Оценка базы отдыха с целью продажи (стр. 13 из 17)
Срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком допроведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р)).
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЙ РАСЧЕТ БАЗЫ ОТДЫХА
2.1 Характеристика объекта оценки
ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Список объектов оценки
Таблица 1
| Адрес | |
| Удобство подъездных путей | 1 |
| Окружающая застройка | Базы отдыха, дачные участки. |
| Территориально-экономическая зона г. Астрахани | 33 |
| Площадь земельного участка, кв. м. | 56310 |
| Право на земельный участок | Право постоянного пользования |
Таблица 2
| Домик с верандой (литер 1-25) | |
| Общая характеристика здания | |
| Функциональное назначение здания | Жилое |
| Количество | 25 штук |
| Общая площадь здания, кв. м.: | 12,1 |
| Вспомогательные площади, кв.м.: | - |
| Основные площади, кв. м. | 12,1 |
| Конструктивные характеристики здания | |
| Количество этажей в здании | 1 этаж |
| Группа капитальности | III |
| Материал наружных ограждений (стен) | Деревянные |
| Материал перекрытий | Деревянные |
| Площадь по наружному обмеру, кв.м. | 30,4 |
| Строительный объем, куб.м. | 38 |
| Инженерное оборудование | |
| Электроснабжение | Стандартное |
| Описание внутренней отделки помещений | |
| По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы деревянные окрашенные масляной краской, потолок и стены покрашены (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек). | |
Таблица 3
| Клуб двухэтажный (литер 26) | |
| Общая характеристика здания | |
| Функциональное назначение здания | Административное |
| Количество | 374,1 |
| Общая площадь здания, кв. м.: | 10,9 |
| Вспомогательные площади, кв.м.: | 363,2 |
| Конструктивные характеристики здания | |
| Количество этажей в здании | 2 этажа |
| Группа капитальности | I |
| Материал наружных ограждений (стен) | Кирпич |
| Материал перекрытий | ж/б |
| Площадь по наружному обмеру, кв.м. | 208,6 |
| Строительный объем, куб.м. | 1460 |
| Инженерное оборудование | |
| Электроснабжение | Стандартное |
| Вентиляция | Стандартная |
| Описание внутренней отделки помещений | |
| По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы бетонные (потертости в ходовых местах), потолок и стены покрашены (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек). | |
Таблица 4
| Жилой дом (литер 27) | |
| Общая характеристика здания | |
| Функциональное назначение здания | Жилое |
| Основные площади, кв. м.: | 47,6 |
| Общая площадь здания, кв. м.: | 63,2 |
| Вспомогательные площади, кв.м.: | 15,6 |
| Конструктивные характеристики здания | |
| Количество этажей в здании | 1 этаж |
| Группа капитальности | I |
| Материал наружных ограждений (стен) | Деревянные |
| Материал перекрытий | Деревянные |
| Площадь по наружному обмеру, кв.м. | 82,8 |
| Строительный объем, куб.м. | 230 |
| Инженерное оборудование | |
| Электроснабжение | Стандартное |
| Вентиляция | Стандартная |
| Описание внутренней отделки помещений | |
| По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы деревянные окрашенные масляной краской, потолок и стены покрашены (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек). | |
Таблица 5
| Гараж (литер 28) | |
| Общая характеристика здания | |
| Функциональное назначение здания | Складское |
| Общая площадь здания, кв. м.: | 15,4 |
| Основные площади, кв. м.: | 15,4 |
| Вспомогательные площади, кв.м.: | |
| Конструктивные характеристики здания | |
| Количество этажей в здании | 1 этаж |
| Группа капитальности | III |
| Материал наружных ограждений (стен) | Деревянные |
| Материал перекрытий | Деревянные |
| Площадь по наружному обмеру, кв.м. | |
| Строительный объем, куб.м. | |
| Инженерное оборудование | |
| Электроснабжение | Стандартное |
| Вентиляция | Стандартная |
| Описание внутренней отделки помещений | |
| По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы бетонные, потолок и стены покрашены (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек), ворота металлические. | |
Таблица 6
| КТП-462 (литер 29) | |
| Общая характеристика здания | |
| Функциональное назначение здания | Производственное |
| Конструктивные характеристики здания | |
| Количество этажей в здании | 1 этаж |
| Группа капитальности | III |
| Материал наружных ограждений (стен) | Металлический каркас |
| Строительный объем, куб.м. | 2,3 |
Таблица 7
| Хлораторная (литер 29) | |
| Общая характеристика здания | |
| Функциональное назначение здания | Производственное |
| Конструктивные характеристики здания | |
| Количество этажей в здании | 1 этаж |
| Группа капитальности | II |
| Материал наружных ограждений (стен) | Кирпичное |
| Площадь по наружному обмеру, кв.м. | 33,5 |
| Строительный объем, куб.м. | 97 |
| Инженерное оборудование | |
| Электроснабжение | Стандартное |
| Вентиляция | Стандартная |
| Описание внутренней отделки помещений | |
| По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы бетонные, потолок и стены побелка (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек). | |
2.2 Оценка базы отдыха затратным подходом
Определение восстановительной стоимости Объектов недвижимости.
В соответствии с общей частью к сборникам УПВС, в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые (ПИ) и косвенные (КИ) издержки, связанные со строительством, т.е. сумма ПИ + КИ равна полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.
Расчет ПВС Объекта будем производить по формуле:
Где: V- строительный объем объекта недвижимости, м3, м2, п/м.;
Сед. — стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 года, определяется по соответствующему сборнику УПВС;
Ккл — поправочный коэффициент для III-го климатического района, в котором расположена Астраханская область;
К1 - коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г. Принят на уровне индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1.01.1984 г1. К1 = 1,16.
К1терр - поправочный территориальный коэффициент для Астраханской области к коэффициенту К1 К1терр = 1,04.
К2 - индекс удорожания капвложений в строительстве по сравнению с уровнем цен 1984 года к дате оценки, разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ «Астрахангражданпроект».
В связи с тем, что индекс удорожания К2 рассчитывается поквартально, используем следующие данные.
Таблица 8
| Расчетная дата | К84/2006 |
| 1 Январь, 2005 | 31,71 |
| 1 Апрель, 2005 | 32,87 |
| 1 Июль, 2005 | 34,53 |
| 1 Октябрь, 2005 | 35,99 |
| 1 Январь, 2006 | 37,25 |
| 1 Апрель, 2006 | 38,30 |
| 1 Июль, 2006 | 39,63 |
| 1 Октябрь, 2006 | 40,97 |
| 1 Январь, 2007 | 45,46 |
| 1 Апрель, 2007 | 47,33 |
| 1 Июль, 2007 | 50,95 |
| 1 Октябрь, 2007 | 54,13 |
| 1 Январь, 2008 | 56,50 |
| 1 Апрель, 2008 | 59,30 |
| 21 июня, 2008 | 59,97 |
Указанные данные обработаны с помощью стандартной статистической функций регрессионного анализа «ЛИНЕЙН», входящей в состав электронной таблицы «Microsoft Excel». С помощью данной функции составлено уравнение регрессии, описывающее изменение величины данного коэффициента во времени. Для расчета воспользуемся сборником укрупненных показателей восстановительной стоимости.
Таблица 9
| № п/п | Наименование | Литера | Ед. изм. | Строительный объем, м3 | Стоимость 1 м3, в ценах 1969 г. руб./м3 | К 1 | ПВС на дату оценки, руб | |||
| 1 | Домик с верандой | 1 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 2 | Домик с верандой | 2 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 3 | Домик с верандой | 3 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 4 | Домик с верандой | 4 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 5 | Домик с верандой | 5 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 6 | Домик с верандой | 6 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 7 | Домик с верандой | 7 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 8 | Домик с верандой | 8 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 9 | Домик с верандой | 9 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 10 | Домик с верандой | 10 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 11 | Домик с верандой | 11 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 12 | Домик с верандой | 12 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 13 | Домик с верандой | 13 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 14 | Домик с верандой | 14 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 15 | Домик с верандой | 15 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 16 | Домик с верандой | 16 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 17 | Домик с верандой | 17 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 18 | Домик с верандой | 18 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 19 | Домик с верандой | 19 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 20 | Домик с верандой | 20 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 21 | Домик с верандой | 21 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 22 | Домик с верандой | 22 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 23 | Домик с верандой | 23 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 24 | Домик с верандой | 24 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 25 | Домик с верандой | 25 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 26 | Клуб 2-х этажный | 26 | м3 | 1460 | 24,40 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 2422679,21 р. |
| 27 | Жилой дом | 27 | м3 | 230 | 23,20 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 362885,03 р. |
| 28 | Гараж | 28 | м3 | 53 | 22,10 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 79656,53 р. |
| 29 | КТП-462 | 29 | м3 | 2 | 23,50 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 3957,32 р. |
| 30 | Хлораторная | 30 | м3 | 97 | 24,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 160299,16 р. |
| 31 | Зем. участок | 3305740 р. | ||||||||
Определение величины накопленного износа