Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью (стр. 9 из 16)
РА = PAO / S x K1 x K2 x K3 x K4 х K5 х K6
где PA – скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;
PAО – начальная стоимость сопоставимого объекта (цена предложения);
S – площадь сопоставимого объекта;
К1 – поправка на различие в физическом износе (техническом состоянии объекта оценки и объектов-аналогов);
К2 – поправка на общий размер зданий (оцениваемого объекта и объектов-аналогов);
К3 – поправка на различие в плотности застройки территории;
К4 – поправка на дату сделки.
К5 – поправка на цену предложения.
К6 – поправка на местоположение.
Поправка на различие в физическом износе оцениваемого объекта и объектов-аналогов рассчитывалась по формуле:
,где К1 - поправка на износ;
Иоб - фактический физ. износ оцениваемого объекта, %;
Иан - фактический физ.износ аналога, %.
Величины физического износа объектов-аналогов принимались по данным риэлторских агентств, см. Табл. 3.2.1. За величину физического износа оцениваемого объекта принята средневзвешенная величина износа зданий, определенная на основе предоставленных документов - см. Табл. 5.3.2.
Поправка на конструктивные особенности. Данная поправка вводилась в связи с конструктивными отличиями оцениваемого здания от объектов-аналогов. В частности, общий размер объекта оценки (Vo) существенно отличается от общего размера объектов-аналогов (Va). Поправка рассчитывалась с применением коэффициентов для учета разницы в размерах сравниваемых объектов:
Предварительно определялась величина Пк = (Vо – Vа)/Vо при Vо>Vа. Затем по таблице приведенной в находился искомый коэффициент К2.
Поправка на различия в плотности застройки территории
Плотность застройки представляет собой отношение общей площади оснований зданий и сооружений к общей площади земельного участка, на котором данные объекты размещены. Этот показатель указывает на эффективность использования земельного участка и отвечает принципу оптимизации вклада улучшения в единый объект. Отличие по этому показателю оцениваемого объекта от показателя объекта- аналога обосновывается процедурой сравнения.
Поправка К3 исчислялась на основе расчета удельной разницы между плотностью застройки объекта оценки и объекта аналога.
Поправка на цену предложения. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам. По данным риэлтерских компаний цены предложений для коммерческих объектов отличаются от цен реальных сделок примерно на 5% - 10%. Указанные величины и были приняты в качестве данной поправки.
Поправка на дату появления цены предложения должна подсчитываться исходя из потерь в цене вследствие изменения уровня инфляции. Применительно к объектам – аналогам эта поправка вводилась с учетом изменения цены предложения за рассматриваемый период.
Поправка на местоположение.
Данная поправка служит для того, чтобы учесть изменение стоимости недвижимого имущества в связи с отличием в местах расположения объектов-аналогов и оцениваемой недвижимости. Поскольку, объекты-аналоги расположены в других районах города данная поправка имеет большое значение в настоящей оценке. Поправочный коэффициент определен методом парных продаж на основе анализа цен сопоставимых объектов недвижимости на основании информации из местных СМИ, данных из архива оценщика и из сети Интернет (с сайта www.sia.ru и др.)
Значения рыночной стоимости 1 кв. м оцениваемых объектов определялись далее как средневзвешенные величины скорректированных цен 1 кв. м объектов-аналогов.
Расчетные значения описанных поправок по объектам-аналогам, а также величины самой рыночной стоимости кв. м общей площади оцениваемого объекта методом прямого сравнительного анализа продаж приведены ниже в табл. №3.2.2.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта определялась далее произведением полученной для него стоимости одного кв. м на величину его общей площади. Приведение ценообразующих характеристик объектов аналогов
Таблица №3.2.2
| Цены и поправки | Ед. изм. | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 | Аналог № 4 | Аналог № 5 | Аналог № 6 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| Плотность застройки | м2/м2 | 0,061 | 0,3 | 0,363 | 0,27 | 0,373 | 0,234 |
| Цена 1 м2 общей площади до корректировки | руб./м2 | 8 982 | 3 333 | 4 411 | 6 111 | 3 801 | 917 |
| Поправка на дату продажи | --- | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,07 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | 8 982 | 3 333 | 4 411 | 6 111 | 3 801 | 981 |
| Поправка на местоположение | --- | 0,90 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,90 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | 8 084 | 3 333 | 4 411 | 6 111 | 3 801 | 883 |
| Поправка на износ | --- | 0,714 | 0,625 | 0,625 | 0,625 | 0,625 | 1,000 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | 5 774 | 2 083 | 2 757 | 3 819 | 2 376 | 883 |
| Поправка на масштаб | --- | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,87 | 0,87 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | 5774 | 2083 | 2757 | 3819 | 2067 | 768 |
| Поправка на плотность застройки | --- | 1,06 | 0,67 | 0,57 | 0,72 | 0,56 | 0,78 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | 6098 | 1402 | 1577 | 2754 | 1149 | 598 |
| Поправка на цену предложения | --- | 0,90 | 0,90 | 0,90 | 0,90 | 0,90 | 0,90 |
| Скорректированная цена | руб./м2 | 5 488 | 1 262 | 1 420 | 2 479 | 1 035 | 538 |
| Итого, приведенные цены 1 м2 общей площади объектов-аналогов | руб./м2 | 5 488 | 1 262 | 1 420 | 2 479 | 1 035 | 538 |
| Число поправок | 4 | 3 | 3 | 3 | 4 | 5 | |
| Ранг | 2 | 5 | 6 | 4 | 3 | 1 | |
| Число объектов | 6 | ||||||
| Средневзвешенная стоимость 1 кв.м., руб. | 1 848, 75 | ||||||
| Рыночная стоимость объекта оценки, руб. | 6 972 754 |
Из таблицы следует, что рыночная стоимость объекта оценки – комплекса зданий производственно-складского назначения с правом собственности на земельный участок (как единого объекта) составляет – 6972 754 рублей или округленно – 6 973 000 рублей.
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «11» ноября 2009 года объект оценки (как единый объект) имел следующую рыночную стоимость, определенную на основе сравнительного подхода:
6 973 000 (Шесть миллионов девятьсот семьдесят три тысячи) руб.
3.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода
Недвижимость приобретается по следующим причинам: для непосредственного использования (проживания); для получения доходов. Доходный подход делает упор на мотивацию получения дохода.
Доход (прибыль), создаваемый недвижимым имуществом, поступает к владельцу в виде:
· текущих денежных поступлений;
· текущей экономии на налогах;
· будущих доходов от арендной платы;
· будущей экономии на налогах;
· доходов от прироста капитала.
Определение рыночной стоимости предполагает хорошую информированность покупателя и продавца. Поэтому оно основано на положении, что покупатели и продавцы учитывают все потенциальные выгоды от владения имуществом.
Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации) заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта, недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Базовая формула имеет вид:
где С – стоимость объекта недвижимости;
D – чистый доход;
К – коэффициент капитализации.
Таким образом, для определения стоимости объекта методом прямой капитализации необходимо:
1. определить доход от использования объекта за первый прогнозный год;
2. рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.
Определение чистого дохода
Чистый доход – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.
Чистый операционный доход базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что прогноз делается для первого после даты проведения оценки года. Расчет чистого операционного дохода начинается с расчета потенциального валового дохода (выручки).
Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности. При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить удельные стоимости, например, месячную арендную плату за 1 м2, по использованию оцениваемого объекта.
Изучение периодических изданий («Все объявления Иркутска»- ВОИ недвижимость, «Из рук в руки»-Извр, «Дело», «Доска объявлений Иркутска»-ДОИ и др.), электронных изданий (www.sia.ru и др.) с 01.01.2009 г. по октябрь 2009 г., а также переговоры с риэлтерами, позволили выбрать объекты аналоги с ценовыми характеристиками арендных ставок.