2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Общие положения
Земля обретает стоимость лишь при её использовании, поэтому все доказательства относительно стоимости основаны на анализе возможного использования. Это вносит элемент неоднозначности в оценку земли, так как в зависимости от характера такого использования стоимость одного и того же земельного участка может существенно отличатся, что позволяет говорить о разной стоимости земли при альтернативном использовании. Однако, всегда существует такое использование, которое приводит к наивысшей стоимости земли и будет для неё наиболее эффективным. Именно оно является адекватным с точки зрения участников рынка и должно рассматриваться как основание для определения рыночной стоимости земельного участка.
В сегодняшней практике оценки земельных участков отсутствует данный анализ. Как правило, в отчетах выбор и обоснование наиболее эффективного использования сводится к перечислению его критериев и неподтвержденным какими-то либо расчетами утверждению, что использование, под которое выделяется земельный участок, является наиболее эффективным.
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования недвижимого имущества обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом наилучшее и наиболее эффективное использование – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшением, которое физически осуществимо, юридически обоснованно, экономически целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.
В основном понятие наилучшего и наиболее эффективного использования применяется только к земле. Земля, считается, имеет стоимость, в то время как улучшения вносят свой вклад в стоимость самого недвижимого имущества в целом. Отсюда теоретический акцент анализа наилучшего и наиболее эффективного использования ставится на возможное использование земли, как если бы она была свободной. Даже для улучшенной недвижимости оценка земли как свободной является необходимым условием при определении стоимости недвижимого имущества. Только таким способом может быть определен реальный вклад улучшений в стоимости недвижимости.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости в оценке недвижимости было разработано в 1960-е годы.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:
а) для участка земли как свободного;
б) для участка земли с существующими улучшениями.
Цель анализа наилучшего и наиболее эффективного использования – обоснованный выбор максимально продуктивного использования недвижимости.
При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями:
· если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями;
· если стоимость свободного участка превысит стоимость с улучшениями наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.
Наилучшее и наиболее эффективное использование земли как свободной
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях:
· при необходимости отдельной оценки участка земли;
· при выборе объектов для сравнительного анализа.
Основная задача данного анализа – дать ответ на следующие вопросы:
1. Если земля есть или будет свободной, как её следует использовать?
2. Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?
Оценщик должен проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется, главным образом, потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование в ближнем пригороде, как сельскохозяйственной, с ростом города может измениться на использование под строительство жилых индивидуальных домов.
Могут быть случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет временное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок. Через некоторое время наиболее эффективным использованием участка может быть строительство офиса.
Спекулятивное использование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для проведения улучшений.
Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования – реконструкций, модернизаций, ремонта, демонтажа и т.п. Данный свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания, аналогичного существующему. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счет различных причин.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – сопоставление вариантов застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование земли с существующими улучшениями
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной, выполняется в следующих случаях:
· при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;
· при выборе объектов для сравнительного анализа.
Основная задача данного анализа – дать ответы на следующие вопросы:
1. Как следует использовать существующие улучшения?
2. Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?
Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшений – это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.
Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
На практике, если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.
Последовательность выполнения анализа наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка
Анализ ННЭИ участка земли как свободного от улучшений
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка производиться в следующей последовательности:
1. Анализ рынка и отбор альтернативных вариантов возможного использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений.
Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли свободного или земельного участка с улучшениями включает в себя проверку соответствия различных вариантов следующим критериям:
Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного, так и с улучшениями, должно удовлетворять четырем критериям:
· быть физически осуществимым;
· быть законодательно разрешенным;
· быть финансово-экономическим целесообразным;
· иметь максимальную доходность.
Рассмотрим особенности применения критериев наилучшего и наиболее эффективного использования.
Физическая пригодность земельного участка.