Объекты оценки находятся недалеко от прибрежной зоны оз. Чертово. Они расположены на неохраняемой территории, которая примыкает к тупиковой части транспортного ответвления от ул. Ракитной.
Для части зданий визуально обнаруживаются значительные разрушения и повреждения основных конструктивных элементов или их частей. Здания построены в основном в период 1979-1991 гг. по действующим на то время технологиям и конструктивным решениям. Описание объекта оценки приведено в таблице № 2.1.1.
Характеристика комплекса зданий, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14 (по материалам Технических паспортов зданий на 2003 г.)
Таблица № 2.1.1
| № п/п | Наименование объекта оценки, год постройки и характеристика текущего состояния объекта | Характеристика объекта недвижимости |
| 1 | 2 | 5 |
| 1. | Лесопилка (Литер Е) – 1974 г.; незначительные трещины в фундаменте; частичный раскол, глубокие трещины в стенах; сколы шифера крыши; трещины и выбоины на полу; трещины в рамах и перекос полотна в дверных проемах; выбоины и износ окрашенного слоя; трещины в отмостках. 1.1. Навес (Литер а) – Фундаменты: деревянные столбы; Стены двусторонние дощатые; Крыша – шифер. 1.2. Навес (Литер а1) – Фундаменты: деревянные столбы; Стены двусторонние дощатые; Крыша – шифер. | Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонный Стены: кирпичные Перекрытия: железобетонные Кровля: шифер Полы: бетонные Окна: двойные глухие Ворота: металлические Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 5658 м3. Общая площадь: 1063,5м2. Полезная площадь:949,90 кв.м. Группа капитальности: |
| 2. | Административный корпус (Литер А) - 1971 г.Трещины в цоколе фундамента; трещины в стенах; имеются трещины вдоль потолка; щели и трещины на полу, износ окраски; износ окраски рам; перекос дверных полотен; трещины в штукатурке, износ окраски; трещины и выбоины в отмостках | Здание 2-этажное Фундаменты: бетонные ленточные Стены: панельные Перекрытия: панельные, дощатые Кровля: шифер по деревянной обрешетке Полы: дощатые, цементные, линолеум Окна: деревянные 2 створные блоки Двери :деревянные филенчатые блоки Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска Инж. Сети: центральное тепло-водоснабжение, электроосвещение Строительный объем: 2979 м3 Общая полезная площадь : 889,4 м2 Группа капитальности: |
| 3. | Сторожевая будка (Литер Б) – 1971 г.; трещины в фундаменте; трещины в стенах; зазоры в местах сопряжения, трещины вдоль потолка; сколы шифера, повреждение стропил; щели в полу, износ окраски; износ окраски, трещины в оконных рамах и полотен дверей; выбоины и трещины в отмостках. | Здание 1-этажное Фундаменты: бетонные ленточные Стены: кирпичные Перекрытия: деревянные, отепленные Кровля: шифер по деревянным стропилам Полы: дощатые Окна: 2-е глухие Двери: филенчатые простые Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 44 м3 Общая площадь: 17,2 м2 Общая полезная площадь: 10,6 м2 Группа капитальности: |
| 4. | Склад (Литер Д)– 1991г.; Имеются трещины в цоколе; выпадение кирпича, глубокие трещины в стенах; коррозия металла перекрытий; сколы, повреждения крыши; износ окраски, трещины в проемах; выбоины и трещины в отмостках | Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонные столбы Стены: кирпичные Полы: Перекрытия: металлические Кровля: шифер Окна: по 1 глухому Двери: в переплете железные Внутренняя отделка: отсутствует Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 5764 м3. Общая площадь: 787,5 м2 Группа капитальности: |
| 5. | Склад (Литер Ж) – 1969 г.; | Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонные столбы Стены: кирпичные Полы: бетонные Перекрытия: железобетонные Кровля: рубероид Двери: ворота металлические Инж. Сети: электроосвещение Строительный объем: 1648 м3 Общая площадь: 468,3 м2 Группа капитальности: |
| 6. | Дом вагончик (Литер К ) – 1989 г.; Состояние фундамента, стен, крыши и пола – удовлетворительное. 6.1. Навес – площадь 29,9 кв.м. | Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонные столбы Стены: дощатые Полы: бетонные Перекрытия: Кровля: шифер Окна: Двери: Инж. Сети: электроснабжение Строительный объем: 1095 м3. Общая площадь: 243,9 м2 Группа капитальности: |
| 7. | Блок подсобных цехов (Литер Л) – 1970 г.; Трещины в фундаменте; трещины, сколы в стенах; состояние перекрытий – удовлетворительное; незначительные повреждения кровли; трещины в полу; износ окраски проемов; износ побелки; сколы в отмостках | Здание: 1-этажное Фундаменты: бетонный Стены: кирпичные Полы: бетонные Перекрытия: железобетонные Кровля: рубероид Проемы: двойные глухие, ворота металлические Инж. Сети: электроснабжение Строительный объем: 3557 м3. Общая площадь: 611,1 м2 Группа капитальности: |
| 8. | Подстанция КТП 630 КВА (Литер З) –1997 г.; незначительные трещины в фундаменте; в целом состояние объекта хорошее | Здание: 1-металлическое Фундаменты: бетонные блоки Стены: металлические Перекрытия: Кровля: металлическая Окна: Двери: металлические Инж. Сети: Строительный объем: Общая площадь: 5,8 м2 Группа капитальности: |
В порядке уточнения технического состояния зданий в отчете использована информация, полученная при их визуальном осмотре.
1. Лесопилка. Угол стены (восточный справа) опустился, трещины - до 5 см. Смежный пристрой отошел от главной стены (щель в верхней части – до 15 – 20 см) с наклоном во внешнюю сторону. Трещины в верхней части стены пристроя до 5 см., его угол (западный справа) опустился. В связи с чем образовались трещины в верхней части стены до 10 см. Имеет место наличие трещин в верхней части торцевой стены пристроя. Кровля протекает. У навеса отсутствует большая часть крыши.
2. Административное здание. У большей части окон стекла отсутствуют.
3. Сторожевая будка. Перекос кирпичной стены. Наличие трещины до 5 см. Шифер частью сломан. Стекол в окнах нет. Инженерное обустройство отсутствует.
4. Склад (Литер Ж). Фундамент на железобетонных сваях. В местах примыкания с ленточной частью фундамента в сваях оголена внутренняя арматура. Окончания некоторых свай в этих местах разрушаются до 10- 20% от площади сечения. Крыльцо – бетонные блоки смещены, требуется его замена. Проемы и отделка отсутствуют. Инженерное обустройство отсутствует. Кровля протекает
5. Дом вагончик. Стены дощатые, местами доски оторваны. Требуется замена стен, крыши и проемов. Отделка отсутствует.
6. Склад (Литер Д). Западная торцевая стена отсутствует. Южная продольная стена разрушена на 60-70%. Проемы деформированы. Стекол нет. Инженерное обустройство отсутствует. Отделка отсутствует. Кровля протекает
7. Блок подсобных цехов. Стены кирпичные. Угол (вверху южный слева) – трещины до 5 см. Внутренние дверные проемы отсутствуют. Окна выходящие на проезжую часть застекленные. Инженерное обустройство отсутствует. Отделка отсутствует. Кровля протекает
8. Трансформаторная подстанция. Металлический корпус – местами наблюдается ржавчина.
Изложенное позволило учесть данную информацию для доопределения степени износа объектов оценки (см. Приложение 2).
2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим.
Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и обеспечивает получение максимально возможного дохода.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционные подхода к стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.
Коммерческую недвижимость можно разделить на следующие группы по функциональному признаку:
- торговая;
- офисная;
- производственная;
- складская.
Наиболее высокую рыночную стоимость (а также наиболее высокую арендную плату) имеет недвижимость торгового назначения, затем идут офисные помещения. Объекты недвижимости производственного и складского назначения обычно существенно уступают в стоимости (в пересчете на1 кв.м.) выше обозначенным объектам.
Рассмотрим возможные варианты использования оцениваемых объектов недвижимости. Их использование в качестве торговых и офисных объектов, на наш взгляд, встречает определенные сложности. В частности, объекты расположены в производственной зоне, что резко снижает интерес инвесторов, в том числе из-за значительной удаленности от основных пешеходных и автомобильных маршрутов, по которым осуществляется перевозка пассажиров и имеют специфическую планировку, мало пригодную для офисов и торговой деятельности.
Наиболее рациональным и физически возможным, на наш взгляд, для оцениваемых объектов недвижимости является вариант использования в качестве производственных или складских объектов. Они имеют всю необходимую функциональность, специфические объемно-планировочные решения, характерные для преимущественно типичного складского типа деятельности (капитальные стены и фундамент, металлические двери и ворота, достаточную высоту помещений, большое число окон, бетонные полы и проч.).