HP - накладные расходы
ПН- плановые накладные, сметная прибыль или прибыль подрядчика
ПЗ = Сзп + Смат + Сэмм (5)
где: Сзп - заработная плата строительных рабочих и машинистов
Смат - стоимость строительных материалов
Сэмм - стоимость эксплуатации машин и механизмов
Определение стоимости земельного участка
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Учитывая тот факт, что в настоящее время в городе Астрахани практически отсутствует частная собственность на земельные участки, оценке подлежит стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
- сравнительный подход;
- доходный подход;
- затратный подход.
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» в рамках сравнительного подхода используются:
- метод сравнения продаж,
- метод выделения,
- метод распределения,
на доходном подходе основаны:
- метод капитализации земельной ренты,
- метод остатка,
- метод предполагаемого использования.
При определении стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
- расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;
- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;
- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
- расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли.
Определение ставки капитализации (R)
- Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
- обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);
- окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).
Определение ставки дисконтирования
Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.
Ставка дисконтирования включает в себя:
- безрисковую ставку;
- премию за различные виды рисков.
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.
Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:
- премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
- премия за низкую ликвидность;
- премия за инвестиционный менеджмент.
Определение безрисковой ставки
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
- Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков. Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного - двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.
- Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR). Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.
- Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.
- Ставка рефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только приоценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.
- Государственные облигации РФ. Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.
- Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации). На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.
В данном случае в качестве безрисковой ставки использована ставка доходности к погашению по долгосрочным облигациям федерального займа, которая составляет 6,83 %.
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости.
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы. Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования. Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».
Факторы риска, влияющие на объект недвижимости.
| Вид и наименование риска | Категория риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Систематический риск | |||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | динамичный | 1 | |||||||||
| Увеличение числа кон курирующих объектов | динамичный | 1 | |||||||||
| Изменение федерального или местного законодательства | динамичный | 1 | |||||||||
| Несистематический риск | |||||||||||
| Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации | статичный | 1 | |||||||||
| Ускоренный износ здания | статичный | 1 | |||||||||
| Неполучение арендных платежей | динамичный | 1 | |||||||||
| Неэффективный менеджмент | динамичный | 1 | |||||||||
| Криминогенные факторы | динамичный | 1 | |||||||||
| Финансовые проверки динамичный | динамичный | 1 | |||||||||
| Неправильное оформление договоров аренды | динамичный | 1 | |||||||||
| Количество наблюдений | 0 | 1 | 2 | 3 | 2 | 0 | 1 | 1 | 0 | 0 | |
| Взвешенный итог | 0 | 2 | 6 | 12 | 10 | 0 | 7 | 8 | 0 | 0 | |
| Сумма | 45 | ||||||||||
| Количество факторов | 10 | ||||||||||
| Средневзвешенное значение балла | 4,5 | ||||||||||
| Величина поправки за риск (1 балл =1%) | 4,50% | ||||||||||
Определение премии за низкую ликвидность