Суть данного метода определения рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительной стоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимость прав на земельный участок, приходящийся на площадь его застройки:
РС = РСЗЕМ + ПВС – И,
где РС – рыночная стоимость улучшений, определенная затратным методом;
РСЗЕМ – рыночная стоимость прав на земельный участок;
ПВС - полная восстановительная стоимость объекта недвижимости (с учетом изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки);
И - износ объекта недвижимости (физический, функциональный и экономический);
Основы оценки рыночной стоимости земельных участков. Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
1) целевое назначение и разрешенное использование;
2) преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
3) перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
4) ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
5) текущее использование земельного участка.
Методы оценки рыночной стоимости земельного участка. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Перечисленные методы применимы к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения.
В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.
Отметим, что согласно документам, предоставленным Заказчиком собственник оцениваемого объекта недвижимости не имеет права собственности на земельный участок. Однако, по существующему законодательству собственник улучшений имеет право выкупа земельного участка ( в размере необходимом для его использования ) по пятикратной ставке земельного налога.
Если сложившаяся на рынке цена аналогичного свободного земельного участка превышает нормативную цену его выкупа, то новый собственник, покупая улучшения без права собственности на землю, также приобретает и возможность дальнейшего выкупа соответствующего земельного участка по стоимости, меньшей его рыночной стоимости. В этом случае разница между рыночной стоимостью аналогичного свободного земельного участка и нормативной ценой выкупа земельного участка под оцениваемыми улучшениями будет определять стоимость имеющихся или приобретаемых прав на землю, которая должна быть учтена в формуле (3.4.1.).
Как показало исследование рынка недвижимости, на вторичном рынке земли продажа земельных участков под строительство в г. Иркутске по рыночной стоимости начинает приобретать естественный ход – в центральной части города цены предложений на земельные участки существенно (в разы ) превышают эти цены на его окраинах. В свою очередь во все большей части городских районов цены предложений на земельные участки начинают превышать цены их выкупа даже с учетом затрат на его оформление. Тем самым в этом случае начинают приобретать стоимость и имеющиеся у землепользователей права, например такие, как право постоянного (бессрочного) пользования.
Полная восстановительная стоимость (ПВС) представляет собой стоимость здания или сооружения в настоящих условиях их воспроизводства и показывает, сколько бы стоил объект оценки, если построить его в настоящее время из аналогичных материалов с использованием аналогичных конструктивных решений.
Восстановительная стоимость определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства – это сумма затрат, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Расчет ПВС объекта оценки в настоящей оценке осуществляется по соответствующим Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов.
Основная расчетная формула определения полной восстановительной стоимости объекта оценки по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) имеет вид:
ПВС = УС69 ´ П1 ´ П2 ´ П3 ´ П4 ´ И69-84 ´ И84-91 ´ И91- 2007 ´ (1 + Пр) х О,
где
ПВС – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.
УС69 – удельная стоимость строительства единицы строительного объема объекта-аналога в ценах 1969 г., руб./м3. Данный стоимостной показатель определяется по соответствующей таблице сборника, ( см. табл. №5.3.3)., и корректируется с помощью следующих поправок:
П1- поправка на I климатический район (Иркутская область).
П2 – поправка для районов с сейсмичностью 8 баллов;
П3 – поправка на другую группу капитальности при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога;
П4 – поправка на несоответствие применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем.
И69-84 – индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с 1969 г. По 1984 г. С учетом в соответствии с территориальным коэффициентом к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Иркутской области.
И84-91 – индекс удорожания СМР за период с 1984 г. По 1991 г. В соответствии с. И91- 2007 – индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату проведения оценки по сравнению с 1991 г., принят по публикуемому Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области информационному бюллетеню «Индексы цен в строительстве» за II квартал 2007 г.
Пр – прибыль инвестора.
О – строительный объем оцениваемого объекта в соответствующих единицах измерения.
Значения всех вышеуказанных величин были определены в соответствие с действующими методиками. Их значения, а также расчетные величины ПВС всех объектов недвижимости в составе рассматриваемого имущества приведены в соответствующих графах табл. №5.3.3.