.
Таблица 13
Смета расходов на реконструкцию мансарды
| № | Наименование работ | Стоимость, руб. |
| 1 | Общестроительные работы (демонтаж) | 406.211 |
| 2 | Общестроительные работы (новые) | 2.448.728 |
| 3 | Холодное и горячее водоснабжение | 49.818 |
| 4 | Отопление | 90.144 |
| 5 | Канализация и сантехническое оборудование | 31.738 |
| 6 | Приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование | 67.534 |
| 7 | Электросиловое оборудование и электроосвещение | 422.402 |
| 8 | Устройство связи | 37.010 |
| 9 | Охранно-пожарная сигнализация | 114.531 |
| 10 | Автоматика отопления, вентиляция | 7.638 |
| 11 | Благоустройство номеров | 872.640 |
| Итого | 4.548.394 | |
Для финансирования этих работ предполагается использовать кредит на следующих условиях: