Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
– право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
– заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
– документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
– акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
– лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
– лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
– правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
– правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.
4. Два подхода к использованию затратного метода оценки недвижимости: по стоимости восстановления и по стоимости замещения
Традиционно для определения оценочной стоимости объекта недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный метод, затратный метод, доходный метод.
Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа.
В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Оценка недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов.
1. Определение стоимости недвижимости затратным подходом начинается с оценки земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом процесса оценки. Затем определяют стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывают накопленный износ. На заключительном этапе затратного подхода для получения итоговой стоимости объекта суммируются стоимость земельного участка и затраты на новое строительство имеющихся на нем зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.
2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически невозможен вследствие отсутствия или сложности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.
Стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта оценки рассчитывают, как правило, одним из следующих методов.
1. Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Заключается в перемножении затрат на единицу сравнения, в частности, 1 кв. м. или 1 место недавно построенного аналога, и количества единиц сравнения в оцениваемом объекте. Для этого необходимо установить размеры оцениваемого строения и собрать данные о затратах на возведение аналогичного. При определении затрат на строительство с применением укрупненных сметных норм используются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупненные проектные стоимости объектов.
2. Метод разбивки по компонентам – оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания – поэлементные затраты. Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части, включая расходы на их установку в строящемся здании.
3. Метод стоимости укрупненных элементов обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому в результате применения позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы.
4. Метод количественного анализа – оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения. При этом необходимо учитывать и косвенные и прямые затраты. Применение метода требует составления перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика.
Определение стоимости нового строительства для целей оценки имеет ряд отличий от расчета будущей стоимости строительства при строительном проектировании:
– не учитывается срок строительства (в проекте он составляет, как правило, несколько месяцев);
– вместо цен различных базисных периодов на строительные материалы, трудозатраты и эксплуатацию строительной техники учитываются цены на дату оценки;
– при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности, даже если анализируемый объект им не соответствует;
После расчета затрат на возможное новое строительство объекта приступают к определению накопленного износа.
Износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.
Существуют три вида износа недвижимости: физический, функциональный и внешний. Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
Методы определения величины накопленного износа:
1. Метод разбиения: заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы. Для определения каждого компонента износа используются инженерные и визуальные методы.
Определение устранимого физического износа / основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт, который следует выполнить перед продажей недвижимости для максимизации прибыли или минимизации убытков.
Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания. Признаком неустранимого физического износа здания является невозможность его дальнейшей эксплуатации по условиям технической безопасности.
При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:
1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;
2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.
Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение путем умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство.
Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается, т.е. утрачивает меновую стоимость за счет появления современных более совершенных функциональных аналогов. Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устраненными функциональными недостатками и с неустраненными.
Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов либо рассчитывать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Внешний износ в стоимостном выражении определить сложно, так как не накоплено достаточного опыта и мало рыночных данных, позволяющих проследить изменение стоимости объекта под влиянием внешних факторов.