Расчет потенциального валового дохода
Таблица №3.2.2
| № п/п | Наименование зданий | Сдаваемая в аренду площадь , м2 | Ставка аренды, руб/м2 в мес. (с НДС) | Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (с НДС), руб/год |
| 1 | Лесопилка | 946,9 | 100,0 | 1 136 280 |
| 1.1 | Навес | 34,00 | 40,0 | 16 320 |
| 1.2 | Навес | 65,20 | 40,0 | 31 296 |
| 2 | Адмистративный корпус | 889,40 | 100,0 | 1 067 280 |
| 3 | Сторожевая будка | 10,60 | 40,0 | 5 088 |
| 4 | Склад | 745,30 | 80,0 | 715 488 |
| 5 | Склад | 411,30 | 80,0 | 394 848 |
| 6 | Блок подсобных цехов | 523,10 | 80,0 | 502 176 |
| 7 | Дом-вагончик | 239,80 | 100,0 | 287 760 |
| 7.1 | Навес | 29,6 | 40,0 | 14 400 |
| ИТОГО: | 3895,6 | 4 170 936 |
Определение действительного валового дохода
Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования помещений (наличия вакансий), смены арендаторов и потерь при сборе арендных платежей.
С учетом переговоров с риэлтерами, анализа эксплуатации объекта оценки, ситуации на рынке недвижимости и общеэкономического положения в рассматриваемом районе, уровень недоиспользования оцениваемого производственно-складского комплекса может достигать 40-50% от потенциального валового дохода.
Расчет действительного валового дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен в таблице № 3.3.3.
Полученный действительный (эффективный) валовой доход далее корректируется на величину расходов. Расходы владельца недвижимости делятся на три группы: постоянные (фиксированные) расходы, операционные (эксплуатационные) расходы и резервы.
Постоянные расходы представляют собой налоги на использование имущества (земельный налог-1,5% от кадастровой стоимости, см. стр. 49) и расходы по его страхованию.. Эти расходы определяются как фиксированные, ибо они, практически, не зависят (или очень незначительно) от степени загруженности объекта недвижимости.
Операционные расходы включают в себя расходы типичного года на содержание недвижимости, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока доходов.
При расчете рыночной стоимости доходным методом капитализируется величина чистого операционного дохода, т.е. дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов на его содержание.
Для расчетов операционных (эксплуатационных) затрат были использованы данные по затратам на содержание и эксплуатацию аналогичных оцениваемому объектов, предоставленные Заказчиком.
Разница между действительным валовым доходом и операционными расходами дает чистый операционный доход. Окончательный расчет чистого операционного дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен в таблице № 3.3.3.
Определение чистого операционного дохода
Таблица №3.3.3
| № п\п | Наименование объекта недвижимости | Потенциальный годовой валовой доход, руб./год | Потери от не до использования, % | Действительный валовой доход, руб./год | Общие затраты, руб./год | Чистый операционный доход, (с учетом НДС), руб./год |
| 1 | Лесопилка | 1 136 280 | 50% | 568 140 | 28 407 | 539 733 |
| 1.1 | Навес | 16 320 | 60% | 6 528 | 326 | 6 202 |
| 1.2 | Навес | 31 296 | 60% | 12 518 | 626 | 11 892 |
| 2 | Административный корпус | 1 067 280 | 50% | 533 640 | 26 682 | 506 958 |
| 3 | Сторожевая будка | 5 088 | 60% | 2 035 | 102 | 1 933 |
| 4 | Склад | 715 488 | 50% | 357 744 | 17 887 | 339 857 |
| 5 | Склад | 394 848 | 50% | 197 424 | 9 871 | 187 553 |
| 6 | Блок подсобных цехов | 502 176 | 50% | 251 088 | 12 554 | 238 534 |
| 7 | Дом-вагончик | 287 760 | 50% | 143 880 | 7 194 | 136 686 |
| 7.1 | Навес | 14 400 | 60% | 5 760 | 288 | 5 472 |
| ИТОГО: | 4 170 936 | 1 974 820 |
Определение коэффициента капитализации.
Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает в себя понятия доход на капитал и возврат вложенного капитала.
Доход на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода – это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, иначе, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Возврат капитала – означает погашение сумм первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.
Норма дохода – рассчитывается по методу кумулятивного построения, при котором суммируются факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск вложений, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
компенсацию за риск инвестиций в конкретный объект;
компенсацию за низкую ликвидность объекта недвижимости;
компенсацию за инвестиционный менеджмент;
поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Анализ факторов показывает, что для расчета составляющих коэффициента капитализации для объекта оценки необходимо произвести сбор достаточно уникальной информации, а в случае ее отсутствия по ряду позиций использовать экспертные оценки. Все это снижает достоверность полученных результатов.
В настоящей оценке для расчета коэффициента капитализации используется метод рыночной выжимки. Этот метод – как отмечают многие исследователи [3,4] - это наиболее объективный метод, так как в расчетах применяется рыночная информация.
Данные для расчета коэффициента капитализации (аренда – руб./кв.м. в мес. или руб./ мес.; продажа – тыс. руб.) на основе метода рыночной выжимки.
1. Аренда: База (Ракитная) 2100 кв.м. + 0,5 га = 200000 руб./мес. (Дело, №15 (278) 18 авг 2009 г., АН «Поместье» т. 200-722, Женя).
Продажа: База (Кая), Здание 3-х этаж. (тепл.) 650 кв.м. пан.; склад (хол.) 1200 кв.м. + 0,32 га = 4500 тыс. руб. ( Изрвр, №13 (460), 27 февр.-1 марта 2009 г., т. 203-030, 200-720).
2. Аренда: База (ул.Р.Люксембург, 158), здание 656.9 кв.м., склад 139.9 кв.м. +0.1929 га = 350 руб/кв.м. (Дело №18 (278) 27 сент 2009 г., АН «Тысячелетие», т. 533-333).
Продажа: База (ул.Р.Люксембург, 158), здание 656.9 кв.м., склад 139.9 кв.м. +0.1929 га = 8000 тыс. руб. (Дело №18 (278) 27 сент 2009 г., АН «Тысячелетие», т. 533-333).
3. Аренда: База (Падь Топка), 1945 кв.м. +1,5 га = 220000 руб./мес. (m2.irkutsk.ru/pro/pro.php, 23 окт 2009 г., т. 288-644 Екатерина).
Продажа: База (Падь Топка), 1945 кв.м. +1,5 га = 15000 тыс. руб. (m2.irkutsk.ru/pro/pro.php, 23 окт 2009 г., т. 288-644 Екатерина).
По методу рыночной выжимки коэффициент капитализации определяется следующим образом.
Цены продажи и аренды объекта приводят к размерности руб./кв.м. и руб./кв.м. в год соответственно. Далее из арендной платы (руб./кв.м. в год) вычитают предполагаемые затраты (руб./кв.м. в год) на поддержание объекта в виде пригодном для использования. Эти затраты по данным риэлтеров и оценщиков г. Иркутска для действующей базы могут достигать 15%. Полученную разницу делят на цену продажи.
1. Ап (Ракитная) = (200000руб./мес.) х 12 мес. /2100 кв.м. = 1143 руб./кв.м. в год;
ЧОД=Ап-0,15*Ап = 971 руб/кв.м. в год.
РС (Кая) = 4 500 000 руб./ 1850 кв.м. = 2432 руб./кв.м.
R1 = ЧОД/ РС = 0,3992.
2. Ап (ул. Р.Люксембург,158) = (350 руб./кв.м. в мес.) х 12 мес. = 4200 руб./кв.м. в год;
ЧОД=Ап-0,15*Ап = 3570 руб/кв.м. в год.
РС (Кая) = 8 000 000 руб./ 796,8 кв.м. = 10040 руб./кв.м.
R2 = ЧОД/ РС = 0,3556.
3. Ап (Падь Топка) = (220000руб./мес.) х 12 мес. /1945,1 кв.м. = 1357 руб./кв.м. в год;
ЧОД=Ап-0,15*Ап = 1153 руб/кв.м. в год.
РС (Кая) = 15 000 000 руб./ 1945,1 кв.м. = 7712 руб./кв.м.
R3 = ЧОД/ РС = 0,1495.
Отсюда R = (R1 + R2 + R3)/3 = 0,3014 или округленно – 0,30.
Тогда рыночная стоимость объекта оценки (как единого объекта) методом капитализации составит:
РС доход = ЧОД / Rзд = (1 974 820 руб./год)/0.30 = 6582732 рублей или округленно – 6 583 000 рублей.
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «11» ноября 2009 года объект оценки (как единый объект) имел следующую рыночную стоимость, определенную на основе доходного подхода: 6 583 000 (Шесть миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи) руб.
3.4 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода
Затратный подход в оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости предполагает определение восстановительной стоимости улучшений (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа (физического, функционального и экономического) и увеличением полученной стоимости улучшений с учетом износа на стоимость участка земли как незастроенного. При этом предполагается, что собственник оцениваемых улучшений также обладает и правом собственности на земельный участок, приходящийся на площадь их застройки.
В настоящей оценке определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости осуществлялось затратным подходом. Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.