Оценка недвижимого имущества торгового павильона (стр. 6 из 9)
1. Корректировка на цену предложения (корректировка на уторгование). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка. Анализ рынка показывает, что при совершении сделок купли-продажи цена предложения снижается в среднем на 3-5%.
2. Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.
3. Корректировка на тип здания. Рассматриваемые объекты недвижимости и их аналоги являются однотипными офисными зданиями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию и т.д. В связи с этим корректировка на тип здания и помещения оценщиками не применялась.
4. Корректировка на местоположение. Стоимость зданий и помещений торгового назначения во многом определяется близостью к центру города, удобством подъездных путей, а так же зависит от уровня развития социальной и экономической инфраструктуры населенного пункта, в котором расположен объект оценки и количества потенциальных посетителей, что в свою очередь зависит от наличия и количества в районе расположения торговых площадей жилых домов. Аналоги объекта оценки №2, №3 и №4 расположены в недалеко от центра города. В связи с этим корректировка на местоположение к аналогам не применялась. Аналоги №1 расположен в г. Новомосковск, имеющим значительно более высокий уровень численности населения и также социально экономического развития, а вследствие чего большее количество потенциальный посетителей. В связи с этим к этим аналогам была применена понижающая корректировка в размере 5%. Аналог №5 расположен в центре поселка Епифань, имеющим историческую ценность. Сюда приезжает много людей из других городов, поэтому здесь большее количество потенциальных посетителей. В связи с этим к данному аналогу была применена понижающая корректировка в размере 5%.
5. Корректировка на площадь зданий. Стоимость 1 кв.м. в зданиях большей площади, как правило, меньше, чем в зданиях меньшей площади. На основе анализа рынка недвижимости и информации агентств недвижимости Тулы, Новомосковска и Тульской области был сделан вывод о том, что увеличение площади аналогичных зданий в среднем на 300 кв.м приводит к снижению стоимости на в среднем 3%.
6. Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к стоимостям 1 кв. м площади торговых зданий в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. По данным обзоров рынка недвижимости хуже отделанные здания стоят в среднем на 5-15% дешевле, чем оснащенные на более высоком уровне. Аналоги №2,№ 4 и №5 имеют хороший уровень отделки, как объект оценки, кроме аналогов №1и №3 с отличным уровнем отделки. Таким образом, к их стоимости была применена понижающая корректировка в размере 10%.
7. Корректировка на техническое состояние здания. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтных работ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, до состояния оцениваемого объекта. Размер корректировок был принят на основе анализа цен строительных организаций Тульской области. В среднем отличие в стоимости за 1 кв. м для зданий торгового назначения, техническое состояние которых отличатся по шкале, приведенной в Таблице 7, на одно значение, составляет 40 рублей.
Таблица 7. Шкала укрупненной оценки технического состояния зданий
| Характеристика технического состояния | Диапазон коэффициентов физического износа, % | Код технического состояния |
| Отличное состояние, ремонт не требуется | 0 – 20 | А |
| Хорошее состояние, требуется текущий ремонт | 20 – 40 | B |
| Удовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов | 40 – 60 | C |
| Неудовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт | Более 60 | D |
Удельный вес по количеству корректировок находится по формуле:
где D1 – удельный вес, %; Q1 – всего корректировок; q1 – количество корректировок по данному аналогу; n – количество аналог
Таким образом, стоимость объекта оценки – торгового павильона, расположенного по адресу: Тульская область, г. Кимовск, ул. Ленина 52а, определенная сравнительным подходом составляет 1215900 руб. без учета НДС.
6.5 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить доход не меньший, чем та же сумма, размещенная в альтернативном, наименее рисковом месте.
В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Методов оценки, входящих в доходный подход более 20, но в российской практике более распространены два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.
Из группы методов доходного подхода для рассматриваемого объекта наиболее подходящими по своему назначению являются метод прямой капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.
Воспользуемся первым из указанных методов - прямой капитализацией дохода, которая базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Базовая формула для определения стоимости с использованием метода прямой капитализации дохода имеет следующий вид:
,где V- стоимость объекта оценки; I – ожидаемый годовой доход от использования объекта; R – годовая ставка капитализации дохода.
Расчеты по методу прямой капитализации включают определение:
– потенциального валового дохода;
– действительного (эффективного) валового дохода;
– операционных расходов и чистого операционного дохода;
– ставки капитализации;
– текущей стоимости объекта недвижимости.
В качестве способа получения дохода от эксплуатации оцениваемого здания выбирается предоставление их в аренду за плату. Для определения суммы годового дохода оценивается величина годовой арендной ставки за 1 кв. м площади зданий и помещений определенного типа. В этих целях была проанализирована ценовая информация web-порталов специализированного издания «Моя реклама»и «Делового посредника», а также тульских агентств недвижимости.
Определение ставки капитализации
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
- обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);
- окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата капитала.
В результат анализа информации, полученной от крупных Тульских агентств недвижимости, таких как «Твинсервис», «Арго», «Юлия-Недвижимость, а также из специализированного периодического издания «Деловой посредник», можно выявить имеющиеся на дату оценки предложения аренды зданий, аналогичных оцениваемому.
Таблица 8.Информация об аналогах объекта оценки