Оценка 2-х комнатной квартиры (стр. 3 из 4)
Основное правило согласования: Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.
При наличии обширной информации о похожих продажах применяются статистические методы. Обычно анализируются 4 показателя:
среднее арифметическое значение скорректированных цен;
мода: наиболее часто встречающееся значение в ряду имеющихся;
медиана: значение в середине ранжированного ряда;
скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.
Применение сравнительного подхода.
Основные условия применения сравнительного полхода:
объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов;
информация должна быть исчерпывающей, включая условия сделок;
факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход наиболее надежен при оценке жилья.
Преимущества сравнительного подхода:
отражается мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;
учитывается инфляция и изменение финансовых условий;
позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;
прост в применении и дает надежные результаты.
Основные проблемы сравнительного подхода.
Различия продаж: чем больше различий между сопоставимыми объектами, тем больше вероятность получения ненадежного результата.
Сложность сбора информации о фактических ценах продаж: фактические цены нередко скрываются в целях уклонения от уплаты налогов и сборов.
Сложность сбора информации об условиях сделки: проверка специфических условий сделки практически невозможна, а использование искаженной информации ведет к получению ненадежного результата. Зависимость от активности рынка: на малоактивных рынках ПСАП невозможно применять.
Зависимость от стабильности рынка: если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата затруднено и требует знаний и больших затрат времени для анализа изменения на рынке. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах: если информации о похожих объектах нет то приходится сравнивать значительно отличающиеся объекты, что снижает точность результата оценки.
Доходный подход к оценке недвижимости.
Стоимость недвижимости, в которую вложен каптал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости в доходном подходе, считают сдачу оцениваемого объекта в аренду. Для преобразования будущих доходов в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.
Базовая формула капитализации; V = I / R,
где V - стоимость недвижимости;
I -ожидаемый доход;
R - норма прибыли.
Модель капитализации дохода (в упрощенном варианте):
Горизонтальная линия - деление. Вертикальная линия - умножение.
TRV-формула - это основное уравнение доходного подхода.
Существуют разные методы капитализации, основанные на разных способах измерения величин дохода и нормы прибыли.
Доход - это чистый операционный доход от использования недвижимости за год.
Норма прибыли - коэффициент или ставка капитализации.
Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа всех доходов и расходов с учетом их роста или уменьшения в течение периода владения недвижимостью, а также с учетом риска вложений для заемного и собственного капитала.
Этапы доходного подхода.
1. Расчет потенциального валового дохода. ПВД.
2. Расчет действительного валового дохода. ДВД.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки.
4. Определение величины чистого операционного дохода. ЧОД.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
Расчет потенциального валового дохода. (PGI)
Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Он определяется как сумма всех ожидаемых поступлении при 100%-й загрузке площадей и без учета расходов на эксплуатацию объекта. Величина ПВД прогнозируется на основе собранных данных за предшествующие периоды и сравнивая с данными о доходности аналогичных объектов. Анализ производится путем сравнения дохода на единицу измерения, которая выбирается в зависимости от типа объекта: 1 кв. м общей или фактически занимаемой арендатором площади, комната или квартира для гостиниц и домов, 1 куб. м складского помещения, 1 место для стоянок и гаражей.
Расчет ПВД производится на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг. Различают рыночную и контрактную арендную плату.
Рыночная арендная плата - это арендная плата, которая преобладает на рынке для сопоставимых объектов и может меняться в период действия договора аренды. Контрактная арендная плата - это конкретная сумма, о которой договорились арендатор и арендодатель, и в период действия договора аренды не изменяется. Для определения стоимости нужно использовать рыночную арендную плату. Потому при анализе договоров аренды нужно выявить все условия их заключения: срок действия договора, изменения на рынке за предшествующий период, деловая или семейная связь между сторонами, условия договора по благоустройству арендуемого помещения, условия и форма оплаты. Если у сравниваемых объектов имеются различия, производится корректировка данных. В случае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мнения оценщика.
Расчет действительного валового дохода (EGI).
Действительный валовой доход - ПВД за вычетом потерь от недоиспользования объекта и неплатежей. Основная формула расчета ДВД:
EGI-ДВД;
PGI-ПВД;
V&L - потери от наличия свободных площадей и безнадежных платежей.
Enabling- допустимо возможный
Income - доход
Potential - потенциальный
Gross - валовой
Value - величина
Low - низкий
Net - чистый
Operational - операционный
Expense – расход
Простои сдаваемых в аренду помещений могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов.
Расчет расходов, связанных с объектом оценки.
Операционные расходы (ОЕ) - расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества. Расходы владельца недвижимости делятся на постоянные (FE), переменные (VE) и резервы (RR).
Постоянные расходы - расходы, которые практически не зависят от степени эксплуатации недвижимости, оплаты страховки, уплаты налогов на имущество.
Переменные расходы - расходы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Величина этих расходов определяемся на основе анализа фактических затрат на содержание объекта с учетом типичных затрат на рынке. Затраты на содержание общественного здания могут значительно превышать стоимость нового строительства.
Переменные расходы зависят от стоимости строительства, технических характеристик объекта и особенностей инженерных решений. К ним можно отнести: коммунальные платежи, управление объектом, обслуживание, обеспечение безопасности, содержание территории.
Резервы - расходы, связанные с объектом, которые нужно производить только один раз в несколько лет: замена лифтов, охранной сигнализации, благоустройство территории, замена сантехоборудования, кровли.
Определение величины чистого операционного дохода.
Чистый операционный доход - ДВД за исключением операционных расходов.
NOI =EGI - ОЕ.
Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
Чистый операционный доход преобразуется в стоимость объекта, используя методы капитализации дохода.
Применение доходного подхода.
Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый доход на инвестиции, поэтому его применяют при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций. Результаты, получаемые на основе доходного подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход.
Но этот подход имеет ряд недостатков:
необходимость прогнозирования долговременного потока дохода, а в неустойчивой экономической ситуации вероятность получения недостаточно точного прогноза пропорциональна сроку прогнозирования;
влияние факторов риска на прогнозируемый доход, а величина риска в условиях нынешней экономики РФ значительна, что отрицательно влияет на точность результатов;
проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов, так как информация о доходности конфиденциальна, проверка ее затруднена, а использование неточных исходных данных приводит к получению неточного результата;
определение стоимости на основе дохода, а доход от недвижимости, приносящей удобства или моральные выгоды, определить очень сложно.
Но все же, правильное применение доходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиции в недвижимость.
Процесс оценки
Сравнительный подход.
Объект оценки: двухкомнатная квартира по ул. Газетная площадью 43 м2