- проектирования;
- строительства;
- ремонта и реконструкции;
- выплаты коммунальных платежей;
- определения и сбора (или выплаты) арендной платы;
- реализации функций управления (планирования, организовывания, руководства и контроля).
Внешнее управление со стороны государственных и муниципальных органов власти будет распадаться на три основных направления.
1. Регулирование и развитие рынка недвижимости как необходимого условия нормального функционирования и развития экономики. Этот процесс осуществляется, прежде всего, набором действий по обеспечению финансирования рынка недвижимости (главное направление – ипотека), правовому регулированию рынка недвижимости и обеспечению защиты прав собственности через систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Налогообложение объектов недвижимости, которое, в свою очередь, распадается на регулирование системы налогообложения (установление ставок налогообложения, налоговые льготы и т. п.) и создание системы объективного определения рыночной стоимости объектов недвижимости, как налогооблагаемой базы.
3. Достижение целей экономического развития через обеспечение инвестиционно - благоприятных условий, создание «центров роста», развитие инфраструктуры.
Перечисленные направления внешнего управления обеспечивают достижение двух различных, но взаимосвязанных групп целей деятельности государства и муниципалитетов, а именно финансово-экономических и нестоимостных целей.
Сложность в определении даже самого понятия «управления недвижимостью» наглядно иллюстрирует сложность и многоаспектность данной проблемы. Однако, если рассматривать логическую последовательность всего процесса управления, то становится очевидным, что первым этапом этого процесса должно стать решение вопроса о выборе формы распоряжения объектом недвижимости.
1.2 Цели управления государственной и муниципальной недвижимостью
Процесс управления государственной и муниципальной недвижимостью имеет серьезные отличия от процесса управления частной недвижимостью. Отличие лежит, прежде всего, в целях управления недвижимостью. Посмотрим, каковы будут цели управления муниципальной (государственной) недвижимостью. С юридический точки зрения муниципальная и государственная недвижимость принадлежит муниципальным образованиям или государству (в лице их жителей), однако находится фактически в распоряжении местных органов самоуправления – муниципалитетов и государственных органов управления. Любая собственность должна управляться в интересах ее владельцев (в данном случае жителей населенных пунктов и государства). Таким образом, с юридической точки зрения, целью управления недвижимостью будет принесение максимальной пользы населенному пункту, его жителям, гражданам государства. Однако, поскольку к муниципальной (государственной) собственности могут быть отнесены очень разнообразные объекты, то, соответственно и польза от эксплуатации этих объектов может быть совершенно разной.
Термин «максимальная польза жителям муниципального образования или государства» достаточно абстрактен. Постараемся конкретизировать это понятие. При этом необходимо учитывать тот факт, что муниципалитеты (государство) обладают ограниченными ресурсами, которые частично сформированы деятельностью предыдущих поколений граждан, а частично продолжают формироваться в настоящее время. Ограниченность ресурсов предполагает и ограниченность результатов их использования. Очевидно, термин «максимальная польза» может предполагать:
1) увеличение ресурсов муниципалитета (государства), что позволит увеличить результаты деятельности;
2) более эффективное использование имеющихся и вновь получаемых ресурсов, то есть увеличение результата на единицу затрат.
Увеличение ресурсов возможно только за счет текущей деятельности. Причем наиболее универсальным показателем, характеризующим увеличение ресурсов, очевидно, является увеличение доходной части бюджетов различных уровней.
Наиболее распространенным критерием оценки эффективности деятельности муниципалитета (государства) является соотношение результатов и затрат. При этом считается, что понятие эффективности применительно к деятельности государства или муниципалитета должно предполагать «соответствие государственных (муниципальных) служб потребностям, желаниям и ресурсам общества, клиента, пользователя и потребителя».
Обычно для оценки эффективности используются следующие показатели:
1) технической эффективности – за единицу полезного результата принимается объем выполненной физической работы (тонны вывезенного мусора, километры отремонтированных дорог и т.п.);
2) экономической эффективности – в качестве конечного результата принимаются данные о косвенных (вторичных) результатах и эффекте, то есть о финансовых результатах;
3) индексы производительности – показатели относительных изменений;
4) комбинированные показатели.
Таким образом, измерение эффективности использования имеющихся ресурсов требует, во-первых, измерения результатов деятельности, во-вторых измерения затрат.
Что касается затрат, то наиболее универсальным их измерителем являются деньги. Что касается результатов, то поскольку муниципалитет (государство) осуществляет деятельность во множестве хозяйственных сфер, то соответственно результат каждого вида деятельности должен сопровождаться своим показателем. В частности, для оценки деятельности государственных служб в США используется около 2 300 показателей. Очевидно, нет необходимости перечислять все эти показатели. В то же время, необходимо отметить следующие основные моменты, которые должны быть приняты во внимание при оценке результатов работы муниципальных (государственных) служб.
1. Результаты деятельности муниципалитета (государства) должны соответствовать потребностям общества. Но так как понятие «потребности общества» достаточно трудноопределимо, обычно для измерения общественного спроса применяется понятие «желания и предпочтения общества». Иногда эти желания выливаются в конкретные действия граждан, когда они, например, решают воспользоваться определенными услугами муниципалитета, либо жалуются на работу каких-либо служб. Кроме того, желания и предпочтения можно выявить с помощью:
- формальных опросов граждан;
- встреч с избирателями;
- опросов потребителей услуг, когда выясняется удовлетворяют ли их услуги, что они хотят изменить или получить дополнительно.
В некоторых случаях представление о желаниях граждан дает интуитивное ощущение общепринятого отношения к той или иной услуге, то, какое место занимает она в глазах общества, чего от нее ждут.
2. Для структурирования множества результатов деятельности муниципалитета (государства) их обычно разделяют по признаку направления деятельности от которой получены результаты. Так, можно выделить.
1) Результаты деятельности, преследующей экономические цели. Экономические цели можно свести к максимизации долговременных поступлений в бюджет, с одной стороны, за счет повышения экономической эффективности эксплуатации объектов муниципальной (государственной) собственности, а с другой стороны, за счет развития экономики, соответственно, повышения налогооблагаемой базы. Достижение экономических целей будет в значительной степени определять повышение ресурсов муниципалитета (государства) и, таким образом, оказывать влияние на достижение иных целей муниципалитета.
2) Результаты деятельности, преследующей социальные цели. Достижение социальных целей можно выразить в терминах «социальная справедливость», «равноправие граждан». Применительно к муниципальной (государственной) собственности «социальную справедливость» можно свести к предоставлению гражданам равных прав относительно возможностей пользования объектами муниципальной (государственной) собственности, предоставления услуг учреждений и т.п. Такие возможности в значительной степени определяются распределением имеющихся ресурсов, соответственно: больше ресурсов – больше возможностей для распределения. В свою очередь, увеличение ресурсов в значительной мере связано с достижением экономических целей муниципалитета (государства). Однако, граждан интересует, прежде всего, достижение именно социальных целей, таким образом говорить о приоритете экономических целей было бы неверно. Тем не менее, следует признать тот факт, что достижение социальных целей без достижения экономических нереально.
3) Результаты деятельности, преследующей политические цели. Говоря о целях управления муниципальной (государственной) собственностью, мы не должны забывать об интересах муниципальных (государственных) органов власти как управленческой структуры, осуществляющей процесс распоряжения муниципальной собственностью. Очевидно, эти интересы можно свести к сохранению стабильности муниципалитета и органов государственной власти, а для каждого отдельного чиновника либо представителя законодательного органа власти – в сохранении и повышении своего статуса. Соответственно, исходя из этих интересов, муниципалитет (государство) должны доказать свою необходимость, во первых, гражданам (поскольку органы власти являются выборными). Во-вторых, необходимость муниципалитета должна быть доказана вышестоящим органам государственного управления (будучи формально абсолютно независимыми, муниципалитеты попадают под судебный контроль органов государственного управления и в значительной степени зависят от них финансово). Необходимость муниципалитета для местных жителей вытекает из оценки ими социальных результатов его деятельности. Для органов государственного управления более очевидны экономические результаты.