Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.
Использованы результаты визуального осмотра и данные, предоставленные заказчиком. Непосредственный осмотр объекта проводился 25 августа 2010 года. Уровень отделки объекта оценки можно охарактеризовать как хороший. Техническое состояние отличное.
| Год постройки здания | 2000 |
| Общая площадь, кв. м | 42 кв. м |
| Количество этажей | 1 |
Количественные и качественные характеристики объекта получены на основе изучения сведений технического паспорта на объект (Инв. № 70:420:002:15001550), составленном Кимовским отделением Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ»
Объект оценки принадлежит ИП Ковалеву на праве собственности.
Технические характеристики недвижимого имущества представлены в Таблице
Таблица 1. Основные характеристики объектов недвижимого имущества
| Наименование конструктивного элемента | Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее) | Дефекты и техническое состояние |
| Фундамент | Бетонный ленточный | Техническое состояние оценивается как отличное. |
| Стены и их наружная отделка | Шлакоблок, утепленный минеральной каменной ватой с фасадной отделкой профнастил | Техническое состояние оценивается как хорошее, т.к имеются царапины |
| Перегородки | Гипсолит | Техническое состояние оценивается как отличное |
| Перекрытия | Брус деревянный | Техническое состояние оценивается как отличное |
| Покрытие кровли | Металлочерепица с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков. | Техническое состояние оценивается как отличное |
| Полы | Деревянные, покрытые линолеумом | Техническое состояние оценивается как удовлетворительное, т.к имеется вздутие материала местами, истертость линолеума |
| Проемы оконные | Двойные, глухие | Техническое состояние оценивается как отличное |
| Проемы дверные | Металлические | Техническое состояние оценивается как хорошее, т.к уплотнительные прокладки слегка изношены |
| Внутренняя отделка | Панели ПВХ | Техническое состояние оценивается как отличное |
| Наружная отделка | Профнастил | Техническое состояние оценивается удовлетворительное, т.к имеются царапины, окрасочный слой местами поврежден |
| Инженерное состояние | Электроснабжение, водопровод, система отопления, вентиляция | Техническое состояние оценивается как удовлетворительное, т.к имеются отвесы проводов электропроводки, капельные течи в местах врезки крана |
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход потенциальному инвестору.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Наилучшее и наиболее эффективное использование: на основании анализа всех возможных вариантов, можно прийти к выводу о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве торгового павильона.
Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:
- Затратный метод;
- Метод прямого сравнительного анализа продаж;
- Доходный метод.
Использование трёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.
1. Затратный подход:
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости застройки улучшений за вычетом накопленного износа.
2. Сравнительный подход:
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.
3. Доходный подход
Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данное имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход собственность на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить доход не меньший, чем та же сумма, размещенная альтернативным, наименее рискованным вариантом инвестирования. В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Для оценки недвижимости как индивидуальной вещи наиболее часто за основу расчета денежного потока используется доход от аренды. Таким образом, для расчета искомой стоимости объекта оценки были применены все подхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный.
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость застройки улучшений на участке за вычетом накопленного износа.
Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:
1. Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли (права аренды земли) в целях её оптимального использования.
2. Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строения, идентичного оцениваемому или аналогичному им по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.
3. Определение величины накопленного износа строения.
4. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.
5. Определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и стоимости его улучшений.
Оценка стоимости земельного участка.
Объект оценки расположен на земельном участке площадью 52кв.м с кадастровым № 70:420:002:15001550, принадлежащем ИП Ковалеву на праве собственности.
Стоимость земельного участка определена на основе данных, полученных от кимовского агентства недвижимости «Любимый город».
| Округленная средняя цена за 1 сотку | 28000 |
| Площадь земельного участка, соток | 42 |
| Стоимость земельного участка по сравнительному подходу, руб. без НДС | 1176000 |
В результате стоимость земельного участка без учета НДС составила 1176000рублей.
Оценка стоимости восстановления(замещения)
Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.
Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого помещения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.
Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.