Следовательно, можно ожидать рост арендных ставок с темпом 5% в год. Это нашло отражение при прогнозе потенциального валового дохода.
Потенциальный валовый доход определяется путем умножения площадей помещения на ставки аренды и последующим исключением из получившейся суммы НДС. По результатам расчетов по инвентаризационному плану площадь отремонтированных помещений составляет 207,4 кв.м., площадь остальных помещений 163,9 кв.м.
Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.
Как показывают собственный анализ рынка аренды и консультации в АН «Орион НН», спрос на нежилую недвижимость в настоящее время высокий и превышает предложение. Поэтому автор посчитал возможным принять в качестве коэффициента потерь от незанятости достаточно малую величину, равную 5%.
Действующая практика свидетельствует, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей редки. Поэтому данным видом риска можно пренебречь, и принять в качестве поправки для определения действительного валового дохода коэффициент 0,95.
Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, амортизационные отчисления. А также отчисления на ремонт и поддержание помещений. Налог на имущество в первый год рассчитывался исходя из рассчитанной в рамках затратного подхода рыночной стоимости, в последующие годы – исходя из остаточной стоимости с учетом амортизационных отчислений.
Норма амортизационных отчислений принимаются в соответствии с Едиными нормами амортизационных отчислений. Базой для расчета амортизационных отчислений также служит рассчитанная в рамках затратного подхода восстановительная стоимость.
Отчисления на ремонт и поддержание помещений рассчитываются исходя из стоимости короткоживущих элементов и минимальных сроков их эксплуатации до замены. Стоимость элементов определяется исходя из доли элемента в восстановительной стоимости объекта. Минимальный срок эксплуатации элементов определяется по ВСН 58-88.
Учитывая, что доля оцениваемого помещения в общей стоимости здания составляет 17,2% сумма расходов, приходящаяся на оцениваемое помещение, в первый прогнозный год составит 129134 руб. Из заявлений официальных лиц следует, что заработная плата в реальном выражении растет, и будет расти далее. Также следует ожидать рост цен на коммунальные услуги, обусловленный ростом цен энергоресурсов. Поэтому при прогнозе затрат Оценщик заложил их рост с темпом 5 % в год. Данная величина принимается для прогноза действительной прибыли.
Налог на прибыль для расчета дохода на прогнозный период принимается равным 24%.
Величина ставки дисконтирования по результатам расчетов составляет 21,9%.
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с использованием сравнительного подхода составляет 4643693 руб. (См. сравнительный подход). Прогнозируемый темп роста стоимости недвижимости составляет 5% в год. Откуда стоимость реверсии составляет
FV = 4643693*(1+0,05)5 = 5926659 руб.
При расчете коэффициентов приведения предполагалось, что денежные потоки приходятся на середину каждого прогнозного периода.
Рыночная стоимость оцениваемого помещения по результатам расчетов с использованием доходного подхода составила 4 539 042 руб.
3.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
При расчете стоимости объекта цены 1 кв. м. комнат без улучшенного ремонта и с ремонтом определялись раздельно. В качестве аналогов для расчета цены 1 кв. м. комнат без ремонта выбирались помещения с неопределенным физическим состоянием (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как очень хорошее). Источником информации является база данных Оценщика, сформированная по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости.
Поскольку аналоги расположены в разных районах города, требуется поправка на местоположение. Методика расчета данной поправки приводится в доходном подходе.
Как показывает мониторинг и анализ рынка, проводимый автором, цены на недвижимость в текущем году только росли. Поэтому можно предполагать, что реальные цены предложений аналогов с учетом роста цен к дате оценки будут несколько превышать приведенные в таблице. Однако поскольку отсутствуют надежные индексы для пересчета цен, автор счел возможным не корректировать исходные данные по времени. Учитывая сложившуюся динамику цен, отсутствие такой поправки не ухудшит положение кредитора. В то же время, возможная погрешность, по мнению автора, находится в пределах общей погрешности оценки.
Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремится приобрести помещение по минимальной стоимости, итоговая цена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Такой подход, также уменьшает риск завышения результата, что очень важно при определении стоимости объекта, передаваемого в залог. Поэтому автор принял в качестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки на местоположение). По результатам расчетов цена 1 кв.м. помещений без ремонта составила 366,7 долларов.
Для расчета стоимости 1 кв.м. помещений, в которых был выполнен ремонт, следует учесть поправку на ремонт. В рамках затратного подхода стоимость затрат на ремонт была определена в текущих ценах в размере 1021415 руб. В пересчете на 1 кв. м. отремонтированных помещений в долларах по курсу на дату оценки стоимость ремонта составит 155,4 долларов. Однако анализ рыночных данных и консультации с риэлтерами показывают, что реально рост цены недвижимости в результате проведения декоративного ремонта существенно меньше затрат на его проведение. Это связано, во-первых, с эффектом исключенных элементов. С учетом стоимости исключенных при ремонте элементов, поправка на ремонт по расчетам с использованием затратного подхода составила 630146 руб. (или 96 долларов на 1 кв.м. отремонтированных помещений). Второй причиной является тот факт, что покупатель, как правило, желает отремонтировать помещение в соответствии со своими предпочтениями и вкусом. Как показывает анализ, цена помещений при проведении ремонта с использованием импортных материалов возрастает в среднем на 50 долларов. Эту величину оценщик принял в качестве поправки на ремонт.
Таким образом, с учетом поправки на ремонт стоимость 1 кв.м. отремонтированных помещений составит 416,7 долларов.
Итоговый расчет стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода приводится в таблице 1.
Таблица 1. - Расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода
| Стоимость 1 кв.м. помещений в удовлетворительном состоянии, долл. | 366,7 |
| Надбавка за ремонт на 1 кв.м. долл. | 50 |
| Стоимость 1 кв.м. отремонтированных помещений, долл. | 416,7 |
| Площадь помещений в удовлетворительном состоянии, кв.м. | 163,9 |
| Площадь отремонтированных помещений, кв.м. | 207,4 |
| Общая стоимость объекта оценки, долл. | 146535 |
| Общая стоимость объекта оценки, руб. | 4 643 693 |
3.5 Согласование результатов оценки
Проведенная с использованием различных подходов оценка рыночной стоимости объекта дала следующие результаты:
· Затратный подход – 3 448 181 рублей.
· Доходный подход– 4 539 042 рублей.
· Сравнительный подход – 4 643 693 рублей.
Используя рейтинговую шкалу присвоения весов, по результатам анализа автор присвоил затратному подходу рейтинговый вес 2, сравнительному подходу рейтинговый вес 3, а доходному подходу вес 1.
Итоговый расчет производится по формуле:
РС = S(РCi х Ri/SR) (12)
где:
РСi – рыночная стоимость каждым методом
Ri – рейтинговый вес метода
SR – сумма рейтинговых весов всеми методами.
Таблица 2. - Согласование результатов
| Метод | РСi, руб. | R | (РCi х Ri/SRi), руб. |
| Затратный подход | 3 448 181 | 2 | 1 149 394 |
| Сравнительный подход | 4 643 693 | 3 | 2 321 846 |
| Доходный подход | 4 539 042 | 1 | 756 507 |
| ИТОГО: | 6 | 4 227 747 |
Таким образом, после округления рыночная стоимость оцениваемого помещения составляет: 4 200 000 (Четыре миллиона двести тысяч) рублей.