Стоимостные корректировки
а) Денежные корректировки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже - применяется отрицательная поправка.
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести корректировки на качественные характеристики, а также корректировки, рассчитанные статистическими методами.
б) Денежные корректировки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта- аналога в целом, следует отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.)
Расчёт и внесение поправок
Для расчёта и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
· методы, основанные на анализе парных продаж;
· экспертные методы расчёта и внесения поправок;
· статистические методы.
Метод парных продаж
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.
Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Например, известны цены сделок купли-продаж по трем аналогичным (сравнимым) квартирам, две из которых находятся в центре города и одна в Айнабулаке (табл. 9.1.)
Таблица 9.1 Исходные данные по сделкам купли-продаж квартир
.
| Характеристики (элементы) сравнения | Оцениваемый объект | Продажа I | Продажа II | Продажа III |
| 1. Местоположение | Айнабулак | Айнабулак | Центр | Центр |
| 2. Состояние квартиры | хорошее | среднее | хорошее | среднее |
| 3. Цена сделки купли-продажи, у.е./м2 | ? | 600 | 960 | 800 |
При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м2 общей площади по сравнимым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке.
Обоснование корректировок.
1. Местоположение. Выбираем пару сравнимых продаж: I – III. Данная пара различается лишь по одному элементу сравнения – местоположению (состояние квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 600 – 800 = -200 у.е.
2. Состояние квартир. Выбираем пару сравнимых продаж II – III. Данная пара отличается лишь по одному элементу сравнения – состоянию (местоположение квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 960 – 800 = 160 у.е.
Определив значения величин корректировок сравнимых продаж, построим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по трем сравнимым продажам (табл. 9.2.).
Таблица 9.2. Таблица корректировок
| Характеристики (элементы) сравнения | Оцениваемый объект | Продажа I | Продажа II | Продажа III |
| 1. Цена, у.е./м2 | ? | 600 | 960 | 800 |
| 2. Местоположение | Айнабулак | Айнабулак | Центр | Центр |
| 3. Корректировки на местоположение | 0 | -200 | -200 | |
| 4. Состояние квартир | хорошее | среднее | хорошее | среднее |
| 5.Корректировка на состояние квартир | 160 | 0 | 160 | |
| 6. Итоговая корректировка | 160 | -200 | -40 | |
| 7. Скорректированные цены продаж | 760 | 760 | 760 |
Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравнимым объектам указывают на стоимость 1 м2 общей площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке в 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города сделаны отрицательные корректировки (-200). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, расположенной в центре города, и условным «переносом» ее в Айнабулак, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160) по продаже I и III предопределяется «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.
Основу экспертных методов расчёта и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Обозначим стоимость объекта оценки - Х, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0
Если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:
Х = 1.0 +15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1 + 0.15) = 1.15
Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшиться:
Х = 1.0 - 15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1.0 - 0.15) = 0.85
3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%.Цена аналога должна уменьшиться:
1.0 = Х + 15% ´ Х = Х (1 + 0.15 ) , Х = 0.87
4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:
1.0 = Х - 15% ´ Х = Х ´ (1.0 - 0.15) , Х = 1 / 0.85 = 1.18
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные корректировки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы расчёта поправок
Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.
Данный метод трудоёмок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. не предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
Пример последовательности внесения поправок и получение скорректированного результата
1. Процентные корректировки вносятся всегда первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.
2. Вносятся денежные корректировки, последовательность внесения которых не имеет значения.
В ряде случаев денежные корректировки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если корректировки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются для корректировки цен аналогов первыми.
Пусть необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 кв.м. и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в Таблице 9.3.
Таблица 9.3. Стоимость объекта с учетом поправок
| № | Элементы сравнения | Величина обоснованно- вводимых поправок | Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, $ |
| 1. | Цена продажи аналога | 500000 | |
| 2. | Поправка на передаваемое право собственности | +4% | +20000 |
| 3. | Скорректированная цена | 520000 | |
| 4. | Поправка на условия финансирования | -2% | -10400 |
| 5. | Скорректированная цена | 509600 | |
| 6. | Поправка на условия продажи | +3% | +15288 |
| 7. | Скорректированная цена | 524888 | |
| 8. | Поправка на изменение экономических условий | +5% | +26244 |
| 9. | Скорректированная цена | 551132 | |
| 10. | Поправка на местоположение | +4% | +22045 |
| 11. | Скорректированная цена | 573177 | |
| 12. | Поправка на износ | -6% | -34391 |
| 13. | Скорректированная цена | 538787 | |
| 14. | Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом) | -35000 | |
| 15. | Скорректированная цена | 503787 | |
| 16. | Поправка на масштаб (денежная к един. сравнения) | -160 | |
| ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ | 343787 |
9.3. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи