Оценка застроенных земельных участков (стр. 13 из 14)

Премия за риск отражает уровень риска данных инвестиций.

Риск – оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

Общий риск представляет собой сумму всех рисков связанных с принятием инвестиционного решения. Различают систематический и несистематический риск.

Систематические риски:

– общая политическая ситуация;

– общая экономическая ситуация;

– изменение законодательства;

– увеличение числа конкурирующих объектов.

Несистематические риски:

– менеджмент;

– не получение арендных платежей;

– износ зданий;

– чрезвычайные ситуации;

– юридическая некомпетентность.

Определение различных составляющих премий за риск:

а) Инвестиционный риск. Различают три вида инвестиционных рисков:

· риск, связанный с осуществлением бизнеса;

· риск, связанный с неожиданной инфляцией;

· риск неликвидности.

Риск, связанный с осуществлением бизнеса отражает возможность изменения операционных расходов в связи с изменением рыночных условий и общей экономической ситуации.

Данный вид риска состоит из двух частей:

· рыночный риск;

· остаточный риск.

Рыночный риск возникает в случае диверсификации инвестиционного портфеля, то есть когда инвестиции инвестора направлены в различные сектора экономики или сегменты рынка, что позволяет распределить риск, связанный с бизнесом по различным направлениям и снизить за счет этого общую величину риска.

Остаточный риск – это риск не диверсифицированных инвестиций.

б) Риск, связанный с неожиданной инфляцией.

Принимается во внимание отдельно, большинство прогнозов, развитие инфляции весьма недостоверны. В такой ситуации инвестор и оценщик могут иметь свои суждения о развитии инфляционных процессов, отличающиеся от официальных прогнозов.

с) Риск неликвидности связанный с тем, что объект недвижимости будет выставлен на продажу более длительное время, чем средний период экспонирования, и риск связанный с продажей объекта по более низкой цене, чем предполагалась должен быть компенсирован увеличением ставки дисконтирования. Риск неликвидности на земельном рынке не менее 5–7% возникает в результате возможных потерь при реализации земельных участков.

Премия за затраты является компенсация инвестору за затраты связанные с рыночными услугами:

· затраты связанные с затратами рынка

· затраты на экспонирование объекта;

· затраты связанные с осуществлением сделки;

· премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованные и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Объект недвижимого имущества является результатами инвестиций и накладывают на собственника ответственность за управлением объектом. Даже если собственник нанимает профессионального управляющего недвижимостью, собственник остается ответственным за развитие объекта.

2. Метод выделения основан на анализе информации о сопоставимых объектах недвижимости и на выделение ставки дисконтирования из данных о чистых доходах и стоимостях сопоставимых объектов недвижимости.

Ставка дисконтирования прямо из данных о продажах выделена быть не может, так как её нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя и выяснение, какая ставка была использована при определение цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Информация предоставленная оценщиком может быть проверена при расчете внутреннего уровня доходности проекта. Внутренний уровень доходности представляет собой ставку дисконтирования, которая приравнивает текущую стоимость будущих денежных потоков к сумме начальных инвестиций.

Этот метод применяется при условии, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующие использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.

Алгоритмы расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

· моделирование для каждого объекта – аналога в течение определенного периода времени по сценарию и наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

· расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

· полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

3. Метод альтернативных инвестиций основан на предположении, что инвестиционные проекты с похожими рисками, имеют одинаковую ставку дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется путем суммирования текущей ставки доходности на рынках капитала и разности между ставкой прибыли на рынках капитала и ставки прибыли для объектов недвижимого имущества, определенной на основе анализа предыдущих инвестиций. Ставка дисконтирования, рассчитанная с помощью метода альтернативных инвестиций определяется по формуле.

I = «чистая» ставка прибыли + + Премия за риск.

4. Метод мониторинга основан на регулярном интервьюирование непосредственных участников рынка недвижимости: инвесторов, кредиторов, агентов по недвижимости, оценщиков, по поводу основных экономический показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Эта информация служит ориентиром для оценщика, позволяет проводить сравнение полученных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Рассмотри пример определения рыночной стоимости участка земле методом дисконтирования.

5. Метод остатка для оценки земли

Метод остатка используется для застроенных участков и участков, предназначенных для строительства.

Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценке земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, то есть когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ незначителен.

При использование метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:

а) расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, существующих на земельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;

в) определение величины чистого операционного дохода, который может быть получен в результате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных об арендной плате за объекты, сопоставимые с единым объектом недвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;

с) определение чистого операционного дохода, относящегося к улучшениям как произведение восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации для улучшений;

d) расчет чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку, как разности между чистым операционным доходом, генерируемым единым объектом недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям;

е) определение стоимости земельного участка как отношение чистого операционного дохода, относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

Сз =

Где:

ЧОД – чистый операционный годовой доход от единого объекта недвижимого имущества;

Сс – рыночная стоимость улучшений;

rc – коэффициент капитализации доходов для улучшений

При определение размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, на чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов.

Новые участки должны соответствовать требованиям местных органов публичного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой и удовлетворять требованиям местного рынка.

Земельный массив должен быть освоен еще до его разбивки и продажи отдельными участками. Поэтому, помимо затрат на приобретение самой земли, новый собственник несет ряд других издержек. Некоторые из этих издержек обусловлены ресурсным качеством земли, другие – местными правилами определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране «окружающей среды». Затраты понесённые ещё до начала физического освоения, получили название «предварительных» затрат.

До разбивки массива на участке оценщику следует ознакомиться с местными правилами, регламентирующими данный процесс. Эти правила определяют, какие улучшения должны быть, сделанные на земле, какие следует получить разрешение, наконец какие должны быть произведены дополнительные затраты. Обычно, для составления плана землепользования который предусматривал на разбивку массива на максимальное число подлежащих застройке участков, приглашаются земельные планировщики или архитекторы. Может возникнуть необходимость в получении консультации у специалистов по различным инженерным вопросам. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Проводиться расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат до продажи первого участка.

Помимо предварительных затрат, первичный застройщик должен затратить деньги по каждому из продаваемых участков. Большинство из этих расходов производиться в течение того года, когда участок продается новому владельцу. Они включают затраты на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммуникационных сетей, на продажу участков. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы и необходимую прибыль.