Оценка имущества предприятия (стр. 8 из 16)
2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.
3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
Эксперт-оценщик, например, может воспользоваться удельными показателями стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
Поэлементный метод определения стоимости объекта недвижимости заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, исходя из поэлементных затрат: на земляные, монтажные, отделочные работы; материальные затраты; затраты на оплату труда и т.д. Примерная разбивка поэлементных затрат представлена в табл. 4.1.
Таблица 4.1
Поэлементный способ расчета первоначальной (восстановительной) стоимости здания транспортного цеха предприятия
| Компоненты | Процент от общей суммы | Издержки, у.e. |
| 1 | 2 | 3 |
| 1. Подготовка строительно-проектной документации | 3 | 1 200 |
| 2. Подготовка земельного участка и земляные работы | 8 | 3 200 |
| 3. Материальные затраты на: | ||
| 3.1. Строительство основания и фундамента | 10 | 4 000 |
| 3.2. Возведение цоколя | 6 | 2 400 |
| 3.3. Возведение стен и перекрытий | 2 | 800 |
| 3.4. Внутренние стены и потолок | 2 | 800 |
| 3.5. Покрытие крыши и гидроизоляция | 2 | 800 |
| 3.6. Теплоизоляция | 0,4 | 160 |
| 3.7. Двери, окна, ворота | 0,3 | 120 |
| 3.8. Основное покрытие пола | 0,5 | 200 |
| 3.9. Обогрев | 0,6 | 240 |
| 3.10. Система труб | 0,5 | 200 |
| 3.11. Слесарно-водопроводные и жестяные работы | 0,3 | 120 |
| 3.12. Электропроводка и электрическое обслуживание | 5 | 2000 |
| 3.13. Окраска и штукатурка | 2 | 800 |
| 3.14. Подготовка подъездных путей | 3 | 1 200 |
| 4. Уборка мусора | 0,4 | 160 |
| 5. Накладные расходы подрядчика и затраты на временные сооружения | 6 | 2400 |
| 6. Расходы на оплату труда | 30 | 12 000 |
| 7. Амортизация строительного оборудования и механизмов | 8 | 3 200 |
| 8. Прибыль подрядчика | 10 | 4 000 |
| 9. Общие расходы | 100 | 40 000 |
Применение сметного метода определения первоначальной (восстановительной) стоимости недвижимости предприятия сводится к оценке затрат, которые должен понести типичный покупатель на строительство для получения на дату оценки на этом же участке земли зданий, сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки.
Восстановительная стоимость — есть стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии
оцениваемого здания (сооружения) из таких же материалов, с соблюдением таких же стандартов строительства и по такому же проекту.Заменяющая стоимость — это оцениваемая стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки здания (сооружения) с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением аналогичных материалов, стандартов, проекта и т.д.
Оценка зданий и сооружений должна проводиться в действующих на момент оценки ценах. Восстановительная стоимость (заменяющая стоимость) должна рассчитываться как стоимость воспроизводства данного объекта на момент оценки с учетом действующих норм, цен на материально технические, трудовые ресурсы по формуле:
(4.10)где П - первоначальная стоимость объекта при вводе объекта в
эксплуатацию в ценах на 01.01. 1991 г.;
Ки - коэффициент индексации стоимости строительно-монтажных работ.
4. Особенности определения износа недвижимости предприятия в оценочной практике
В оценочной практике износ можно подразделить на 3 части: физический, функциональный, внешний.Физический износ — разрушение или деформация конструкции в результате эксплуатации.
Функциональный износ — это несоответствие здания, сооружения современным рыночным требованиям. Функциональный износ заключается в потере потребительной стоимости недвижимости предприятия в результате строительства новых зданий с улучшенной планировкой и производственными требованиями.
Внешний износ — это убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами. Названный вид износа присущ недвижимости в силу ее фиксированного местоположения (ближайшее окружение, район, город, экономические факторы, транспорт и т.д.). Принимаются во внимание непосредственная близость к природным или искусственным объектам, которые могут повлиять на стоимость имущества предприятия.
Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке (если предложение превышает спрос).
При оценке недвижимости предприятия используются следующие методы определения износа: методы бухгалтерского учета, метод срока жизни, метод разбивки.
Методы бухгалтерского учета заключаются в начислении износа, начиная с момента ввода здания или сооружения в эксплуатацию. Стоимостным измерением полного или частичного возмещения износа является амортизация.
Сумма годовых амортизационных отчислений, рассчитанная линейным методом в соответствии с концепцией экономического износа, зависит от срока полезного использования недвижимости и стоимости недвижимости:
(4.11)или
(4.12)где Агод — годовые амортизационные отчисления, рассчитанные линейным методом;
Тп — срок полезного использования;
На — годовая норма амортизационных отчислений, %.
(4.13)Метод срока жизни применяется при расчете суммарного износа либо определения износа одного вида. Этот метод базируется на том, что эффектный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает часть общих издержек производства:
(4.14)где И — износ в стоимостном выражении в текущих ценах;
В — восстановительная стоимость в стоимостном выражении;
Тэф — эффективный возраст;
Тэ — типичный срок экономической жизни.
Эффективный возраст — это возраст отражающий состояние и полезность сооружения. Эффективный возраст может отличаться от действительного возраста, если здание эксплуатировали на уровне выше среднего или оно имеет отличное качество дизайна, или существует недостаток подобных зданий на рынке.
Типичный срок физической жизни — это период, в течение которого то или иное строение реально существует и годно для организации производства в нем.
Оценка износа методом разбивки производится с выделением физического, функционального и внешнего износа недвижимости предприятия. При этом физический и функциональный износ подразделяются на исправимый и неисправимый.
Исправимый физический износ — потеря стоимости в результате плохой эксплуатации (отложенный ремонт) — определяется путем обследования здания. Объем ремонтных работ рассчитывается путем обмеров или в процентном отношении от стоимости работ по смете затрат на возведение здания. Определение стоимости ремонтных работ производится путем составления смет.
Неисправимый физический износ — это снашивание, неподдающееся ремонтному восстановлению как из-за срока службы, интенсивности и условий эксплуатации, так и из-за стоимости ремонтных работ. Неисправимый физический износ связан с определением срока фактической жизни отдельных компонентов улучшений.
ТЕМА 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ
1. Место оценки машин и оборудования в общей системе оценки имущества предприятия
В отличие от объектов недвижимости машины и оборудование не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место, могут отдельно располагаться и быть функционально независимыми, а могут образовывать целые технологические комплексы.
Машины и оборудование, называемые также активной частью основных фондов, составляют технологическую основу любого предприятия, являясь существенной частью его имущественного комплекса. Цели и мотивы их оценки многообразны. Однако все многообразие конкретных целей и мотивов оценки машин и оборудования может быть сведено к трем различным непересекающимся классам или целевым установкам:
1) Независимая от других видов имущества оценка машин и оборудования. Как правило, это оценка по отдельным инвентарным единицам. Например, при определении рыночной стоимости отдельных видов машин и оборудования с целью их купли-продажи, сдачи в аренду, лизинг, в залог и т.п.
2) Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки) основных фондов.
3) Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия в целом.
В отличие от первого случая, во втором и третьем речь идет о полной оценке всей совокупности машин и оборудования рассматриваемого предприятия. На средних и особенно крупных предприятиях, парк машин и оборудования которых исчисляется сотнями и тысячами единиц, такая оценка очень трудоемка, в силу чего без применения современных компьютерных технологий ее проведение малоэффективно, а подчас и просто не возможно.