2. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку
Эта стадия оценки состоит из следующих этапов:
1. Предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией.
2. Определение исходной информации и источников информации.
3. Определение состава группы экспертов-оценщиков.
4. Составление задания на оценку и составление календарного плана.
5. Подготовка и подписание договора на оценку.
Предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией.
Предварительный осмотр предприятия лучше провести с одним из опытных руководителей, который много лет проработал на данном предприятии, хорошо знает производство и его людей. Это позволит при осмотре основных, вспомогательных и обслуживающих производств, больше узнать о предыстории предприятия, о выпускаемой продукции о техническом состоянии оборудования, о квалификации работников и руководителях предприятия, о психологическом климате в коллективе, о перспективах развития предприятия и т.д.
После знакомства необходимо обменяться телефонами со всеми руководителями предприятия, которые могут помочь эксперту-оценщику в сборе исходных данных для проведения оценки. Все они могут участвовать в экспресс-опросе для получения информации о перспективах развития предприятия.
Определение исходной информации и ее источников. На данном этапе определяются типы данных и их источники, необходимые для оценки: сведения о рынке, на котором функционирует оцениваемое предприятие; данные о других, аналогичных предприятиях; финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив его развития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость предприятия.
Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы самого предприятия, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература, коллеги самого эксперта-оценщика.
При заключении договора на оценку предприятия указывается состав документов, которые администрация предприятия должна предоставить эксперту-оценщику к определенному сроку, чтобы он смог вовремя начать оценку предприятия.
Определение состава группы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов для оценки стоимости предприятия.
Оценка малого предприятия может осуществляться одним экспертом-оценщиком. Для оценки крупного предприятия (более 1000 работающих), привлекается несколько человек - экономисты, специалисты по маркетингу, экологи и т.д.
Для оценки необходимо привлекать также руководителей оцениваемого предприятия, знания и опыт которых важны для получения данных о будущих доходах предприятия, а также для того, чтобы обеспечить оперативный сбор исходных данных и приемку отчета об оценке.
Составление задания и календарного плана оценки.
Задание на оценку, как правило, составляет эксперт-оценщик. Опыт показывает, что заказчик, из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки, делает это недостаточно квалифицированно. Отсутствие четкости в формулировке целей и функций оценки является основной причиной ошибок в оценке и конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком.
Задание на оценку включает:
1. Имя заказчика.
2. Имя эксперта-оценщика.
3. Определение предмета оценки.
4. Дату оценки.
5.Цель и функцию оценки.
6. Определение вида стоимости.
7. Краткое содержание отчета об оценке.
8. Календарный план.
9. Особые условия.
В каждом отдельном случае эксперт-оценщик уточняет состав задания с учетом конкретных особенностей предмета и объекта оценки.
Задание на оценку прилагается к отчету об оценке.
Разработка и подписание Заказчиком и экспертом-оценщиком подробного календарного плана оценки - важный этап оценки, организующий стороны на целенаправленную работу. Продолжительность работ по оценке предприятий зависит от сложности и масштаба производства. В среднем продолжительность оценки предприятия составляет 3-6 месяцев. Однако при оценке очень крупных предприятий эта продолжительность значительно возрастает.
Подготовка и подписание договора на оценку.
Процесс подготовки и подписания договора на оценку имеет особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификацией эксперта-оценщика.
Подготовив проект договора на оценку стоимости предприятия, эксперт-оценщик представляет его Заказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору в обязательном порядке прикладывается задание на оценку (рабочая программа) и календарный план.
3. Сбор и анализ данных
Данную стадию оценки можно разбить на ряд этапов:
1. Сбор и систематизация общих данных.
2. Сбор и анализ специальных данных.
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
Сбор и систематизация общих данных. К общим данным, необходимым для оценки стоимости имущества предприятия, можно отнести данные о состоянии рынка, на котором функционирует оцениваемое предприятие, а также данные о местоположении предприятия.
К данным о состоянии рынка относятся существенные данные об экономических, социальных, политических, правовых и экологических факторах, действующих на рынке. Эту информацию можно получить из центральных, местных и специальных периодических, а также в результате проведения специального опроса среди руководителей предприятия и специалистов.
К данным о местоположении предприятия относится информация о регионе, городе и районе, в котором располагается предприятие. К этой группе показателей относятся: уровень народонаселения, уровень занятости, степень промышленного развития региона с точки зрения выпуска данного вида продукции, жизненный цикл развития региона и т.п. Эти данные можно получить в местных органах стат. управления, в местных и специальных периодических изданиях и посредством опроса руководителей города и предприятия.
Сбор и анализ специальных данных. К специальным данным можно отнести данные о предприятии и данные о сопоставимых продажах.
Данные о предприятии включают в себя информацию о документах, удостоверяющих право собственности, состав участников предприятия, их доли в уставном капитале, информацию об использовании земельного участка, зданий и сооружений, расположенных на этом участке, включая финансово-экономические и технические характеристики предприятия, физические характеристики зданий и сооружений и т.д.
При осуществлении оценки предприятии необходимо, чтобы эксперты-оценщики при определении финансово-экономических показателей исходили из единых методических положений.
Важным показателем для оценки предприятия являются его активы. Особое внимание оценке, активов придают при ликвидации предприятия, при оценке холдинговой компании, ремонтных и строительных организаций. Это объясняется тем, что ликвидируемое предприятие, как правило, не приносит дохода, и оценить его по доходному методу не представляется возможным. Для оценщика важно также выяснение механизма налогообложения имущества и прибыли данного предприятия.
Описание земельного участка, на котором находится предприятие, должно включать описание всех его характеристик; площади, формы, топографии, ориентации участка и зданий, находящихся на нем, инженерных коммуникаций, описание соседних участков, подъездных путей, стоянок и т.д.
Особое внимание эксперт-оценщик должен уделять информации о загрязнении окружающей среды, производимым оцениваемым предприятием. Известны случаи, когда эксперт оценивает предприятие высоко, тогда как администрация города уже приняла решение о его ликвидации из-за негативного влияния на окружающую среду.
4. Понятие сложного и простого процента, аннуитета. Дисконтирование и его факторы
Применение метода капитализации доходов в оценке предприятия требует знания таких понятий, как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.
Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы (одного доллара), которая будет получена в будущем. Для правильной оценки будущих поступлений необходимо провести временную корректировку, используя сложный процент и дисконтирование.
По теории стоимости денег во времени денежная единица, полученная сегодня, стоит дороже, чем полученная завтра. Это обусловлено, в основном, тем, что сегодняшняя денежная единица принесет доход больше, чем вложения будущих периодов.
Сложный процент означает, что уже полученный процент, будучи положенным на депозит вместе с первоначальными инвестициями, становится частью основной суммы. И в следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный процент приносит новый процент.
Простой процент не предполагает данной процедуры - доход приносит только первоначально вложенная сумма.
Под аннуитетом понимают серию равновеликих периодических платежей.
Дисконтирование - это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.
Стоимость ожидаемых будущих доходов зависит от следующих элементов:
1. Суммы денежных средств, представленной наличными деньгами или их денежными эквивалентами, которые будут инвестированы или получены от инвестиций, что позволит рассчитать обеспечит ли данное вложение
средств положительную ставку дохода (то есть приток денег превысит их
отток).