Таблица №2.2.1
Средняя стоимость(газета «Дело», №16 от 1 сентября 2009 г.) коммерческой недвижимости в Иркутске на 29.08.2009г. (тыс. руб./кв. м)
| Сегмент рынка недвижимости | Районы г. Иркутск | ||||
| Кировский | Куйбышевский | Октябрьский | Свердловский | Ленинский | |
| Склады (продажа) | - | - | 24,00 | 8,13 | 12,18 |
| Склады (аренда) | 0,25 | - | - | - | 0,35 |
| Магазины (продажа) | 37,02 | - | 36,71 | 21,0 | 18,01 |
| Магазины (аренда) | 2,17 | - | 0,60 | - | 0,43 |
| Офисы (продажа) | 36,46 | - | 35,97 | 21,0 | 18,01 |
| Офисы (аренда) | 0,94 | - | 0,65 | - | 0,35 |
Стоимость объектов существенно зависит от их местоположения, физического состояния, качества отделки и других факторов.
Общий анализ рынка земельных участков
Одним из важнейших факторов жизнедеятельности и производства является земля. Рынок земли в России, ее регионах и на местах находится в начальной стадии своего становления. Государственные и местные администрации постепенно отказываются от своей монополии на часть прав на землю, формируя рынок прав аренды и права собственности на земельные участки. Этот процесс осуществляется путем: а) передачи сельскохозяйственных земель в собственность работникам села; б) продажи земель населенных пунктов и других категорий земель посредством выкупа этих участков под зданиями и сооружениями предприятий; в) продажи с торгов прав аренды земельных участков и в собственность для строительства в основном жилья, торговых и офисных объектов; г) передачи дачных и приусадебных земельных участков в собственность их пользователям.
На фоне первичного рынка земли, на котором наблюдается массированное предложение земельных участков, начинает формироваться вторичный рынок земельных участков, особенно в крупных городах и их окрестностях, то есть там, где потребность в земельных участках для строительства и ведения дачного и приусадебного хозяйства наиболее высока.
Цены на земельные участки в таких городах на этом рынке тем выше, чем они ближе к центру города или центру административно-деловой активности. На цену также влияют факторы конкретного местоположения, уровень транспортной доступности для продукции и услуг, размеры участков, наличие коммуникаций и т.п.
Все изложенное справедливо и для г. Иркутска, особенно для Кировского района и его ближайшего окружения. Отмеченные факты продажи Администрацией г. Иркутска права долгосрочной аренды земельных участков на торгах, высокая стоимость нового строительства жилых и офисных зданий ясно указывает на рост цен на такие участки в городе. Это особенно проявляется в ценах предложений на незастроенные земельные участки небольших размеров (5-30 соток) колеблющихся от 1000 руб/кв.м. до 10000 руб/кв.м. и выше в зависимости от ценовых запросов, конкретного местоположения и площади участка.
Подобные тенденции ожидаются в г. Иркутске, хотя наличие площадей для застройки будет вносить свои отличительные особенности в формировании рынка земельных участков.
В целом, такой разброс цен говорит о ранней стадии развития вторичного рынка земельных участков, но он также задает ориентиры возможного темпа роста цен и соотношения спроса-предложения.
2.3 Нормативное регулирование оценочной деятельности
Настоящая оценка проведена с применением положений:
1. Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1].
2. Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности; утверждены Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».
В соответствии с Федеральным законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты:
4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Так как отчет выполняется для определения рыночной стоимости имущества в том виде, как это определено Федеральным законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519, то дополнительных стандартов при проведении настоящей оценки, а также отступлений от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки не предусматривается.
Раздел 3. Оценка недвижимого имущества (на примере производственно складской базы)
3.1 Основные подходы и методы оценки
Определение рыночной стоимости улучшений земельного участка (зданий и сооружений) осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода:
затратный подход, основанный на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества; затратный подход при определении рыночной стоимости земельного участка свободного от улучшений не используется;
сравнительный подход, основанный на анализе данных о недавних продажах и ценах предложений на аналогичные объекты недвижимости;
доходный подход, основанный на определении рыночной стоимости объекта недвижимости как текущей стоимости будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект.
Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов, исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту, и установить окончательную оценку стоимости объекта собственности.
Затратный подход
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.
Суть данного метода определения рыночной стоимости состоит в расчете восстановительной стоимости здания (стоимости воспроизводства или стоимости замещения с учетом прибыли инвестора, включающей в свою очередь прибыль застройщика) за вычетом оцененного износа и увеличенную на стоимость участка земли как незастроенного.
Подход с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.
Затратный подход использует стоимость воспроизводства в качестве базы, из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания. Согласно методологии затратного подхода, максимальная стоимость собственности для осведомленного покупателя - это величина, требуемая в настоящее время на производство или строительство новой собственности эквивалентной полезности. Поскольку оцениваемая собственность, как правило, бывает не новой, то полная стоимость воспроизводства должна быть уменьшена, чтобы отразить потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания, накопленного собственностью на дату оценки.
Сравнительный подход
В сравнительном подходе (метод прямого сравнительного анализа продаж) для того, чтобы получить показание наиболее вероятной цены продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование сравнительного подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, обмениваемым или предлагаемым на рынке. Трудность в использовании рыночного подхода для оценки собственности заключается в нахождении достаточно достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация. Слишком часто большинство деталей, имеющих отношение к продаже, бывают недоступны. Чем большим количеством сравнимых продаж располагает оценщик, тем лучше он сможет установить и подтвердить уровень стоимости.