Оценка недвижимого имущества торгового павильона (стр. 7 из 9)

Показатели	Ан. №1	Ан. №2	Ан. №3	Ан. №4	Ан. №5
Местонахождение	г. Кимовск, ул. Коммунистическая 10а	г. Новомосковск, ул. Депо 20а	г. Кимовск, ул. Бессолова 16	г. Новомосковск, ул. Бережного 3	г. Северо-Задонск ул. Мичурина 76
Наличие коммуникаций	есть	есть	есть	есть	есть
Уровень отделки	Хор.	Хор.	Отл.	Хор.	Хор.
Ставка аренды аналога, руб. с НДС/ кв. м в месяц	300	250	400	350	250
Ставка аренды аналога, руб. без НДС/ кв. м в месяц	254	212	339	297	212
Общая площадь, кв.м.	35	500	1000	520	45
Техническое состояние	В	В	А	В	В

Окончательный расчет искомой рыночной стоимости среднемесячного размера арендной платы за пользование объектом производится как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок, а другая степень отклонения скорректированной от первоначального значения арендной ставки аналога.

Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D – удельный вес, %; Q – всего корректировок; q – количество корректировок по данному аналогу; n – количество аналогов

Расчет цены, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной ставки аренды от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D – удельный вес, %; Q – суммарное отклонение; q – отклонение по данному аналогу; n – количество аналогов.

Для определения степени однородности полученных стоимостей используется коэффициент вариации. Совокупность значений в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 30%.

Таблица 9.Расчет действительного валового дохода от использования объекта

Показатели	Объект оценки	Ан. №1	Ан. №2	Ан. №3	Ан. №4	Ан. №5
Общая площадь объекта недвижимости, кв.м.	42	30	500	1000	520	45
Техническое состояние	В	В	В	B	B	B
Арендная ставка за 1 кв.м. аналога, руб./мес	-	1 100	750	900	900	1 200
Корректировка на уторгование	-	-13%	-13%	-13%	-13%	-13%
Корректировка на дату предложения	-	0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка ни тип здания	-	0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка на местоположение	-	0%	-5%	0%	-5%	0%
Корректировка на площадь	-	16	30%	30%	30%	16
Корректировка на коммуникации	-	0%	0%	0%	0%	0%
Итоговая процентная корректировка	-	3%	12%	17%	12%	3%
Скорректированная арендная ставка за 1 кв. м № 1, руб./мес	-	262	237	397	333	218
Корректировка на техническое состояние, руб.	-	0	0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка за 1 кв. м № 2, руб./мес	-	262	237	397	333	218
Коэффициент вариации, %	-	-	-	-	-	21%
Количество корректировок	-	2	3	2	3	2
Удельный вес по количеству корректировок	-	20,83%	18,75%	20,83%	18,75%	20,83%
Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв.м. по количеству корректировок, руб./мес.	290
Процент отклонения от первоначальной цены предложения	-	3,15%	11,79%	17,11%	12,12%	2,83%
Удельный вес по отклонению от первоначальной цены	-	23,32%	18,73%	15,90%	18,55%	23,49%
Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб./мес.	282
Итоговая арендная ставка за 1 кв.м. объекта недвижимости, руб./мес.	286
Итоговая арендная ставка за 1 кв.м. объекта недвижимости, руб./г.	143943

К ставкам аренды аналогов были применены следующие корректировки:

1. Корректировка на цену предложения (корректировка на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми в аренду, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца (арендодателя). Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между арендатором и арендодателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

При оценке зданий, помещений и земельных участков доходным подходом экспертами Русской Службы Оценки А.А. Марчук, Е.А. Бутова, проводившими исследование рынка недвижимости в начале 2009 г. рекомендованы к использованию значения скидок на торг для предложений аренды, приведенные в нижеследующей таблице.

Таблица 10. Рекомендуемые скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилая недвижимость	Торговая недвижимость	Офисная недвижимость	Производственная и складская недвижимость	Земельные участки
До 250	8	13	14	13	15
Свыше 250 до 500	6	11	12	11	13
Свыше 500	6	11	12	11	13

С учетом типа оцениваемого здания и численности населения г. Кимовска применили скидку на торг для ставок продажи аналогов в г. Кимовск 13%.

2. Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на аренду недвижимости могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.

3. Корректировка на тип здания. Рассматриваемый объект недвижимости и его аналоги являются однотипными административными зданиями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию и т.д. В связи с этим корректировка на тип здания оценщиками не применялась.

4. Корректировка на местоположение. Рзмер арендной платы за пользование коммерческой недвижимостью во многом определяется местоположением объекта. В данном случае аналоги объекта оценки расположены в г. Новомосковск, имеющим более высокий социально-экономический уровень развития, а в связи с этим большее число потенциальных посетителей торговых центров. Анализ рынка показал, что ставки аренды в г. Новомосковске в среднем на 5 % выше, чем в соседнем с ним г. Донском и Кимовске.Таким образом к стоимостям аренды всех аналогов в Новомосковске, применена понижающая корректировка на местоположение в размере 5% , а в Кимовске и Донском 0%.

5. Корректировка на площадь здания. Ставка аренды за 1 кв.м. здания большей площади как правило меньше, чем здания меньшей площади. Увеличение площади аналога на 300 кв.м. по сравнению с оцениваемым объектом, снижает арендную ставку за 1 кв.м. в нем на 3%. Величина данной поправки определяется на основе анализа рынка недвижимости и информации агентств недвижимости города Тулы и Тульской области.

6. Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к размеру арендной ставки за пользование торговыми зданиями в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. Объект оценки и его аналоги имеют примерно одинаковый уровень отделки, поэтому соответствующая корректировка не применялась.

7. Корректировка на наличие коммуникаций. Объект оценки и найденные аналоги обладают полным набором коммуникаций, поэтому данная корректировка не применялась.

8. Корректировка на техническое состояние здания. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтных работ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, до состояния оцениваемого объекта. Размер корректировок принимается на основе анализа цен строительных организаций.

Потенциальный валовый доход от использования объекта оценки был уменьшен до величины действительного валового дохода на коэффициент недозагрузки площадей, учитывающий возможные потери от неполного использования объекта для аренды. Размер коэффициента установлен на уровне 0,90 экспертно с учетом анализа рынка аренды торговых площадей в Тульской области.

По сведениям, предоставленным заказчиком, расходы по содержанию объекта оценки составляют 8536 в месяц или 102432 в год. Действительный валовой доход от использования объекта оценки был уменьшен до величины действительного валового дохода на коэффициент недозагрузки площадей

Таблица 11. Расчет чистого операционного дохода от использования объекта оценки

Наименование	Значение
Потенциальный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС	143943
Коэффициент недозагрузки площадей	0,90
Действительный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС	129548
Эксплуатационные расходы, руб. в год	102180
Чистый операционный доход, руб. без НДС	27368

Определение ставки капитализации