ГЛАВА 3. ОЦЕНКА, ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ДАЛЬНЕЙШЕГО РАЗВИТИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА
Для активизации производства и обеспечения экономического роста в регионе при ограниченных финансовых возможностях следует соблюдать принципы государственной инвестиционной политики:
последовательная децентрализация инвестиционного процесса путем развития многообразных форм собственности, повышение роли внутренних (собственных) источников накоплений предприятий для финансирования их инвестиционных проектов;
государственная поддержка предприятий за счет централизованных инвестиций;
размещение ограниченных централизованных капитальных вложений и государственное финансирование инвестиционных проектов производственного назначения строго в соответствии с федеральными целевыми программами и исключительно на конкурентной основе;
усиление государственного контроля над целевым расходованием средств федерального бюджета;
совершенствование нормативной базы для привлечения иностранных инвестиций;
значительное расширение практики совместного государственно-коммерческого финансирования инвестиционных проектов.
Не мало важным также является улучшение инвестиционного климата в регионе и привлечения иностранных инвестиций. Для чего требуется ряд мер направленных на формирование в стране общих условий цивилизованных рыночных отношений, так и специфических, относящихся непосредственно к решению задачи привлечения иностранных инвестиций.
В качестве таких мер можно назвать:
ускорение работы Государственной думы над Гражданским кодексом, нацеленным на создание в стране некриминального рынка;
пересмотр налогового законодательства в сторону стимулирования производства;
мобилизация свободных средств предприятий и населения на инвестиционные нужды путем повышения процентных ставок по депозитам и вкладам;
внедрение в строительство системы оплаты объектов за конечную строительную продукцию;
предоставление налоговых льгот банкам, отечественным и иностранным инвесторам, идущим на долгосрочные инвестиции с тем, чтобы полностью компенсировать им убытки от замедленного оборота капитала по сравнению с другими направлениями их деятельности.
Для повышения эффективности развития строительной отрасли в качестве предложений можно отметить следующее:
Повышение обеспеченности производственными программами строительных организаций заказами.
Как показывает практика у половины строительных организаций мощности используются на 55-60%, по причине достаточного обеспечения заказами. Средняя обеспеченность производственными заказами составляет 2,5-3 месяца.
Повышение инвестиционной активности в строительном секторе.
В строительной отрасли неблагоприятно складывается ситуация с инвестициям, доля предприятий, не осуществляющих инвестиции, растет и составляет 70 - 75 %. Рост инвестиций отмечен лишь у 1–2% предприятий.
К числу причин, отрицательно влияющих на создание нормального инвестиционного климата, можно отнести:
недостаток собственных средств у подрядных организаций;
высокие инвестиционные риски;
отсутствие интереса к вложению банковского капитала в производственную сферу;
содержание на балансе строительных предприятий устаревшего изношенного оборудования;
ограниченные финансовые вложения подрядных организаций, а также экономическая нестабильность.
Все это позволяет утверждать, что для повышения инвестиционной активности в строительной сфере требуются особые меры, как на уровне отдельных предприятий, так и на государственном уровне. 4. Различие условий функционирования крупных государственных организаций и субъектов малого предпринимательства.
Сохраняют свою значимость финансовые проблемы.
Отрасль продолжает работать в условиях дефицита собственных финансовых средств. Среди причин, осложняющих финансовое положение, является неплатежеспособность заказчиков. С этой проблемой сталкиваются свыше 60% организаций.
В современных условиях хозяйствования развитие инвестиционного рынка требует его эффективного регулирования. Одним из видов такого регулирования является система контрактно-договорных отношений, переход к которой в проектно - строительном инвестиционном комплексе требует создания механизма поиска и закрепления взаимоотношений действующих в ней сторон улучшение финансового положения строительных организаций. Для этого необходимо:
Снижение ставки основных налогов
Поощрение ориентации на внебюджетные источники финансирования и развитие ипотечного кредитования.
Создание условий для формирования конкурентной среды путем развития подрядных торгов
Разработка и внедрение новых сметных нормативов, позволяющих определить реальную рыночную стоимость объекта.
разработка и внедрение новых стройматериалов и технологий
Привлечение внебюджетных источников.
Для этого уже принят федеральный закон [51], согласно которому в качестве залога принимаются все объекты недвижимости, на которые право собственности оформлено в соответствии с Гражданским Кодексом РФ. Статья 63 данного Закона запрещает залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Статья 64 гласит, что при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется, если договором не предусмотрено иное.
Если на реализацию данного объекта залога необходимо специальное разрешение – такое же разрешение требуется и для его залога.
На территории нашего региона отношения в этой области регулируются областным законом [17], на основе которого Указом Губернатора [48] утверждена концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Также в Указе предписано учредить фонд ипотечного кредитования Ивановской области. На практике дело обстоит сложнее.
Первоначальный взнос составляет от 20%. При средней стоимости квартиры в 300 тысяч рублей соискатель ипотечного кредита должен внести 60–100 тысяч из собственного кармана. При таких условиях ипотекой воспользовалось только 0,1% населения нашего края. И, тем не менее, за оформлением ипотечного кредита уже создалась очередь.
В более выигрышном положении могут оказаться военнослужащие и их семьи. На заседание Правительства РФ 20 мая 2004 года выносится проект Закона о накопительных жилищных счетах. Согласно ему, государство ежегодно начисляет на специальный именной счет определенную сумму (в 2005 году – 35000 рублей), которая будет регулярно индексироваться с учетом инфляции, так что, выйдя на пенсию по выслуге (через 20–25 лет), военнослужащий сможет приобрести квартиру площадью порядка 60 квадратных метров. Предусмотрен вариант досрочного расторжения данного договора: через 3 года военнослужащий может оформить ипотечный кредит на общих основаниях, внеся первоначальный взнос из средств, находящихся на вышеупомянутом счете. В случае гибели военнослужащего при исполнении, все права на его накопительный счет переходят его семье. Ввод в действие данного Закона планируется уже с 1 января 2005 года.