Оценка базы отдыха с целью продажи (стр. 2 из 17)
11.11.2002 Постановление Правительства Российской Федерации "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков"
19.04.2002 Постановление Правительства Российской Федерации "О реализации арестованного имущества"
28.08.2001 Постановление Правительства Москвы от 28.08.2001 № 778-ПП. Об утверждении положения об установлении в особом порядке арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности Москвы
06.07.2001 Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении стандартов оценки"
08.04.2000 Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316. Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель
25.08.1999 Постановление Правительства Российской Федерации "О Государственной кадастровой оценки земель"
20.08.1999 Постановление Правительства Российской Федерации "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации"
Акты министерств и ведомств
04.04.2008 Акты во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 10.08.2007 г. №505 "О порядке принятия федеральными органами исполнительной властви решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций
04.03.2008 Приказ ФСФР России от 08.02.2007 №07-13. Об утверждении положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов
09.10.2007 Приказ Росимущества от 09.10.2007 №184
09.10.2007 Приказ Росимущества от 09.10.2007 №185
09.10.2007 Приказ Росимущества от 09.10.2007 №186
09.10.2007 Приказ Росимущества от 09.10.2007 №187
02.10.2007 Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и других служащих
20.07.2007 ФСО №3: Требования к отчету об оценке
20.07.2007 ФСО №1: Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки
20.07.2007 ФСО №2: Цель оценки и виды стоимости
27.06.2007 Совместное распоряжение Росимущества и РФФИ от 27.06.2007 №2378-р 120
02.03.2007 Приказ Минэкономразвития от «02» марта 2007 г. № 69 «Об утверждении положения о порядке ведения реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, составе сведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков, порядке предоставле
29.09.2006 Приказ Минэкономразвития России от 29 сентября 2006г. № 303 «Об утверждении Положения о порядке проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, требованиях и порядке выбора саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющей проведение экспертизы»
23.06.2005 Приказ Минэкономразвития России от 23 июня 2005г. № 138 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов»
14.05.2005 Приказ Минэкономразвития России от 14 мая 2005г. № 99 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда»
1.2 Основные подходы и принципы оценки недвижимости
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1.1):
1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4-я группа: принцип наиболее эффективного использования.
Рис. 1.1. Принципы оценки недвижимости
Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме — заповедники, лечебно-оздоровительные зоны — или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.
С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части имущественного комплекса (например, многофункциональные центры).
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.
Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.
Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.
Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно — спроса и предложения и конкуренции.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.
Принцип вклада — для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка — также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.
Другими словами, вклад — это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300000 долл.
В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.
Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.