Оценка бизнеса (стр. 20 из 56)
∆ - скидка на уторговывание.
Следует отметить, что определение стоимости бизнеса согласно (6.1) подразумевает эффективное функционирование с определенной положительной рентабельностью. Если же бизнес только что создан и не приносит своим владельцам прибыль, для потенциального покупателя такого бизнеса нет принципиальной разницы между покупкой такого бизнеса и созданием его с нуля. Поэтому в подобной ситуации компоненты УВ и RP в (6.1) будут близки к нулю. Наибольший интерес в (6.1) представляют компонента упущенной выгоды (УВ) и стоимостный эквивалент специфических рисков этапа становления (RP).
Рассмотрим их подробнее. Планирование создания бизнеса с нуля до определенной стадии можно разбить на несколько этапов: этап регистрации компании и приобретения активов, этап отладки, найма и обучения персонала – до момента начала реализации готовой продукции, этап выхода на уровень безубыточности, и наконец этап выхода на плановую рентабельность Rп. Если для простоты рассмотрения разбить весь цикл создания бизнеса с нуля всего на два этапа – этап отсутствия прибыли (t0, t1) и этап роста прибыли с нуля до планового уровня рентабельности (t1, t2), то оценка стоимостного эквивалента упущенной выгоды может осуществляться по следующей формуле:
УВ= З(t0, t1) х {(1+Rn) в степени {(t1-td1)/T} х (1+Rn(1-k) в степени {(t2-t1)/T} -1}+3(t1, t2) х {(1+Rn(1-k) в степени {(t2-td2)/T}) -1} (6.2)
где З(t0, t1) – общие затраты осуществленные на этапе (t0, t1),
З(t1, t2) – общие затраты осуществленные на этапе (t1, t2), причем,
З(t0, t1)+ З(t1, t2) = З + Gз, (6.3)
Rп – плановый уровень рентабельности (рентабельность (ROE) готового бизнеса или объектов-аналогов),
kRп – средний уровень рентабельности на этапе (t1, t2), 0 < k < 1.
td1 – дюрация инвестиций на этапе (t0, t1),
td2 – дюрация инвестиций на этапе (t1, t2),
T – фактор размерности времени приводящий показатель степени в безразмерную форму и приводящий его же (показатель степени) к годовому интервалу,
t1 – момент начала зарабатывания компанией прибыли,
t2 – момент выхода компании на плановый уровень рентабельности Rп.
Наличие компоненты RP в (6.1) с позиции затратного подхода означает возможность дополнительных непредвиденных расходов, характерных для этапа первоначального становления (в т.ч. дополнительные издержки УВ, могущие возникнуть из-за затягивания прохождения бизнесом определенных промежуточных подэтапов на этапе становления). По мнению автора, оценка параметра RP может осуществляться двумя способами. Во-первых, можно ориентироваться на стоимостный эквивалент премии за риск вложений в малые компании, учитывая тот факт, что вновь создаваемые компании, как правило, являются небольшими компаниями. Во-вторых, можно оценить различие в статистике банкротств компаний находящихся на стадии становления и компаний со среднестатистическим для рынка сроком от момента образования до текущего момента. Получив значение разницы вероятностей банкротства, ее следует трансформировать в относительную рисковую надбавку (дополнительную рисковую надбавку, отражающую только специфические риски вновь образуемой компании), после чего преобразовать ее в абсолютное (стоимостное) выражение.
Представленный выше модифицированный затратный подход (назовем его так) схож со структурой моделей EBO и EVA: и здесь и там есть две компоненты – компонента капитала/инвестированного капитала и компонента доходов. Однако в отличие от EBO и EVA модифицированный затратный подход ограничивает суммирование доходов интервалом (t0, t2), что при условии положительной рентабельности капитала приводит к получению более низкого значения стоимости бизнеса по сравнению с результатами оценки полученными в рамках модели EBO/ EVA, но более высокого по сравнению со стоимостью, получаемой при использовании традиционного затратного подхода. То есть применение модифицированного затратного подхода снижает разрыв между результатами оценки затратным и доходным подходами, и, следовательно, повышает адекватность итоговой оценки стоимости бизнеса. Если потенциальный покупатель бизнеса оценивает для себя инвестиционную стоимость объекта-мишени, ориентируясь на доходный подход, и при этом он может убедить собственника мишени продать ее по цене определенной на базе модифицированного затратного подхода, чистая приведенная стоимость такой сделки будет для него положительной.
Контрольные вопросы и тесты и задачи
1. В каких случаях для оценки недвижимости необходимо применение прежде всего затратного подхода?
2. Назовите основные этапы оценки недвижимости затратным подходом.
3. Дайте определение восстановительной стоимости.
4. Какие методы расчета восстановительной стоимости Вам известны?
5. Что такое прибыль застройщика и чем она отличается от прибыли подрядчика?
6. Какой из методов расчета восстановительной стоимости показывает наиболее точные результаты?
7. Имеются ли понятийные различия в терминах “стоимость” и “затраты”?
8. Опишите структуру сводного сметного расчета.
9. Чем характеризуется износ объектов недвижимости?
10. Охарактеризуйте основные виды износа и методы их расчета.
Какой из ниже перечисленных методов относится к затратному подходу
1) метод чистых активов;
2) метод капитализации;
3) метод сделок;
4) метод арбитража;
5) метод ЛИФО
Выберите единственно верное определение временной оценки денежных потоков.
1) приведение денежных сумм, возникающих в разное время к сопоставимому виду;
2) отрезок времени, в течение которого производится оценка;
3) денежный поток, который оценивается в данное время;
4) все верно;
5) нет правильного ответа
Что предполагает затратный подход в оценочной деятельности?
1) анализ балансовых счетов предприятия и их корректировку;
2) анализ практики продаж объектов в отрасли;
3) прямое сравнение аналогичных объектов;
4) анализ доходов и затрат
5) нет правильного ответа
Что включает технология оценки недвижимости затратным методом?
1) все перечисленные стадии
2) оценку стоимости земельного участка
3) оценку стоимости восстановления или замещения улучшений
4) вычет накопленного улучшениями износа
5) суммирование стоимости земельного участка и улучшений
Задачи
1. Определите общий накопленный износ (% износа) объекта недвижимости, исходя из следующих данных:
· цена продажи объекта составила 90000;
· исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 30000;
· анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 110000.
2. Известна следующая информация:
Гостиницы | Офисные здания | Торговые здания | |
Затраты на строительство, $ | 1800000 | 1400000 | 1500000 |
Чистый операционный доход, $ | 200000 | 160000 | 140000 |
Коэффициент капитализацииДля зданийДля земли | 14%10% | 14%10% | 14%10% |
Участок земли пригоден по нормам зонирования для строительства офисного, торгового или гостиничного здания.
Определите остаточную стоимость земли.
3. Оцените стоимость жилого объекта недвижимости площадью в 1600 кв.м., используя затратный подход:
Затраты на строительство дома - 60$/кв.м.
Затраты на строительство гаража площадью 360 кв.м. - 30$/кв.м.
Затраты на строительство других сооружений - 8500$
Устранимый физический износ - 11000$
Неустранимый физический износ - 4000$
Устранимый функциональный износ - 6000$
Стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж - 38000$
Какова общая расчетная стоимость объекта в соответствии с затратным подходом?
4. Найти функциональный износ здания из-за несоответствия лифтов современным требованиям. Восстановительная стоимость лифтов составляет 350000$. Установка лифтов была произведена 10 лет назад. Затраты на демонтаж составят 25000$, а монтаж новых лифтов обойдётся в 150000$. Общая срок физической жизни старых лифтов составляет 25 лет.
5. Стоимость свободного земельного участка равна 400000$. Здание, площадью 4000 кв.м. построено 7 лет назад. Срок его экономической жизни - 90 лет. Средняя стоимость строительства 1м2 составляет 650$. Прибыль инвестора 25%. Оценить объект затратным подходом.
РАЗДЕЛ 3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ
Глава 7. Особенности оценки земли
7.1. Принципы оценки земли и его регулирование
Первую группу образуют ринципы, основанные на редставлениях потенциальных земельных собственников.
Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Экономические принципы оценки земли условно можно разделить на четыре группы: (см. рис. 7.1).
Рис. 7.1. Принципы оценки земли
В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования земли, таких как эксплуатация в особом режиме или связь с историческими ценностями.
Необходимо особо подчеркнуть, что земля выступает в качестве общественного блага, поскольку она служит местом обитания и условием жизни людей, выполняя важнейшую экологическую функцию. Поэтому весь земельный фонд страны не может являться объектом коммерческого использования. Он включает земли различного целевого назначения, которые удовлетворяют на только индивидуальные, но и общественные потребности.
Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя, то есть при наличие определенного количества однородных земельных участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость земли.