Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и продаваемым объектом собственности. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравнимому объекту, а не по оцениваемой собственности.
Доходный подход
Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду (или от других видов доходной деятельности), и от последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.
В связи с тем, что объект оценки не является имуществом, при оценке которого требовалось бы дополнительные стандарты, данная оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519.
При определении стоимости земельного участка, в предположении, что он находится на праве собственности, использовался метод прямого сравнения продаж.
3.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.
Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).
Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.
В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:
· метод валовой ренты;
· метод сравнения продаж.
В рамках сравнительного подхода, реализуемого в настоящей оценке, расчеты производятся по методу сравнения продаж.
Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается, исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
· подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
· определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
· сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
· приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.
Оценщиком были проанализированы предложения по аренде и продаже объектов производственно-складских комплексов, зданий, помещений, земельных участков в г. Иркутске с января 2009 г. по октябрь 2009 г. В качестве исходных данных использовалась стоимостная информация, опубликованная в электронных и печатных СМИ (www.sia.ru и др., «Из рук в руки» - Изрвр, «Все объявления Иркутска» - ВОИ, «Дело», «Доска объявлений Иркутска» - ДОИ и т.п.).
Выбранные сопоставимые объекты и данные о ценах предложения по продаже Баз (производственно-складских комплексов) в г. Иркутске, приведены ниже, в Табл. №3.2.1.
1. База (ул. Аргунова) 3340 кв.м. + 5,5 га = 30000 тыс. руб. (dom- irk.ru/...., 15.09.2009 г. , АН «Новый век», т. 24-08-44, 709-560).
2. База (ул. Ракитная) 3000 кв.м. + 1,0 га = 10000 тыс. руб. (dom-irk.ru/...., 15.09.2009 г. , АН «Слобода», т. 333-926, 951-851, 333-926, Константин Геннадьевич, 951-851, 333-926).
3. База (ул. Ракитная) 3627 кв.м. + 1,0 га собственность = 16000 тыс. руб. (dom-irk.ru/...., 15.09.2009 г. , АН «Слобода», т. 333-926, 68-23-68, 333-920, Дмитрий Николаевич).
4. База (ул. Ракитная) 2700 кв.м. + 1,0 га собственность = 16500 тыс. руб. (dom-irk.ru/ sfm1.asp, 25.10.2009 г. , АН «Слобода», т. 333-926, 951-851, 333-926, Константин Геннадьевич, 951-851, 333-926).
5. База (Кая) 2236 кв.м. + 0,6 га = 8500 тыс. руб. (Изрвр №57 (504), 7-9 августа 2009 г., т. 20-74-98, 57-60-93).
6. База (Иркутск-2) 1636 кв.м. + 0,7 га = 1500 тыс. руб. (Изрвр, №13 (460), 27 февраля – 1 марта 2009 г., т.65-78-65).
Таблица аналогов для метода прямого сравнительного анализа продаж
Таблица 3.2.1
| Объект оценки: База (ул.Ракитная, 14), общая площадь зданий – 3771,6 кв.м., земельный участок – 3,75 га. | ||||||
| Характеристика объектов | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 | Аналог № 4 | Аналог № 5 | Аналог № 6 |
| Местоположение | ул. Аргунова | ул. Ракитная | ул. Ракитная | ул. Ракитная | ул. Ракитная | Иркутск -2 |
| Общая площадь капитальных строений, кв.м. | 3340 | 3000 | 3627 | 2700 | 2236 | 1636 |
| Площадь земельного участка, кв.м. | 55000 | 10000 | 10000 | 10000 | 6000 | 7000 |
| Право на земельный участок | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности |
| Плотность застройки | 0,061 | 0,30 | 0,36 | 0,27 | 0,373 | 0,234 |
| Техническое состояние | удовлетворительное | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | требует ремонта |
| Ориентировочное значение физического износа, % | 30% | 20% | 20% | 20% | 20% | 50% |
| Цена предложения, тыс. руб. | 30 000 | 10 000 | 16 000 | 16 500 | 8 500 | 1 500 |
| Цена предложения, руб.за 1 кв.м. улучшений | 8 982 | 3 333 | 4 411 | 6 111 | 3 801 | 917 |
| Дата оферты | август 2009 г. | август 2009 г. | август 2009 г. | август 2009 г. | август 2009 г. | февраль 2009 г. |
| Источник информации и контактное лицо | http://dom-irk.ru т. 240-844 | http://dom-irk.ru т. 333-926 | http://dom-irk.ru т. 333-926 | http://dom-irk.ru т.333-926 | Изрвр 7-9 августа 2009, т. 207-498 | Изрвр 27 февр - 1 марта 2009,т.65-78-65 |
В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади объекта недвижимости.
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.
В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:
1) Переданные права на недвижимость; 2) Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости; 3) Условия продажи (чистота сделки); 4) Время продажи; 5) Функциональное назначение объекта; 6) Местоположение; 7) Удобство подъездных путей; 8) Площадь объекта; 9) Техническое состояние зданий.
Выбор сопоставимых объектов. В ходе анализа рынка баз производственно-складского назначения в г. Иркутске были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи на дату проведения оценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице №3.2.1.
Отобранные аналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементов сравнения. А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности на здание и земельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж), отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, местоположению (промышленная зона, окраина г. Иркутска) и экономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования), сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями, ограждением и охраной и т.п.).
Однако, найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объекта оценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площади зданий, их техническом состоянии, в плотности застройки территории и др.
Приведение цен объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующих корректировок по вышеуказанным отличиям.
Корректировки для цен объектов-аналогов. Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом: