Оценка застроенных земельных участков (стр. 3 из 14)

Земли признаются пригодными для сельского хозяйства на основе данных земельного кадастра.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 1952,6 тыс. га или 57,7% из общей площади республики: включая 1649,3 тыс. га – пашни; 123 тыс. га – виноградники; 116,9 тыс. га – сады.

Земли в черте населённых пунктов. К ним относятся земли в пределах черты поселений, находящихся в ведении органов местного публичного управления, а в муниципиях – в муниципальной собственности. Черта населённого пункта, которая отделяет их от других земель.

В состав земель городов и сёл входят:

– земли застройки;

– земли общего пользования;

– земли автомобильного, железнодорожного, водного, воздушного, трубопроводного транспорта, линий связи и электропередачи, горных разработок и иной промышленности;

– земли, занятые лесными массивами;

– земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья.

Общая площадь земель в республике составляет 309,1 тыс. га, в том числе 49,2 тыс. га в городах и муниципиях; 259,9 тыс. га в сельской местности.

Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения признаются земли, представленные органами местного публичного управления для размещения и эксплуатации административных, бытовых, вспомогательных строений и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, учреждений и организаций, строительство подземных путей и инженерных коммуникаций, организаций промышленного производства, строительство транспортных магистралей, прокладки линий связи и электропередачи.

Площадь земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения составляет 58,5 тыс. га, в том числе 11,5 тыс. га – площадь земли промышленных предприятий; 11,3 тыс. га – железнодорожного транспорта; 19,3 тыс. га – дорожного транспорта.

Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, пригородных и зеленных зон.

Площадь земель природоохранного назначения составляет 3,05 тыс. га

Земли лесного фонда признаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но подлежащие облесению.

Площадь земель лесного фонда составляет 429,3 тыс. га.

Земли водного фонда. К землям водного фонда относятся, земли занятые реками, озерами, прудами, водохранилищами, болотами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли выделенные под полосы отвода по берегам рек, водоёмов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов.

Площадь земель водного фонда составляет 83,7 тыс. га.

Землями резервного фонда являются все земли, не предоставленные в собственность владения и пользования. К ним относятся и земли право собственности, владения и пользования которыми прекращено в соответствии с положениями земельного кодекса.

Площадь земель резервного фонда составляет 548,4 тыс. га

Сегментация рынка земли осуществляется в зависимости от цели использования. Приобретенные земельные участки могут быть использованы для личных нужд, для предпринимательской деятельности, а также для государственных и общественных нужд.

В зависимости от степени обустройства рынок земли делится на рынок освоённых земельных участков; рынок освоенных, но не застроенных земельных участков и рынок застроенных земельных участков.

1.3 Факторы спроса и предложения на рынке земли

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, является спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создаётся рынок продавцов или рынок покупателей.

Спрос – количество земельных участков

Спрос на земельные участке в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов: экономических, социальных и демографических и частных.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке. Объединительным условием роста является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке земли. Аналогично снижению платежеспособности спроса введет к депрессии на рынке. Важным фактором роста спроса на рынке земли является рост численности населения, но сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения.

Предложение – это количество земельных участков выставляемых на рынок по определённым ценам.

Цена – количество денег уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.

Цена на землю, как и на любой товар определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен – снижается.

Состояние спроса и предложения в зависимости от изменения рыночных условий определяется понятием эластичности. Эластичность спроса показывает на сколько процентов изменится спрос при увеличении цен на земельные участки на один процент. Эластичность предложения показывает как увеличится предложение, если цены на земельные участки увеличатся на один процент.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность её предложения. Количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.

Любой землевладелец заинтересованный в максимизации своих доходов, будет представлять землю бизнесу за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом, то есть уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно, картофель и т.д. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также резко сократится, и цена на землю соответственно понизится.

Из неэластичности предложения земли на рынке ещё Давид Рикардо сделал весьма важные и не всеми ещё до сих пор осознаваемые выводы.

Во-первых, расхожие мнение, что цена зерна высока по тому, что высока рента землевладельцев, ошибочно. Не по тому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высокие цены на зерно, выращиваемое на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Количественный анализ рынка земли основан на основе на расчёте ёмкости рынка. При анализе рынка земли определяется коэффициент ёмкости рынка и коэффициент проникновения на рынок.

Коэффициент ёмкости рынка земли позволяет определить сколько единиц земельных участков будет продано или сдано в аренду на региональном рынке недвижимости. Этот коэффициент определяется отдельно для земельных участков подлежащих продаж и для земельных участков, подлежащих сдаче в аренду.

Коэффициент ёмкости рынка определяется по формуле:

Низкий коэффициент ёмкости рынка указывает либо на излишек участков земли, существующей на рынке земли, либо на недостаточный платежеспособный спрос населения. Чем ниже среднерыночный коэффициент ёмкости рынка, тем ниже экономическая активность на данном рынке.

Высокий коэффициент ёмкости рынка свидетельствует о высоком спросе на земельные участки, об увеличении цен на них, об экономическом росте в данном регионе.

Коэффициент проникновения на рынок характеризует уровень сдачи земельных участков в аренду и определяется по формуле:

Увеличение коэффициента проникновения на рынок характеризует прежде всего, степень рыночной привлекательности сдаваемого в аренду земельного участка.

2. Процесс оценки земельных участков

2.1 Основные принципы оценки рыночной стоимости земли

Систематизация и анализ собранной по объекту оценки информации ведётся исходя из положений специальных оценочных принципов.

В основу принципов положена логика, правила и модели экономического поведения людей при формировании стоимости товара на свободном рынке.

При этом различают:

· принципы, основанные па представлениях пользователя;

· принципы, связанные с рыночной средой;

· принципы, связанные с объектом собственности;

· принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы взаимосвязаны, универсальны и применимы ко всем видам объектов оценки. Их практическая направленность может меняться в зависимости от назначения оценки и характеристик исследуемого объекта.

Принципы, основанные на представлениях пользователя.

1. Принцип полезности устанавливает способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение определённого периода времени. Земля имеет стоимость тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации определённой экономической функции, например, для выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку тот, кто готов платить арендную плату за временное владение ею, создаёт у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.

2. Принцип замещения основан на допущении, что разумный покупатель не заплати за данную собственность больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с эквивалентной полезностью.

Принцип замещения обнаруживается в каждом из трёх подходов к оценке стоимости.

Подход сравнения рыночных продаж. Когда существует альтернативный выбор аналогичных или похожих земельных участков, рыночная стоимость имеет тенденцию останавливаться на цене приобретения равно приемлемой замены, при условии, что не возникнет временных задержек при приобретении, которые могут служить заменой.