2. (С.Гора, р-н Пивзавола) – 5,0 га = 22500 тыс. руб. (Изрвр №77(524), 16 – 18 окт 2009 г., т. 29-07-90,29-16-53).
3. (ул. Блюхера, Н-Ленино) – 4,12 га, собственность = 3100 тыс. руб. (ВОИ-ндв №31 8-15 окт 2009 г., т. 34-36-84).
4. (Н-Ленино, Узловая) коммерч. назначение – 3,0 га, в собственности = 3000 тыс. руб. (ВОИ-ндв №31 8-15 окт 2009 г., т. 333-926).
5. (ул. Сергеева) – 0,75 га, собственность = 3800 тыс. руб. (Дело №20 (280), 27 окт 2009 г., т.200-421).
В качестве основного показателя сравнения объектов предложения в данном случае принята средняя стоимость предложения 1 га по сравнимым земельным участкам.
Для корректирования выбраны следующие элементы сравнения:
1) переданные права собственности на недвижимость; 2) условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости; 3) условия продажи (чистота сделки); 4) динамика сделок на рынке (дата продажи); 5) дополнительно корректировка на предложение; 6) местоположение; 7) физические характеристики (рельеф, заболоченность, удаленность от источников загрязнения и др.).
Следует отметить, что для данного подхода очень важна качественная информация.
В настоящее время оценщик не может гарантировать достоверность представленной информации, поскольку информационное обеспечение на рынке недвижимости оставляет желать лучшего. Тем не менее, считаем возможным использовать данный подход (рыночный), который отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости на дату оценки. Использование количественного метода позволяет уменьшить фактор субъективности оценщика при расчетах.
Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка.
Выбор сопоставимых объектов. В ходе анализа рынка земельных участков в г. Иркутске были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи на дату проведения оценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице № 3.4.4.
Отобранные аналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементов сравнения. А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности на здание и земельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж), отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, местоположению (промышленная зона, окраина г. Иркутска) и экономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования), сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями, ограждением и охраной и т.п.).
Однако, найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объекта оценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площади, транспортной доступности ( или в удаленности от главных магистралей), в плотности застройки территории и др.
Приведение цен объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующих корректировок по вышеуказанным отличиям.
Корректировки для цен объектов-аналогов. Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:
РА = PAO / S x K1 x K2 x K3 x K4 х K5 х K6
где PA – скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;
PAО – начальная стоимость сопоставимого объекта (цена предложения);
S – площадь сопоставимого объекта;
К1 – поправка на различие в размерах объекта оценки и объектов-аналогов;
К2 – поправка на обводненность участков;
К3 – поправка на доступность территории;
К4 – поправка на дату сделки.
К5 – поправка на цену предложения.
Величины поправок и корректировки цен представлены в таблице № 3.4.4.
Таблица №3.4.4
| Характеристика | Аналог №1 (НИТЭЦ) | Аналог № 2 (С. Гора) | Аналог № 3 (Н-Л, ул. Блюхера) | Аналог № 4 (Н-Л, р-н Узловая) | Аналог № 5 (ул Сергеева) |
| Земельный участок (ул. Ракитная,14), площадь 3,75 га | |||||
| Площадь, га | 2,79 | 5,00 | 4,12 | 3,00 | 0,75 |
| Цена предложения, тыс. руб. | 3100 | 22500 | 3100 | 3000 | 3800 |
| Дата предложения (контактный телефон) | окт 2009 (т. 200-247) | окт 2009 (т 29-07-90) | окт 2009 (т 34-36-84) | окт 2009 (т 333-926) | окт 2009 (т 200-421) |
| Предложение, руб.за 1 кв.м. | 111 | 450 | 75 | 100 | 507 |
| Перевод цены предложения в цену сделки (доля) | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 |
| Скорректированная цена, руб. | 100 | 405 | 68 | 90 | 456 |
| Поправка на дату сделки | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Скорректированная цена, руб. | 100 | 405 | 68 | 90 | 456 |
| Поправка на доступность | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,95 |
| Скорректированная цена, руб. | 100 | 405 | 68 | 90 | 433 |
| Поправка на размер, руб/сотка. | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,86 |
| Скорректированная цена, руб. | 100 | 405 | 68 | 90 | 373 |
| Поправка на обводненность грунта | 0,8 | 0,8 | 0,8 | 1 | 0,8 |
| Скорректированная цена, руб | 80 | 324 | 54 | 90 | 298 |
| Число поправок | 2 | 2 | 2 | 1 | 4 |
| Ранг | 3 | 2 | 4 | 5 | 1 |
| ВСЕГО участков – 5 | |||||
| СРЕДНЕВЗВЕШЕННАЯ стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб. | 123,52 | ||||
| Рыночная стоимость земельного участка, руб. | 4 637 410 | ||||
Средневзвешенная стоимость земельного участка будет равна отношению суммы произведений значения ранга полученного для каждого объекта – аналога на его скорректированную цену к общей сумме рангов.
Отсюда следует, что рыночная стоимость всего земельного участка равна округленно 4 637 000 руб. с учетом НДС.
Следовательно, на основании проведенных расчетов рыночная стоимость оцениваемого земельного участка площадью 3,75 га, расположенного по ул. Ракитная, 14 и принадлежащего муниципальному образованию г. Иркутск составляет на 11 ноября 2009 г. с учетом НДС: 4 637 000 (Четыре миллиона шестьсот тридцать семь тысяч) рублей.
Объяснение корректировок
Поправка на перевод цены предложения для аналога №1-5 в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена на основании средней по рынку земельных участков уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю, величина которой может достигать 10%.
Поправка на дату появления цены предложения подсчитывалась исходя из потерь в цене вследствие изменения уровня инфляции.
Поправка на доступность оцениваемого объекта магистралей с наибольшим машинопотоком по сравнению с объектами – аналогами определялась путем расчета отношения среднего расстояния объекта оценки от этих магистралей к удаленности от него объектов- аналогов.
Поправка на отличие размера оцениваемого объекта от размера объекта- аналога обосновывается процедурой сравнения. При использовании этой процедуры любой аналогичный объект сравнивается с исходным объектом по выбранному параметру. Поправка исчислялась на основе расчета удельной разницы между общей площадью объекта оценки и объекта аналога.
Поправки на обводненность местоположения земельного участка..
Данная поправка получена экспертным путем – на основе оценки изменения состояния участка в зависимости от его обводненности, обусловленной близостью береговой зоны оз. Чертово. Экспертная оценка проводилась посредством обработки относящейся к данной проблеме информации. Процедуры обработки осуществлялись на основе расчетов имеющихся соответствующих материалов и анализа их результатов, а так же с привлечением другой информации содержащейся в аналитической базе данных оценщика.
Отсюда рыночная стоимость объекта оценки как единого объекта будет равна сумме стоимости оцениваемых зданий, ограждений и земельного участка, а именно:
11 130 488 руб. + 1 133 867 руб. + 4 637 410 руб. = 16 901 765 руб.
или округленно – 16 902 000 руб.
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что на 11 ноября 2009 г. для объекта оценки (в качестве единого объекта) рыночная стоимость определенная на основе затратного подхода составляет: 16 902 000 (Шестнадцать миллионов девятьсот две тысячи)руб.
Используя рассчитанные в настоящем весовые коэффициенты, получим значение рыночной стоимости подлежащего оценке объекта недвижимости (РС):
РС = РССП * KСП + РСдп * Кдп + РСзп * Kзп ,
где РССП – рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода;
РСзп – рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе затратного подхода;
РСдп – рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе доходного подхода;
KдП – весовой коэффициент, определенный для доходного подхода;
KСП – весовой коэффициент, определенный для сравнительного подхода;
Kзп – весовой коэффициент, определенный для затратного подхода.
Расчетные величины формулы и средневзвешенное значение рыночной стоимости оцениваемого объекта приведены в Таблице № 3.4.5.
Таблица 3.4.5
| № п/п | Наименование объекта | Метод оценки | Полученная стоимость, руб. | Весовой коэффициент | Итого, средне взешенная Рыночная стоимость (с НДС), руб. |
| 1. | Производственно-складской комплекс | Затратный | 16 901765 | 0,186 | 8 692013 |
| Доходный | 6582732 | 0,327 | |||
| Сравнительный | 6 972754 | 0,487 |
Из таблицы следует, что рыночная стоимость объекта оценки как единого объекта (с ограждением и правом собственности на земельный участок) равен, с НДС: