Оценка недвижимого имущества торгового павильона (стр. 4 из 9)
Затраты по строительству здания могут определяться на основе фактически выполненного объема работ, проектной документации, визуального осмотра объекта оценки.
За основу расчета восстановительной стоимости объекта оценки был использован сметный расчет на его строительство в ценах на 01.01.1998 г. и справка о дополнительных неотделимых улучшениях объекта по состоянию на 14.08.1999 г.
Указанные показатели были приведены в условия цен на дату оценки индексным методом. По данным бухгалтерии Заказчика, сметная стоимость строительства объекта оценки представлена на январь 1998 года. За период с января 1998 г. по август 2000 года строительство объекта оценки было завершено и установлены неотделимые улучшения объекта оценки.
Полная восстановительная стоимость оцениваемой недвижимости была определена с использованием укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС) с индексированием затрат на строительство на период оценки и на основании стоимости строительства аналогичных объектов по состоянию на дату оценки.
Восстановительная стоимость объекта оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства единицы по УПВС.
В общем случае пересчет стоимости из условий базового года строительства в условия на дату оценки осуществляется по формуле:
СВ = О * С69 * И69-84 * К69-84 * И84-91 К84-91* И91-2010*Прзаст.
где: СВ — восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах, существующих на дату оценки; О – количество удельных единиц стоимости; С69 — восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах базового года строительства, на 1.01.69г.; И69-84 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г.; К69-84 — территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984 года; И84-91 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г.; К84-91 — территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991 года; И91-2010 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1991г. в условия, существующие на дату оценки; Прзаст. – прибыль застройщика.
Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1969 года в уровень 1 января 1984 года используется постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек». В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г. в среднем колеблются от 1,15 до 1,19 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,01.
Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1984 года в уровень 1 января 1991 года используется постановление Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1991 года «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве». В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г. в среднем колеблются от 1,50 до 1,60 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,02.
Индекс пересчета стоимости подрядных (строительно-монтажных) работ с учетом материалов по производственному строительству к ценам 1991 года на III квартал 2010 г., утвержденный Приложением к Письму Минрегиона России от 13 июля 2010 г. № 21713-СК/08. Его значение для объектов, расположенных в Тульской области составляет 51,00 (без НДС).
Поскольку удельные показатели учитывают только затраты на строительство, возникает необходимость введения поправки на прибыль застройщика. Под прибылью застройщика (девелопера) подразумевается прибыль организации, осуществляющей весь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности или долгосрочной аренды) на участок территории под застройку до времени полной реализации созданных объектов недвижимости новым собственникам.
Каких-либо нормативных показателей прибыли застройщика для производственных объектов недвижимости не существует. В этой связи оценщики сделали предположение о том, что величина данного показателя для подобных объектов должна в целом соответствовать уровню прибыли девелопера для рынка коммерческой недвижимости. Поскольку достоверных данных о значении прибыли девелопера в Тульской области оценщикам получить не удалось, за основу был взят уровень прибыли застройщика (девелопера) в г. Москве, который по имеющимся у оценщиков данным на 2007 г. в среднем составлял 25 – 30 % (Аналитический консалтинговый центр «Миэль».
По данным специализированного аналитического WEB-портала IRN.ru (Индикаторы рынка недвижимости) цены на коммерческую недвижимость, по прогнозу сделанному аналитиками UBS, повысятся к лету 2010 году в среднем на 10 % .По мнению оценщиков, размеры прибылей девелоперов коммерческой недвижимости повысятся соразмерно и составят соответственно 35-40 %.
Относительно низкая удаленность г. Тулы от г. Москвы, позволяет сделать предположение о соизмеримости средних ставок прибыли девелопера коммерческой недвижимости в этих городах.
Исходя из вышесказанного, оценщики приняли размер прибыли застройщика (девелопера) на среднем уровне от указанных выше прогнозных значений ((35 %+40%) / 2) =37,5 %., т.е. Прзаст. = 1,375
Таким образом, итоговый коэффициент пересчета без НДС составит:
1,18*1,01*1,56*1,02*51*1,375 = 132,98
Определение величины накопленного износа улучшений
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств (таких, как прочность, надежность, устойчивость и др.) объекта недвижимости (его отдельных конструктивных элементов) под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Влиянию физического износа подвержены все без исключения объекты недвижимого имущества.
Функциональный (моральный) износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре объекта недвижимости, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
Внешний (экономический) износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты занесем в таблицу.
Таблица 2. Определение физического износа объекта оценки
| Наименование конструктивных элементов | Удельный вес конструктивного элемента, % | Износ,% | Процент износа к строению |
| Фундамент | 6 | 3 | 0,18 |
| Стены и перегородки | 20 | 15 | 3 |
| Крыша | 7 | 1 | 0,07 |
| Перекрытия | 8 | 2 | 0,16 |
| Полы | 10 | 32 | 3,2 |
| Наружная и внутренняя отделка | 13 | 12 | 1,56 |
| Окна | 11 | 2 | 0,22 |
| Двери | 7 | 13 | 0,91 |
| Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации | 18 | 32 | 5,76 |
| Итого | 100 | 15,06 |
Таким образом, процент физического износа здания торгового павильона составляет 15%.
Восстановительная стоимость недвижимости корректировалась до величины стоимости замещения улучшений на накопленный износ по формуле:
где Сзат. – стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом; Ифиз. – величина физического износа, %; Ифункц. – величина функционального (морального) износа, %; Иэкон. – величина экономического (внешнего) износа, % Расчет стоимости замещения улучшений приведен в Таблице 3.
Восстановительная стоимость объекта оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства единицы по УПВС, коэффициент пересчета к УПВС.
Таблица 3. Расчет стоимости замещения улучшений
| № | Наименование основного средства в бухгалтерии | Литер | Площадь по внешнему обмеру, м2 | Объем строит., м3 | Измеритель | Стоим. единицы по УПВС, руб. | Номер сборника, таблицы УПВС | Коэфф. пересчета к УПВС | Восстановит. стоимость, руб. | Физический износ, % | Стоимость замещения улучшений, руб. без НДС |
| п/п | |||||||||||
| 1 | Торговый павиольон | А | 42 | 122 | Объем, куб.м | 24,1 | Сб.№33, табл. 2а | 132,98 | 390988 | 15,06% | 367493 |
Восстановительная стоимость объекта оценки равна: