В %-м отношении рассматриваемый износ составит:
100%*(8364 руб./кв.м.)/(19224 руб./кв.м.) = 43,5% или округленно – 40%.
Окончательно функциональный износ для оцениваемого объекта был принят равным 40%.
Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.
Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим экономическим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка.
Как правило, экономический износ является неустранимым.
В настоящей оценке экономический износ оцениваемого объекта недвижимости рассчитывался методом попарного сравнения объектов-аналогов и объекта оценки (в процентном отношении).
Как известно, рыночная стоимость объекта равна ПВС умноженная на совокупный износ и определяется по следующей формуле [3,4]:
РС затр = ПВС * (1-Ифиз)*(1-Ифунк)*(1-Иэкон).
Отсюда легко выделить экономический износ. Он равен:
Иэкон = 1 – РСзатр / (ПВС* (1-Ифиз)*(1-Ифунк)).
Оценку данного износа можно определить для каждого из 6 выбранных ранее (см. Табл. 3.2.1.) объекта-аналога (при некоторых допущениях) следующим образом.
Полная восстановительную стоимость (ПВС) каждого объекта-аналога определяется по соответствующим таблицам УПВС, его Ифиз определен по данным риэлтеров (см. Табл. 3.2.1.) и приведен в табл.5.3.2.
Поскольку объекты-аналоги на исследуемом сегменте рынка недвижимости относятся к производственным объектам, их физический износ существенно меньше, чем у объекта оценки, то можно предположить, что они имеют одинаковую функциональную направленность. Расчеты функционального износа по приведенной выше схеме показали, что Ифунк достигает 25%.
Расчеты экономического износа показали, что для рассматриваемой совокупности объектов-аналогов средневзвешанная величина Иэкон составляет около 10%. Эта величина и была принята в качестве значения экономического износа объекта оценки.
В связи с тем, что для нормального использования объекта оценки необходим учет таких сооружений как ограждение и ворота, представляется целесообразным дополнить ими список зданий при расчете восстановительной стоимости рассматриваемого объекта (Таблица 5.3.3.) на основе затратного подхода. Затем полученную стоимость этих сооружений вычесть из средневзвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки как единого объекта, что бы получить итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки (без учета упомянутых сооружений)
Определение физического износа объектов недвижимости в составе объекта оценки
Таблица 3.4.1.
| nn | Наименование объекта по Тех. паспорту на 2003 г | Сборник УПВС | Таблица УПВС | Удельный вес конструктивного элемента по сборнику УПВС, % | ||||||||||||
| Фундамент | Каркас | Стены и перегородки | Перекрытия | Покрытия | Кровля | Проемы | Полы | Отделочные работы | Металлические конструкции | Внутренние сантехнич. и электротехнич. устройства | Прочие работы | Итого, % | ||||
| 1 | Лесопилка | 18 | 5 г | 8 | 0 | 32 | 20 | 0 | 6 | 7 | 14 | 3 | 0 | 8 | 2 | 100 |
| Физ износ,% | 38 | 0 | 60 | 45 | 0 | 50 | 45 | 45 | 45 | 0 | 45 | 50 | 49,6 | |||
| 1а | Навес | 28 | 157а | 50 | ||||||||||||
| 1б | Навес | 28 | 157а | 60 | ||||||||||||
| 2 | Администр корпус | 28 | 85а | 9 | 0 | 21 | 14 | 0 | 4 | 10 | 8 | 16 | 0 | 9 | 9 | 100 |
| Физ износ,% | 35 | 0 | 40 | 40 | 0 | 10 | 50 | 40 | 45 | 0 | 50 | 40 | 41,1 | |||
| 3 | Сторожевая будка | 28 | 1 | 18 | 0 | 19 | 7 | 0 | 6 | 9 | 8 | 10 | 0 | 17 | 6 | 100 |
| Физ износ,% | 35 | 0 | 45 | 45 | 0 | 55 | 50 | 50 | 55 | 0 | 50 | 50 | 46,8 | |||
| 4 | Склад (литер Е) | 2 | 107е | 8 | 0 | 31 | 17 | 0 | 7 | 8 | 9 | 4 | 0 | 3 | 13 | 100 |
| Физ износ,% | 35 | 0 | 60 | 45 | 0 | 40 | 45 | 30 | 100 | 0 | 100 | 50 | 51,7 | |||
| 5 | Склад (литер Ж) | 2 | 107в | 13 | 0 | 35 | 15 | 0 | 7 | 8 | 7 | 4 | 0 | 3 | 8 | 100 |
| Физ износ,% | 45 | 0 | 45 | 40 | 0 | 60 | 50 | 50 | 60 | 0 | 100 | 80 | 51,1 | |||
| 6 | Блок подсобных цехов | 18 | 2 | 8 | 0 | 17 | 29 | 0 | 7 | 7 | 12 | 3 | 0 | 16 | 1 | 100 |
| Физ износ,% | 35 | 0 | 45 | 30 | 0 | 50 | 45 | 45 | 100 | 0 | 100 | 45 | 50,7 | |||
| 7 | Дом вагончик | 2 | 8б | 5 | 0 | 31 | 9 | 0 | 8 | 11 | 11 | 3 | 0 | 20 | 2 | 100 |
| Физ износ,% | 30 | 0 | 75 | 30 | 0 | 75 | 75 | 75 | 75 | 0 | 75 | 45 | 68,1 | |||
| 7а | Навес | 50,0 | ||||||||||||||
| 8 | Подстанция | 18 | 17а | 20 | 0 | 28 | 10 | 0 | 6 | 19 | 7 | 2 | 0 | 1 | 7 | 100 |
| Физ износ,% | 5 | 0 | 10 | 10 | 0 | 10 | 10 | 10 | 10 | 0 | 10 | 10 | 9,0 | |||
| Средняя величина физического износа для объектов недвижимости равна | 48,0 | |||||||||||||||
Из таблицы видно, что средняя величина физического износа равна 48%. Учитывая состояние отдельных объектов можно заключить, что этот износ по крупному можно округлить до 50%.
Из таблицы видно, что рыночная стоимость комплекса зданий равна
11 130 488 рублей
или округленно – 11 130 000 рублей.
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что на 11 ноября 2009 г. для объекта оценки (комплекса зданий) рыночная стоимость составляет: 11 130 000 (Одиннадцать миллионов сто тридцать тысяч) руб.
Далее для определения рыночной стоимости объекта оценки как единого объекта (с правом собственности на земельный участок, на котором располагаются оцениваемые улучшения) необходимо согласно формулы (3.4.1.) к полученной рыночной стоимости прибавить рыночную стоимость земельного участка, а затем к результату прибавить стоимость ограждений (1 133 867 руб. ).
Определение рыночной стоимости земельного участка
Исследования ситуации с оценкой рыночной стоимости земельного участка в нашем случае, показали правомочность ее определения на основе сравнительного подхода с применением метода прямого сравнения продаж.
Подход прямого сравнительного анализа продаж представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогичных объектов. Этот подход к оценке базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной потребительской стоимостью (полезностью), наиболее распространенным и пользующимся наибольшим спросом станет товар с наименьшей ценой. Данный подход основывается на сборе информации об аналогичных предложениях и продажах с учетом НДС [6] для последующего сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по существующим факторам. Информация о продажах сопоставляется с рассматриваемыми объектами по существенным характеристикам, выявленным в данных объектах.
После того, как выбраны аналоги, далее вносятся поправки или корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.
В процессе внесения корректировок существенен фактор субъективности. Выбор элемента корректировки и принятие решения о величине этой корректировки основано только на профессионализме оценщика.
Для расчета и внесения корректировок применяются следующие методы:
- метод парных продаж;
- экспертный метод;
- статистический метод;
- количественный метод;
- метод валовой ренты.
В данном случае был использован количественный метод выполнения корректировок.
Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка.
Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.
Оценщиком были проанализированы предложения по аренде и продаже земельных участков в г. Иркутске с января 2007 г. по октябрь 2007 г. В качестве исходных данных использовалась стоимостная информация, опубликованная в электронных и печатных СМИ (www.sia.ru и др., «Из рук в руки» - Изрвр, «Все объявления Иркутска» - ВОИ, «Дело», «Доска объявлений Иркутска» - ДОИ и т.п.).
Приведем данные о ценах предложения по продаже земельных участков в г. Иркутске, взятые из источников СМИ:
1. (НИТЭЦ) –2,79 га, собственность = 3100 тыс. руб. (millenium.irkutsk.ru/commer.htm, 12 окт 2009 г., АН «Тысячелетие» т. 533-333).