- фундамент – железобетонный ленточный;
- наружные стены – кирпич;
- внутренние перегородки – бетон, кирпич;
- перекрытия – железобетонные сборные;
- кровля скатная – металлический профнастил (окрашен);
- оконные проемы – деревянные со стеклопакетами;
- дверные проемы – деревянные филенчатые, входная бронированная.
Элементы отделки – в целом в хорошем состоянии:
внутренняя поверхность стен – штукатурка, левкас, окраска;
потолки – подвесные (гипсокартон), левкас;
полы – бетонные, паркет.
Инженерное обеспечение – в хорошем состоянии:
холодное водоснабжение и водоотведение – центральное;
электроснабжение центральное;
отопление, горячее водоснабжение – автономное (котел на дизельном топливе и твердом топливе);
телефонизация – имеется;
вентиляция – в кухне и санузлах, приточно-вытяжная, самотечная;
кондиционирование – нет;
охранная сигнализация – нет;
пожарная сигнализация – нет.
Благоустройство территории:
мощение – асфальт;
ограждение – металлический забор из прутьев;
освещение – имеется;
озеленение – газон, фруктовые и хвойные деревья;
надворные постройки и сооружения – навес для автомашины.
Использование объекта:
На дату проведения оценки указанный объект используется по назначению, проживает семья залогодателя.
2.1. Рыночный метод
Ввиду того, что рынок недвижимости в настоящее время достаточно сформирован, наиболее приемлемой стоимостью может считаться значение определенное рыночным методом.
В качестве сравнительных показателей, использовалась цена предложения о продаже сопоставимых домов, по данным, опубликованным в периодических специализированных изданиях («Крыша», «Из рук в руки»).
Порядок расчета следующий:
- определены сопоставимые объекты, их важнейшие характеристики и стоимость реализации;
- определена цена реализации за 1 кв.м общей площади объектов;
- определены и последовательно внесены поправки к цене:
- на условия продажи (предполагается скидка при фактическом заключении сделки купли-продажи),
- на местоположение,
- на конструктивные элементы,
- на элементы отделки,
- на инженерное обеспечение,
- на земельный участок.
- определена средняя цена за 1 кв.м общей площади на базе последних скорректированных цен;
- на основании средней цены определена стоимость оцениваемого объекта:
| Характеристики | 1 объект | 2 объект | 3 объект |
| Место расположения строения | г. Алматы, Медеуский район, Коктобе-2 | г. Алматы, Медеуский район, Малая Станица | г. Алматы, Медеуский район, Горный Гигант |
| Количество уровней | 3 | 3 | 3 |
| Общая площадь, кв.м. | 350,0 | 320,0 | 700,0 |
| Жилая площадь, кв.м. | 150,0 | 220,0 | 290,0 |
| Кухня, кв.м. | 28,0 | 23,0 | 30,0 |
| Ванная, санузел | раздельные, 2 шт. | раздельные, 2 шт. | раздельные, 3 шт. |
| Комнаты | изолированные | изолированные | изолированные |
| Материал стен | кирпич | кирпич | Кирпич |
| Наружная отделка | штукатурка, левкас, покраска | штукатурка байрамикс | сплитеррный кирпич |
| Внутренняя отделка | штукатурка, кафель, паркет | гипсокартон, кафель, паркет | штукатурка, покраска, линолеум |
| Инженерное обеспечение | отопление и горячее водоснабжение - центр.; холодная вода и канализация - центр.; электроснабжение, газ, телефонизация | отопление и горячее водоснабжение - автоном.; холодная вода и канализация - центр.; электроснабжение, газ, телефонизация | отопление и горячее водоснабжение - центр.; холодная вода и канализация - центр.; электроснабжение |
| Земельный участок, кв.м | 1 200,0 | 900,0 | 1 000,0 |
| Благоустройство территории и надворные постройки | ограждение, озеленение, мощение, бассейн | ограждение, озеленение, мощение | ограждение, озеленение, мощение |
| Стоимость, USD | 120 000,00 | 90 000,00 | 200 000,00 |
| Цена, USD/кв.м | 342,86 | 281,25 | 285,71 |
| Поправка на условия продажи, % | -10% | -10% | -5% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 308,57 | 253,13 | 271,43 |
| Поправка на местоположение, % | 0% | 20% | 10% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 308,57 | 303,75 | 298,57 |
| Поправка на конструктивные элементы, % | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 308,57 | 303,75 | 298,57 |
| Поправка на элементы отделки, % | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 308,57 | 303,75 | 298,57 |
| Поправка на инженерное обеспечение, % | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 308,57 | 303,75 | 298,57 |
| Поправка на земельный участок (размеры, благоустройство), % | 5% | 8% | 7% |
| Скорректированная цена, USD/кв.м | 324,00 | 328,05 | 319,47 |
| Средняя цена, USD/кв.м | 323,84 |
| Общая площадь жилого дома, кв.м | 450,40 |
| Стоимость, USD | 145 857,75 |
| Стоимость, KZT | 22 024 520,32 |
Таким образом, стоимость жилого дома с земельным участком определенная рыночным методом составляет 22 024 530 тенге или 145 858 долларов США по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.
3.1. Итоговая оценочная стоимость
Итоговая оценочная стоимость жилого дома с земельным участком определена на основании значения полученного рыночным методом и составляет 22 024 520 тенге или 145 858 долларов США по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.
3.2. Залоговая стоимость
Залоговая стоимость жилого дома с земельным участком определена на основании итоговой оценочной стоимости с учетом понижающего коэффициента (учитывающего специфику обеспечения) в размере 0,80:
| USD | KZT | |
| Итоговая стоимость | 145 857.75 | 22 024 520.32 |
| Понижающий коэффициент | 0.80 | |
| Залоговая стоимость | 116 686.20 | 17 619 616.26 |
Залоговая стоимость жилого дома с земельным участком составляет
17 619 616 тенге или 116 686 долларов США по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.
| Исходные данные | ||
| Валюта для расчета | USD | |
| Курс Национального Банка РК, тенге | 151,30 | |
| Срок до первого платежа по вознаграждению, дней | 90 | |
| Годовая ставка вознаграждения | 18,00% | |
| Повышенная ставка вознаграждения (за 3 месяца) | 6,75% | |
| Ставка расходов по реализации предмета залога | 3,00% | |
| Ставка сбора с аукционных продаж | 3,00% | |
| Ставка налога на добавленную стоимость | 16,00% | |
| Расчет оптимальной суммы кредитования | ||
| Наименование статьи | Сумма | |
| KZT | USD | |
| Залоговая стоимость | 17 619 616.26 | 116 686.20 |
| Основной долг | 12 668 464.65 | 83 897.12 |
| Плановое вознаграждение | 570 080.91 | 3 775.37 |
| Вознаграждение по повышенной ставке | 893 601.83 | 5 917.89 |
| Расходы по реализации предмета залога | 528 588.49 | 3 500.59 |
| Сбор с аукционных продаж | 528 588.49 | 3 500.59 |
| Налог на добавленную стоимость | 2 430 291.90 | 16 094.65 |
| Итого | 17 619 616.26 | 116 686.20 |
| Оптимальная сумма кредитования | 12 668 464.65 | 83 897.12 |
___________________ __________________ _____________________