Введение
В Республике Молдова с переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.
На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости для Молдовы является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость Молдовы – важнейшая из составных частей национального богатства страны. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики Республики Молдова.
Молдова обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства – её земли.
Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.
Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в градостроительстве и промышленности.
Но последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породило некий интерес общества к земельной проблеме.
Земельный рынок – одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня, земельный рынок остаётся одним из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств и развитие рынка земли которого могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики.
Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают не только частные лица но государственные и муниципальные органы исполнительной власти которые осуществляют управлением земельными ресурсами и проведением рациональной земельной и налоговой политики.
На данный момент в современных экономических условиях отсутствуют методические основы для расчета объективно обоснованной рыночной цены земли. Сложившаяся ситуация объясняется следующими причинами.
Во-первых, отечественные методы экономической оценки земли, использовавшиеся в советский период, создавались без учета применения их в условиях современной рыночной экономики.
Во-вторых, известные зарубежные методы не ориентированы на слабо предсказуемую кризисную экономическую ситуацию и такие рынки земли, как молдавский, который находится в стадии формирования, неустойчив и не соответствует общепринятым стандартам функционирования. Поэтому вряд ли можно рассчитывать на получение достоверных результатов, применяя широко используемые за рубежом методы капитализации доходов, либо капитализации затрат на конкретном земельном участке.
В-третьих, в Республике Молдова еще не накоплена достоверная информационная база об операциях с землей, на основе которой могли бы быть использованы некоторые зарубежные методики, в частности методы аналогии, простой, либо основанной на математических статистических моделях экстраполяции.
Именно поэтому сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема разработки научно обоснованной методики определения рыночной цены земли, которая способна учитывать особенности молдавских условий.
Тема дипломной работы раскрывается в четырех главах. В первой главе описан рынок земли и его характеристики. Вторая глава посвящена основным этапам процесса оценки. В третей главе представлен анализ земельного рынка мун. Кишинэу. В заключение дипломной работы в четвертой главе представлен отчет об оценке земельного участка.
При написании дипломной работы я опирался на изучение и анализ научной литературы, учебных и методических пособий, аналитической информации, проработку нормативно-правовых актов, регламентирующих оценочную деятельность в Республике Молдова.
1. Рынок земли и его характеристики
Экономическое переустройство в Молдове, начавшееся в начале 90-ых годов, было направлено на разгосударствление собственности на недвижимость, на формирование рыночных отношений в стране и на земельные преобразования. Одним из первых шагов реформирования экономики была приватизация, которая обеспечила переход к двум видам собственности: публичной и частной. Одновременно с принятием закона о нормативной цене на землю и порядке купли-продажи земельных участков, каждый землевладелец наделялся правом продавать или покупать земельные участки по свободной цене на основе договоренности между продавцом и покупателем. Государством создаются определённые условия для формирования и развития земельного рынка.
Земля постепенно становится товаром, приобретает потребительскую и рыночную стоимость, активно участвует в хозяйственном обороте.
1.1 Особенности земли как товара
Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля – естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практики недвижимости.
Его специфика определяется тем, что земля исторически возникла в виде материи – части природы, и только с развитием человеческого общества, она стала и средством производства, и предметом труда, всеобщим местом проживания всех поколений людей.
В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, земельные доли и права на них.
Земельный участок – это часть поверхности земли имеющая четко обозначенную границу, площадь, место положение, правовой статус и другие характеристики отражаемые в документах государственной регистрации права на землю.
Земельные участки и связанные с ними объекты, перемещение которых без прямого ущерба их назначению невозможно, является недвижимым имуществом.
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимыми считаются земельные участки, которые без изменения их целевого назначения, нарушения противопожарных, санитарных, экологических, агротехнических и градостроительных норм могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. В случаях, когда земельный участок «невозможно разделить на таких условиях», он признается неделимым.
Объектом отношений является также земельные доли в земельном участке, находящемся в совместном пользовании. Земельные доли имеют количественные выражение и описание, содержащие указание на назначение и виды угодий. Земельные доли в натуре не ограничиваются.
Разрешённое использование земельного участка – это использование его с учетом целевого назначения установленных органами власти ограничений, обременений по:
· плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами;
· размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах;
· способам использования земельного участка и запрещению приёмов, ведущих их снижению плодородия почв или ухудшения окружающей среды;
· предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений;
· видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние на здоровье человека или его безопасность
Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер – числовой код позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по семи позициям
| А | А | В | В | С | D | D | Е | Е | Е | F | F | G | G | G |
| 6 | 4 | 5 | 3 | 2 | 1 | 2 | 1 | 3 | 5 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 |
Рис. 1 Структура кадастрового номера земельного участка в Молдове
Где:
АА – номер кадастрового района;
ВВ – номер кадастровой зоны;
С – номер кадастрового массива;
DD – номер кадастрового сектора квартала;
ЕЕЕ – номер земельного участка;
FF – номер постройки, расположенной на земельном участке ЕЕЕ;
GGG – номер изолированного помещения в постройке FF.
Кадастровый номер устанавливается соответствующим Государственным кадастровым предприятием.
Отсутствие капитальных зданий на участке земли или отсутствие изолированных помещений обозначается цифрой «О».
Земля как товар – это объект купли-продажи удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Всё, что нужно человеку для выживания, он получает в конечном счёте от земли: пищу, кров, среду обитания и др. Далее он поднимается на более высокий уровень потребностей – психологических и социальных. Земля кормилица одновременно является и матерью богатства. Обладание землёй психологически привлекательно для людей, так как играет решающую роль в формирование и укреплении среднего и элитарных социальных слоев общества. После удовлетворения потребностей четырёх уровней, земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. Землевладелец уже не может жить без добрых дел – он должен творить, выращивать урожай, возделывать землю.