Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (стр. 4 из 5)

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества.

Перераспределительная функция – неоднократное перераспределение на рынке предприятий, земельных участков, зданий и сооружений между различными субъектами рынка, что в конечном счете ведет к их переходу к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное использование указанных объектов.

2.4 Субъекты рынка недвижимости

Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом (схема 2.4).

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

- законодательное установление правил и ограничений;

- учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

- распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

- контроль за использованием недвижимости (земель, лесов и вод и др.);

- стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

- инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.

Недра, лесной и водный фонды находятся в ведении РФ и ее субъектов. Владеть и пользоваться ими могут физические и юридические лица на основании специальных разрешительных документов: лицензии, лесорубочного билета (ордера), горного отвода и т.д.

В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и муниципальной исполнительной власти: БТИ, органами Роснедвижимости, учреждениями Министерства юстиции РФ, агентами по управлению госимуществом, департаментами муниципального жилья и другими учреждениями, выполняющими в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.

Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риелторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники. Риелтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.

Риелторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законодательством РФ, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах.

Схема 2.4 – Субъекты рынка недвижимости

Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения – Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риелторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Российская и региональные гильдии риелторов созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:

а) продавцы – собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

б) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

в) обслуживающие структуры – инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Активные участники недвижимости – инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.

Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.

По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные (схема 2.5).

Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально- бытовой и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию.

В последние годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений.

Любой инвестор имеет право:

- самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;

- привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;

- передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;

- контролировать целевое назначение инвестиций;

- владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов: положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;