Оценка недвижимого имущества торгового павильона (стр. 9 из 9)
| Показатель | Значение |
| Ставка дохода на инвестиции, % | 21,56 % |
| Норма возврата капитала, % | 1,43% |
| Общий коэффициент капитализации, % | 22,99% |
Таким образом, общий коэффициент капитализации составляет с учетом округления 23 %, что является наиболее реальной ставкой прямой капитализации для оцениваемой недвижимости.
Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода сведен в Таблицу 18:
Таблица 181. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом
| Наименование | Значение |
| Чистый операционный доход, руб. | 27368 |
| Ставка капитализации | 22,99% |
| Стоимость объекта, определенная доходным подходом, руб. без НДС | 119045 |
Таким образом, стоимость объекта оценки –здание торгового павильона, расположенного по адресу: Тульская область, г.Кимовск ул. Ленина 52а, определенная доходным подходом составляет 119045 руб. без учета НДС.
6.6 ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Для определения рыночной стоимости объектов оценки были использованы три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.
Таблица 19. Результаты расчета стоимости объекта разными подходами
| Наименование показателя | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Стоимость объекта оценки, руб. без НДС | 1508105 | 1215900 | 119045 |
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Значительные различия стоимостей полученных применим сравнительного и доходного подходов к оценке объясняется несогласованностью ценовых предложений на продажу и аренду аналогичных объектов недвижимости, возникшей в связи с неопределенностью конъюнктуры рынков недвижимости и капитала, связанной с прогрессирующим экономическим кризисом. Владельцы коммерческой недвижимости продолжают рассматривать ее как средство накопления, которое, несмотря на все прогнозы, существенно не дешевеет, с надеждой на успешное преодоление кризиса. С другой стороны арендодатели сталкиваются с существенным снижением спроса на аренду своей недвижимости в связи с общим спадом коммерческой активности и вынуждены снижать арендные ставки. В среднесрочной перспективе периода кредитования, по мнению оценщиков необходимо учитывать обе тенденции.
На основании вышеизложенного, оценщики пришли к выводу о том, что для определения итоговой стоимости объекта доходному и сравнительному подходу присвоены удельные веса 0,2 и 0,7 соответственно, а затратному подходу –0,1.
Окончательная рыночная стоимость объектов оценки определяется по формуле:
Cсогл. = Cдох.*Ддох. + Cср.*Дср.,
где Сдох., Сср. - рыночные стоимости, рассчитанные соответственно доходным подходом, рыночным подходом, руб.;
Ддох., Дср. - соответственно, значимость этих методов.
Тогда согласованная стоимость объекта оценки составит:
Таблица 20. Расчет итоговой рыночной стоимости
| Показатель | Значение |
| Стоимость по затратному подходу, руб. без НДС | 1508105 |
| Удельный вес по затратному подходу | 0,10 |
| Стоимость по сравнительному подходу, руб. без НДС | 1215900 |
| Удельный вес по сравнительному подходу | 0,70 |
| Стоимость по доходному подходу, руб. без НДС | 119045 |
| Удельный вес по доходному подходу | 0,20 |
| Согласованная рыночная стоимость, руб. без НДС | 1025749 |
| Итоговая рыночная стоимость, руб. без НДС | 1026000 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки –здания торгового павильона, расположенного по адресу: Тульская область, г. Кимовск, ул. Ленина 52а составляет: 1026000 (Один миллион двадцать шесть тысяч рублей) руб. без учета НДС.
6. РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Расчет ликвидационной стоимости состоит из следующих этапов:
- Расчет чистой стоимости реализации.
- Расчет ликвидационной стоимости.
6.1 РАСЧЕТ ЧИСТОЙ СТОИМОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ
Чистая стоимость реализации определяется по формуле:
,где ЧСР – чистая стоимость реализации;
РС – рыночная стоимость объекта недвижимости;
З – затраты, связанные с реализацией предмета залога, %. Данную статью расходов образуют такие расходы, как комиссионные оценщиков и юристов, консультантов, административные издержки до завершения ликвидации и т.д. Уровень данных затрат принимается равным 20% от полученной рыночной стоимости.
Кр – коэффициент компенсации риска.
Коэффициент компенсации риска рассчитывается как отношение фактора текущей стоимости для срока кредитования при доходности вложений в недвижимость к фактору текущей стоимости для срока кредитования при процентной ставке по кредиту.
где d – ставка дисконтирования;
i – процентная ставка по кредиту. С учетом средних значений кредитных ставок в банках высшей категории надежности, ставка по кредиту принимается равной 18%.
n – срок выдачи кредита, в нашем случае принимается равным 12 месяцам.
Таблица 21. Расчет чистой стоимости реализации объектов оценки
| Показатель | Значение |
| Рыночная стоимость объектов оценки, руб. | 1025700 |
| Прочие затраты, % | 10,00% |
| Ставка дисконта, % | 21,56% |
| Ставка по кредиту, % | 18,00% |
| Срок кредита, мес. | 12 |
| Коэффициент компенсации риска, % | 3,44% |
| Чистая стоимость реализации, руб. | 887865 |
6.2 РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:
,где ЛС – ликвидационная стоимость имущества;
ЧСР – чистая стоимость реализации;
tрын – это «разумно долгий» срок экспозиции при продаже по рыночной цене аналогов. Срок экспозиции определялся, исходя из ликвидности данного объекта недвижимости. Согласно обзорам рынка коммерческой недвижимости тульских агентств, чтобы объекты, аналогичные оцениваемому по масштабам и назначению, нашли своего покупателя, требуется срок экспозиции 3 месяца;
tн – срок, при котором осуществляется вынужденная продажа (по ликвидационной стоимости). В соответствии с Инструкцией ЦБР от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» ссуда может считаться обеспеченной в частности, если вся юридическая документация в отношении залоговых прав банка оформлена таким образом, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 180 дней со дня, когда реализации залоговых прав становится для банка необходимой. Необходимость реализации залоговых прав возникает не позднее, чем на 30-й день задержки заемщиком очередных платежей банку по основному долгу либо по процентам. Учитывая ликвидность оцениваемой недвижимости, tн принят в нашем случае в размере 30 дней (в дальнейших расчетах – 1 месяц);
tc – срок судебного разбирательства для обращения взыскания на предмет залога. Учет данного срока необходим в связи с тем, что реализация предмета залога возможна только после окончания всех судебных процедур. Оценщиками было сделано предположение, что договор залога и иная документация по кредитному договору будет оформлена надлежащим образом, и судебные процедуры займут достаточно короткий срок – 5 месяцев.
d – ставка дисконтирования.
Таблица 22. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
| Показатель | Значение |
| Чистая стоимость реализации, руб. | 887865 |
| Разумно долгий срок экспозиции, мес. | 6 |
| Срок вынужденной продажи, мес. | 1 |
| Срок судебного разбирательства, мес. | 5 |
| Ставка дисконта, % | 22% |
| Расчетная ликвидационная стоимость, руб. | 691387 |
| Итоговая ликвидационная стоимость, руб. | 691000 |
Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки – здания торгового павильона общей площадью 42 кв.м составляет 691000 (Шестьсот девяносто одна тысяча руб.) без учета НДС.
7. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Выполнив необходимые расчеты, можно прийти к следующему выводу:
- рыночная стоимость объекта оценки - недвижимого имущества: здание торгового павильона общей площадью 42 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Кимовск, ул. Ленина 52а составляет 1026000 (Один миллион двадцать шесть тысяч) руб. без учета НДС.
- ликвидационная стоимость объекта оценки- недвижимого имущества: здание торгового павильона общей площадью 42 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, к Кимовск, ул.Ленина 52а составляет 691000 (Шестьсот девяносто одна тысяча) руб. без учета НДС.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1 Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации ", от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ
2 Оценка недвижимости. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2008
3 Болдырев В.С., Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М., Азбука, 2007
4 Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений, Пер. англ.. М. ИНФРА-М, 2007
5 Учебное и практическое пособие «Оценка рыночной стоимости недвижимости». М.: Дело, 2008
6 Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов.
7 КО-ИНВЕСТ. Индексы цен в строительстве. Выпуск № 50. 2006 год.
8 Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2007