Оценка недвижимого имущества торгового павильона (стр. 5 из 9)
122*24,1*132,98=390988 рублей
Стоимость замещения улучшений без НДС равна:
390988-(390988*15,06/100)=332105 рублей
Таким образом, стоимость замещения улучшений составила 460047 руб.
Таблица 4. Расчет стоимости объекта затратным подходом
| Наименование | Значение |
| Стоимость замещения улучшений, руб. без НДС | 332105 |
| Стоимость земельного участка, руб. | 1176000 |
| Стоимость объекта оценки затратным подходом, руб. без НДС | 1508105 |
В результате стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом, с учетом стоимости земельного участка, без учета НДС составила 1508105 рублей.
6.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Ввиду недостаточной информации о сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу.
Рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, может быть рассчитана по формуле:
Сс. = П*Сан.,
где Сс - стоимость здания, определенная методом аналогичных продаж, руб.; П - площадь здания, кв.м; Сан - стоимость 1 кв.м площади сопоставимых аналогов, руб.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
В настоящее время на рынке недвижимости Тульской области спрос и предложение на объекты аналогичного назначения и главное, качества и процента завершенности, характеризуются высокой активностью, для предоставления достаточного объема ценовой информации для применения сравнительного подхода.
В результате анализа информации, полученной от тульских агентств недвижимости, оценщики выявили имеющиеся на дату оценки предложения объектов недвижимости аналогичных оцениваемому объекту недвижимости:
Таблица 5. Таблица характеристик объектов торгового назначения по сравнительным продажам
| Номер объекта сравнения | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
| Местонахождение | Новомосковск, Трудовые резервы | Кимовск, Толстого | Донской, Октябрьская | Кимовск, Мичурина | Епифань, Кимовский район, Красная площадь |
| Юридическое описание | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное | Полное |
| Стоимость аналога с НДС, руб. | 1400000 | 1130000 | 1230000 | 900000 | 1300000 |
| Стоимость аналога без НДС, руб. | 1186441 | 957627 | 1042373 | 762712 | 1101695 |
| Физические характеристики | |||||
| Строительные характеристики | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены шлакоблок | Фундамент бетонный, стены шлакоблок | Фун6дамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены сендвич- панель |
| Общая площадь, кв. м | 27,5 | 36 | 32,5 | 34,5 | 20 |
| Площадь участка, кв.м | 130 | 36 | 32,5 | 34,5 | 25 |
| Коммуникации | Все необходимое | Частично | Все необходимое | Частично | Все необходимое |
| Состояние | Отличное | Хорошее, ремонт не требуется | Отличное | Хорошее, после ремонта | Хорошее, после ремонта |
| Использование | Продуктовый павильон | Обувной павильон | Продуктовый павильон | Продуктовый павильон | Продуктовый павильон |
Окончательный расчет средней рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости производится как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок, а другая степень отклонения скорректированной от первоначального значения стоимости аналога.
Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:
где D1 – удельный вес, %; Q1 – всего корректировок; q1 – количество корректировок по данному аналогу; n – количество аналогов.
Расчет цены, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной стоимости от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:
где D2 – удельный вес, %; Q2 – суммарное отклонение; q2 – отклонение по данному аналогу; n – количество аналогов.
Для оценки надежности полученной статистической информации по степени их однородности в рамках данного отчета оценщики считают наиболее подходящим использовать методику доктора математических наук Д. Сепетлиева, подразумевающую расчет коэффициента вариации. Коэффициент вариации используют для сравнения рассеивания двух и более признаков, имеющих различные единицы измерения. Коэффициент вариации представляет собой относительную меру рассеивания, выраженную в процентах.
Коэффициент вариации случайной величины — мера относительного разброса случайной величины; показывает, какую долю среднего значения этой величины составляет ее средний разброс. В отличии от среднего квадратического или стандартного отклонения измеряет не абсолютную, а относительную меру разброса значений признака в статистической совокупности.
Коэффициент вариации вычисляется по формуле:
,где
- искомый показатель, 
- среднее квадратичное отклонение, 
- средняя величина.По методике Д. Сепетлиева рекомендуемым допустимым значением коэффициента вариации является 30 %. При превышении этой величины числовой ряд признается неоднородным, а следовательно исходные данные об аналогах объекта оценки непригодными для формулирования выводов по результатам статистического анализа.
Таблица 6. Расчет стоимости здания торгового назначения сравнительным подходом
| Показатели | Объект оценки | Ан. №1 | Ан. №2 | Ан. №3 | Ан. №4 | Ан. №5 |
| Стоимость аналога с НДС, руб. | - | 1400000 | 1130000 | 1230000 | 900000 | 1300000 |
| Общая площадь здания, кв.м. | 42 | 27,5 | 36 | 32,5 | 34,5 | 20 |
| Техническое состояние | В | А | В | А | В | В |
| Стоимость аналога без НДС, руб. | 1186441 | 957627 | 10412373 | 762712 | 1101695 | |
| Стоимость 1 кв.м. аналога без НДС, руб. | - | 43143 | 26601 | 32073 | 22108 | 55085 |
| Корректировка на торг | - | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% |
| Корректировка на дату предложения | - | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Корректировка на тип здания | - | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Корректировка на местоположение | - | -5% | 0% | 0% | 0% | -5% |
| Корректировка на площадь | - | -1% | -2% | -2% | -2% | -2% |
| Корректировка на уровень отделки | - | -10% | 0% | -10% | 0% | 0% |
| Корректировка на коммуникации | - | 0% | 10% | 0% | 10% | 0% |
| Итоговая процентная корректировка | - | -26% | 17% | -22% | -17% | -22% |
| Скорректированная цена за 1 кв. м № 1, руб. | - | 31926 | 22079 | 25017 | 18349 | 42966 |
| Корректировка на техническое состояние, руб. | - | 0 | 2 000 | 0 | 2000 | 2 000 |
| Скорректированная цена за 1 кв. м № 2, руб. | - | 31926 | 24079 | 25017 | 20349 | 44966 |
| Коэффициент вариации, % | - | - | - | 25% | ||
| Количество корректировок | - | 3 | 3 | 4 | 2 | 4 |
| Удельный вес по количеству корректировок | - | 20,31% | 20,31% | 18,75% | 21,88% | 18,75% |
| Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по количеству корректировок, руб. | 28887 | |||||
| Процент отклонения от первоначальной цены предложения | - | 26,00% | 9,48% | 15,76% | 17,00% | 18,37% |
| Удельный вес по отклонению от первоначальной цены | - | 17,50% | 22,26% | 20,45% | 20,09% | 19,70% |
| Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб. | 29016 | |||||
| Итоговая стоимость 1 кв.м., руб. | 28950 | |||||
| Рыночная стоимость объекта, руб. без НДС | 1215900 |
К стоимостям предложения объектов-аналогов были применены следующие корректировки (объект недвижимости – офисные помещения):