3. Торговые площади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых зонах и площадках (крытые и открытые сельскохозяйственные и вещевые рынки). Данные компании не ведут торговой деятельности, а все площади сдают в аренду сторонним организациям, основную часть которых составляют частные предприниматели, так называемые «челноки».
В связи с отмеченной структурой торговых помещений г. Астрахани, сделки-купли продажи наблюдаются в основном только во второй группе недвижимости.
Ни в каком другом секторе рынка недвижимости местоположение объекта не имеет такого огромного значения, как на рынке торговых помещений. Если торговое помещение расположено в престижном и бойком месте, оно будет продано или арендовано в достаточно короткий срок. Средняя рыночная цена продажи для магазинов составляет 45000 - 75000; руб./кв.м. и колеблется в зависимости от площади торговых помещений. Покупатели отдают предпочтение небольшим (до 100 - 200 кв.м.) магазинам, расположенным в оживленных районах города. Предложения на рынке торговых помещений, в отдаленных районах города, лежат в диапазоне 20000 - 40000 руб./кв.м. Предложения на рынке торговых помещений, в центральных районах города, в местах большого людского потока, лежат в диапазоне 60000 - 100000 руб./кв.м.
Обращает на себя внимание одна интересная тенденция, сложившаяся в этом секторе рынка. В центральной части города и на основных магистралях, в районах рынков и мини-рынков, культурных центров, как правило, приобретаются в собственность жилые помещения и переводятся в нежилой фонд, как альтернатива покупки нежилой Недвижимости (торговые и офисные помещения).
При анализе рынка аренды недвижимости установлено, что при аренде аналогичных помещений предпочтение отдается торговым помещениям площадью от 100 до 200 кв.м., в местах наиболее интенсивных людских потоков. Диапазон цеп на аренду торговых площадей зависит от двух основных факторов: их месторасположения и уровня отделки.
В окраинных районах города арендная плата за торговые помещения составляет 5000-7000 руб. за 1 кв. м. в год. В районах рынков и мини - рынков арендная плата может достигать 10000 -15000 руб. за 1 кв. м. в год. В центральных районах города и в местах большого людского потока ее величина может увеличиваться до 35000 руб. за 1 кв. м. в год. Однако найти арендатора, готового платить за аренду такие деньги, весьма проблематично.
Ситуация на вторичном рынке недвижимости г. Астрахани и Астраханского региона в целом, свидетельствует о постоянном росте значений арендных ставок и стоимости 1 м2 недвижимости. Это связано как с инфляционными процессами, развитием сферы торговли, малого и среднего предпринимательства, так и объективной реакцией потенциальных покупателей (населения и юридических лиц), считающих объекты недвижимости одними из самых надежных вложений средств.
Промышленная недвижимость
Рынок промышленной недвижимости, как сегмент рынка недвижимости в целом характеризуется рядом особенностей:
1. В подавляющем большинстве случаев объект производственной недвижимости – это комплекс зданий и сооружений, связанных между собой единой технологической цепочкой. При этом каждый элемент этой цепочки имеет ценность именно как ее составляющая, а не как обособленный объект.
2. Промышленная недвижимость, включающая в себя цеха, мастерские и прочие здания и сооружения, предназначенные для размещения производства какого-либо конечного продукта, с большой долей условности может быть отнесена к категории «доходной» недвижимости, предназначенной для получения дохода в виде арендной платы. Доход от указанных объектов представляет собой долю в общей чистой прибыли от производства продукции.
3. Риски, связанные с инвестициями в производственную недвижимость в основном определяются особенностями того производства, для размещений которого она приобретается.
Производственная недвижимость - это достаточно закрытый в информационном плане сегмент рынка, для него характерны длительные сроки экспозиции объектов, в том числе и более 1 года.
Зачастую промышленная недвижимость является специализированным имуществом, имеющим крайне ограниченный рынок либо вообще такового не имеющий.
Складская недвижимость
В период с 2000-го по 2003 г. отмечалось постоянное увеличение объемов складских площадей - примерно на 10% в год. Повышение спроса на качественные склады инициировало не только увеличение масштабов работ по ремонту и реконструкции существующих площадей, но и новое строительство. Комплексы для хранения грузов теперь строят не только в крупнейших городах центральной части, но и в регионах России, в первую очередь на ключевых направлениях грузопотоков. Однако строительство новых современных сооружений требует значительных капиталовложений на начальном этапе, а недостаток собственных средств и высокая стоимость заемных средств сдерживают рост инвестиций.
В настоящее время под товарным складом понимается сооружение, где осуществляются хранение, подготовка к продаже и отпуск товаров оптовым покупателям. Товарный склад может функционировать и как самостоятельная структура, и как структурное подразделение предприятия оптовой торговли. Все складские сооружения можно классифицировать по этажности (одноэтажные и многоэтажные) и по конструктивным особенностям.
Недостатком многоэтажных складов является то, что примерно 20% объема здания приходится на лифты и лестницы. Это сокращает полезную площадь. Кроме того, традиционно принятая частота сетки колонн 6x6 м и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять необходимую для обслуживания технику и оборудование. Однако основной «минус» одноэтажных зданий - это высокая стоимость занимаемых ими земельных участков, поэтому предпочтение отдается складам с высотной зоной хранения.
Конструкция склада является определяющей при формировании стоимости хранения. По техническому устройству (конструкции) склады принято делить на закрытые, полузакрытые, открытые и специальные. Основным видом складских сооружений являются закрытые здания. К полузакрытым складам относятся навесы, которые могут иметь от одной до трех стен или не иметь их вовсе. Открытые бетонированные или асфальтированные площадки, имеющие водостоки, - это простейший вид складских сооружений. К специальным относят склады, оснащенные особыми устройствами для хранения, например, резервуарами для жидкостей, бункерами и элеваторами для хранения сыпучих грузов и т. п.
В последнее время все большее распространение получает понятие «грузовой терминал» (терминальный комплекс). В логистике принято следующее определение: грузовым терминалом называется специальный комплекс сооружений, персонала, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных для выполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а также коммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочих перевозках. Грузовые терминалы, являясь важным звеном товаропроводящих сетей, представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупные грузораспределительные центры и базы снабжения. Они подразделяются на универсальные и специализированные.
Универсальные терминалы - это группа складов с дистрибутивным центром. Терминалы осуществляют сбор, завоз, развоз, переработку (в основном мелких отправок) и хранение грузов и другие логистические операции. Универсальные терминалы оснащают железнодорожными подъездными путями, контейнерными площадками, оборудованием для грузопереработки тяжеловесных, длинномерных, скоропортящихся грузов и др. На крупных терминалах осуществляются длительное хранение и таможенная обработка грузов. Специализированные терминалы проводят операции для определенного вида грузов (например, скоропортящихся, продовольственных, медицинских, бумаги и т. п.). Специализация грузовых терминалов позволяет учесть требования потребителей к перевозке, хранению, переработке грузов и снизить соответствующие затраты.
В настоящее время стоимость хранения даже на складах низкого класса очень высока, но рынок складских помещений остается наименее развитым компонентом рынка недвижимости по сравнению с сегментами торговых и офисных площадей, где доходность существенно выше. В скором времени, однако, можно уверенно прогнозировать существенный рост этого сегмента, поскольку рынок торговой и офисной недвижимости в основном насыщен, тогда как спрос на складские помещения превышает предложение, особенно в классе А. Спрос на высококачественные помещения для хранения определяется стабильным увеличением объемов промышленного производства в России, стремительным развитием розничной торговли, появлением на российском рынке крупных западных торговых сетей, увеличением числа отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах. Такие склады должны иметь хорошую транспортную доступность: располагаться вблизи транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, и железнодорожную ветку. Необходимыми условиями являются: наличие коммуникаций, энергоресурсов и связи, а также оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность; выровненный пол; потолки высотой 8...10 м; возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. Наконец, для нормальной работы складу нужен профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану, логистику и т. д. Вообще оптимизация работы склада включает в себя: