4. Преимущества доверительного управления очевидны. Во-первых, объект управляется квалифицированно, на профессиональной основе, что дает возможность повысить доходность его эксплуатации. Во-вторых, поскольку право собственности на объект остается за муниципалитетом (государством), за ними сохраняется и право распорядится объектом в будущем. Кроме того, за государством (муниципалитетом) по договору доверительного управления может сохраниться право частичного некоммерческого использования объекта. Основной недостаток – то, что часть прибавочной стоимости переходит в руки доверительного управляющего.
5. Приватизация знаменует полный отказ органов муниципального самоуправления и государственного управления от применения муниципального (государственного) начала в какой-либо области, другими словами, отказ от исполнения своих прямых обязанностей.
Против приватизации выдвигаются обычно следующие возражения:
- при приватизации большая часть прибавочной стоимости переходит из общественных в частные руки;
- приватизация лишает городское (государственное) хозяйство значительной части одного из главных доходных источников;
- приватизация затрудняет достижение социальных целей деятельности муниципалитета (государства), решение задач научно-обоснованного зонирования территории населенных пунктов.
К преимуществам приватизации можно отнести то, что она позволяет обеспечить приток инвестиций в недвижимость, обеспечивает поступления в бюджеты различных уровней за счет налогов, обеспечивает условия для конкуренции. Приватизированное имущество эксплуатируется, как правило, более эффективно, чем муниципальное (государственное), облегчается возможность вовлечения имущества в хозяйственный оборот (купля-продажа, залог и т.п.). Владельцы приватизированного имущества испытывают чувство уверенности того, что объект останется под их контролем на длительное время и, таким образом, у них возникает мотив вносить в объект улучшения.
Исходя из обозначенных преимуществ и недостатков форм распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью мы можем определить те сферы деятельности, где эти формы могут быть наиболее эффективно применены.
Область применения муниципализации (национализации) – объекты социальной сферы, объекты инфраструктуры, естественные монополии.
Ипотека может быть применена к тем объектам, которые по закону могут служить предметом залога при срочной нужде в свободных денежных средствах.
Область применения аренды и доверительного управления – объекты созданные для получения прибыли, но не приносящие ее при непосредственном управлении со стороны муниципалитета (государства), муниципальная (государственная) земля, жилищный фонд (при льготных условиях аренды).
Область применения приватизации – сферы деятельности и районы, нуждающиеся в привлечении дополнительных инвестиций, создании новых рабочих мест.
Раздел 2. Характеристики недвижимости и анализ рынка
2.1 Описание объекта оценки
В состав объекта оценки – производственно-складской базы (комплекс зданий и земельный участок, на котором они размещены используемый на праве постоянного (бессрочного) пользования), входят следующие объекты недвижимости, см. Табл. № 2.1.1.
Подлежащие оценке объекты недвижимости находятся в собственности муниципального образования Иркутский район и управляются Комитетом по управлению муниципальным имуществом (далее КУМИ) Иркутского района, ИНН 3827016845, что подтверждается следующими правоустанавливающими документами, см. Приложение 2:
1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Лесопилку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 946,90 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Е, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-444 от 23 мая 2003 г.
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Административный корпус – нежилое 2-х этажное панельное здание, общей площадью 889,40 кв.м., в т.ч. жилая 136,40 кв.м. расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/А, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-458 от 23 мая 2003 г.
3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Сторожевую будку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 10,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Б, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-452 от 23 мая 2003 г.
4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 745,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Д, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-454 от 23 мая 2003 г.
5. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 411,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Ж, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-453 от 23 мая 2003 г.
6. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Дом-вагончик – нежилое 1-но этажное дощатое здание, общей площадью 239,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/К, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-472 от 23 мая 2003 г.
7. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Блок подсобных цехов – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 523,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Л, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-471 от 23 мая 2003 г.
8. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на нежилое 1-но этажное металлическое здание Подстанция КТП 630 КВА, общей площадью 5,20 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/З, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-470 от 23 мая 2003 г.
Перечисленные здания переданы муниципальному образованию Иркутский район в собственность Комитетом по управлению государственным имуществом и развитию рыночных структур области (с правами территориального агентства ГКИ РФ) Администрации Иркутской области на основании Распоряжения №66/И от 02.08.1996 г. «О передаче государственного предприятия строительно-монтажное управление «Иркутскавтотранс» в муниципальную собственность Иркутского района».
Земельный участок площадью 3.75 га, на котором размещены оцениваемые объекты используется муниципальным образованием Иркутский район (которому передано в собственность это предприятие – ГП СМУ «Иркутскавтотранс») на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствием с Государственным актом на право бессрочного (постоянного) пользования землей № 75-36-000119. Данный Государственный акт выдан рассматриваемому предприятию Администрацией г. Иркутска на основании Решения Главы администрации г. Иркутска №52/226 от 10 марта 1993 г. Этот Акт зарегистрирован в Книге записей государственных актов на право собственности, владения, пользования землей за № 112 от 10 марта 1993 г.
Существующих ограничений (обременений) права на здания - объекта оценки не выявлено.
Земельный участок, на котором расположены оцениваемые объекты недвижимости, является собственностью муниципального образования г. Иркутск.. Собственник зданий является его пользователем.
В результате переговоров с работниками КУМИ Иркутского района - представителем собственника объектов недвижимости подлежащие оценке были получены следующие документы, см. Приложение 2:
1. Свидетельство о регистрации права собственности на каждый оцениваемый объект недвижимости.
2. Государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, на котором располагаются подлежащий оценке объекты недвижимости.
3. Технические паспорта на объекты недвижимости .
4. Акты о техническом состоянии оцениваемых объектов недвижимости.
Несмотря на то, что КУМИ не предоставил документы с указанием первоначальной и остаточной балансовой стоимости объектов на 01.10.2009 г., указанная информация позволяет с достаточной степенью точности произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки на дату проведения оценки.
Собственник объекта оценки – муниципальное образование Иркутский район за период своей деятельности заслужило репутацию солидной, надежной организации, успешно осуществляющей свою деятельность по социально-экономическому развитию подведомственной территории.
Однако, в условиях несогласованности собственников зданий и земельного участка при использовании улучшений, рассматриваемые объекты находятся в стадии существенного ухудшения своего технического состояния на фоне усиливающегося переувлажнения слабых грунтов. Так, например, имеет место отключение электроснабжения, отсутствие должной охраны объектов и соответственно отсутствие возможностей текущего и капитального ремонта зданий.
Производственная база, в которую входят объекты недвижимости, подлежащие оценке, расположена в промышленной зоне г. Иркутска. Недалеко, находится железнодорожная станция «Кая» Восточно-Сибирской железной дороги, а в западной части ул. Ракитная - небольшой жилой поселок. В ближайшем окружении расположены Автоцентр «Форд», различные базы и авторемонтные предприятия. Ряд существовавших здесь ранее производств перепрофилируются в другие более доходные на сегодняшний день виды бизнеса. В частности, производственные базы с железнодорожными тупиками используются для приема и отгрузки крупных объемов различной промышленной продукции, а также в качестве складов, либо для мелкого производства или предоставления авторемонтных и других услуг.