2.2. Затратный метод
Стоимость земельного участка затратным методом определена на основании издержек осуществленных собственником на приобретение объекта и осуществление улучшений.
Согласно договора купли-продажи земельного участка б/н от 15.02.2001 и платежного поручения №125 от 20.02.2001 стоимость выкупа земельного участка в собственность составляет 20 000 000 тенге.
Общие затраты, вместе с издержками на проведение улучшений (согласно предоставленным документам) составляют:
| Документ - основание | Документ об оплате | Сумма | ||
| KZT | USD | |||
| 1 | Договор купли-продажи земельного участка б/н от 15.02.2001 | п/п №125 от 20.02.2001 - за земельный участок | 20 000 000,00 | 132 187,71 |
| 2 | Акт приемки выполненных работ №1 от 24.04.2001 | П/п №304 от 1.05.2001 - за вертикальную планировку | 5 000 000,00 | 33 046,93 |
| 3 | Акт приемки выполненных работ №2 от 25.05.2001 | П/п №337 от 1.06.2001 - за устройство внешних сетей водопроа и канализации | 2 500 000,00 | 16 523,46 |
| 4 | Акт приемки выполненных работ №3 от 20.06.2001 | П/п №359 от 3.07.2001 - за устройство внешних сетей отопления и горячей воды | 4 300 000,00 | 28 420,36 |
| 5 | Акт приемки выполненных работ №4 от 28.07.2001 | П/п №378 от 5.08.2001 - за устройство внешних кабельных электросетей | 1 800 000,00 | 11 896,89 |
| ВСЕГО | 33 600 000,00 | 222 075,35 | ||
Таким образом, стоимость земельного участка определенная затратным методом составляет 33 600 000 тенге или 222 075 долларов США по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.
3. заключение
3.1. Итоговая оценочная стоимость
Учитывая произведенные расчеты и выводы, итоговая стоимость земельного участка определена на основании расчетов произведенных рыночным и затратным методами.
При определении итоговой стоимости использован способ математического взвешивания результатов разных методов. Ввиду того, что при расчетах:
- Рыночным методом - использованы реальные данные о ценах сопоставимых объектов и учтены различия в их характеристиках при оценке – значению стоимости придана достоверность 100%;
- Затратным методом - учтены фактические издержки на приобретение земельного участка и произведенные улучшения, но определенная стоимость не отражает ликвидности объекта – значению стоимости придана достоверность 30%:
| Значение, USD | Достоверность % | Доля | Значение | |
| Рыночный метод | 186 550,57 | 100,00% | 0,7692 | 143 500,44 |
| Затратный метод | 222 075,35 | 30,00% | 0,2308 | 51 248,16 |
| Итоговая оценочная стоимость, USD | 130,00% | 1,0000 | 194 748,59 | |
| Итоговая оценочная стоимость, KZT | 29 465 462,23 | |||
Итоговая оценочная стоимость земельного участка составляет 29 465 462 тенге или 194 749 долларов США по курсу Национального Банка РК на дату оценки.
3.2. Залоговая стоимость
Залоговая стоимость земельного участка определена на основании итоговой оценочной стоимости с учетом понижающего коэффициента (учитывающего специфику обеспечения) в размере 0,70:
| USD | KZT | |
| Итоговая стоимость | 194 748,59 | 29 465 462,23 |
| Понижающий коэффициент | 0,70 | |
| Залоговая стоимость | 136 324.02 | 20 625 823.56 |
Залоговая стоимость земельного участка составляет 20 625 824 тенге или 136 324 доллара США по курсу Национального Банка РК на дату оценки.
| Исходные данные | ||
| Валюта для расчета | USD | |
| Курс Национального Банка РК, тенге | 151,30 | |
| Срок до первого платежа по вознаграждению, дней | 270 | |
| Годовая ставка вознаграждения | 18,00% | |
| Повышенная ставка вознаграждения (за 3 месяца) | 6,75% | |
| Ставка расходов по реализации предмета залога | 3,00% | |
| Ставка сбора с аукционных продаж | 3,00% | |
| Ставка налога на добавленную стоимость | 16,00% | |
| Расчет оптимальной суммы кредитования | ||
| Наименование статьи | Сумма | |
| KZT | USD | |
| Залоговая стоимость | 20 625 823.56 | 136 324.02 |
| Основной долг | 13 722 785.87 | 90 699.18 |
| Плановое вознаграждение | 1 852 576.09 | 12 244.39 |
| Вознаграждение по повышенной ставке | 1 051 336.93 | 6 948.69 |
| Расходы по реализации предмета залога | 618 774.71 | 4 089.72 |
| Сбор с аукционных продаж | 618 774.71 | 4 089.72 |
| Налог на добавленную стоимость | 2 844 941.18 | 18 803.31 |
| Итого | 20 709 189.48 | 136 875.01 |
| Оптимальная сумма кредитования | 13 722 785.87 | 90 699.18 |
_________________________ __________________ _____________________
должность исполнителя подпись ф.и.о.
тел._______________________
Согласовано:
_________________________ __________________ _____________________
долж. руководителя подразделения подпись ф.и.о.
Приложение 1-2
Типовое заключение
по оценке жилого дома
«Утверждаю»
__________________________________
подпись ф.и.о.
9 января 2002
дата месяц год
наименование проекта
Дата проведения оценки: 9 января 2002 года
Курс Национального банка РК: 1 доллар США = 151,00 тенге
Заемщик: ТОО «ССС»
сумма займа: 250 000 долларов США
срок займа: 1 год
ставка вознаграждения: 18 %
срок до первого платежа по вознаграждению: 90 дней
Залогодатель: Ахметов Алихан Алиевич
предмет залога и место его расположения: жилой дом с земельным участком, г.Алматы, Медеуский район, п. Кок Тобе-2, ул. Кыз Жибек, 22
Оценка произведена на основании осмотра объекта и предоставленных документов (копии):
- Технический паспорт на жилой дом от 26.11.1999;
- Свидетельство о Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 3957 от 28.12.1999;
- Акт на право собственности на земельный участок № 0103192 от 24.12.1999;
- Справка адресного стола о составе семьи 03.01.2000.
1. ОПИСАНИЕ обеспечения
В качестве обеспечения предлагается жилой дом в 3-х уровнях, 1991 года постройки, расположенный по адресу: г. Алматы, Медеуский район, п. Кок Тобе-2, ул. Кыз Жибек, 22. Площадь прилегающего земельного участка (в праве собственности) составляет 0,21 га (2 100 кв.м).
Предлагаемый в залог жилой дом в гражданско-правовых сделках (купля-продажа, дарение, обмен и т.д.) ранее не участвовал и построен залогодателем, располагается в предгорной зоне.
Район расположения характеризуется развитой инфраструктурой (имеются транспортные магистрали и развязки, необходимые инженерные коммуникации), застроен преимущественно зданиями жилого и, частично, офисного назначения, имеются предприятия розничной торговли, общественного питания, службы быта, досуга и отдыха.
Район экологически чистый.
Комнаты изолированные, ванная комната и туалет раздельные, общая площадь жилого дома составляет 450,4 кв.м (жилая 154,1 кв.м), в том числе:
| Цокольный этаж | 1 этаж | 2 этаж | |||
| Помещение | Площадь, кв.м | Помещение | Площадь, кв.м | Помещение | Площадь, кв.м |
| Служебная | 35,7 | Жилая комната | 40,9 | Жилая комната | 13,80 |
| Служебная | 40,1 | Жилая комната | 13,0 | Жилая комната | 36,00 |
| Служебная | 19,6 | Кухня | 19,7 | Жилая комната | 18,00 |
| Служебная | 7,9 | Коридор | 3,3 | Жилая комната | 17,50 |
| Служебная | 20,2 | Кладовка | 19,1 | Жилая комната | 14,90 |
| Служебная | 12,7 | Прихожая | 33,9 | Холл | 35,90 |
| Лестничная клетка | 9,3 | Баня | 4,0 | Санузел | 5,20 |
| Туалет | 1,6 | Туалет | 3,70 | ||
| Бассейн | 15,1 | ||||
| Лестн. клетка | 9,3 | ||||
| Итого | 145,5 | Итого | 159,9 | Итого | 145,0 |
Конструктивные элементы здания в хорошем состоянии: