Беручи до уваги наукові праці з проблематики визначення потенціалу окремих підприємств чи соціальноекономічних систем різних рівнів їх усі можна розділити на чотири загальні групи (залежно від їхнього базавого критерію) – ресурсні (витратні), відносні (порівняльні), цільові (результатні) та суб’єктнооб’єктивізовані (експертні).
Як зазначено вище, найоб’єктивнішим та найадекватнішим критерієм оцінки потенціалу підприємств є їх ринкова вартість. Таким чином, базисом для оціночної методології слід вважати сукупність принципів, що базуються на міжнародних стандартах оцінки.
Будь-яку вартість можна розглядати з позицій колишніх, сучасних та майбутніх результатів з урахуванням того, що розширене відтворення можливе тільки тоді, коли в грошовому еквіваленті отримані результати покривають понесені для їх досягнення витрати.
З усієї різноманітності методів визначення вартості потенціалу виокремлюють три традиційні підходи: витратний, порівняльний та результатний (дохідний).
Кожний з цих трьох підходів має багато різних методів оцінки, як то:
1. витратний – метод порівняльної одиниці, метод поділу за компонентами, метод кількісної діагностики, метод обліку витрат на інфраструктуру, метод заміщення, метод індексації даних проектно-кошторисної документації;
2. порівняльний – метод парних продаж, метод статистичних коригувань, експертні методи порівняння, метод мультиплікаторів порівняння;
3. результатний – метод капіталізації доходу, метод дисконтування грошових потоків, метод залишкового доходу.
Стисло економічну суть трьох указаних підходів до оцінки майна підприємства, з огляду на необхідність врахування можливостей його ефективного використання, можна пояснити так:
1. витратний (майновий) – визначає вартість об’єкта за сумою витрат на його створення та використання;
2. порівняльний (ринковий) – визначає вартість на базі зіставлення з аналогами, що вже були об’єктами ринкових угод;
3. результатний (дохідний) – оцінює вартість об’єкта на засаді величини чистого потоку позитивних результатів від його використання.
Кожний з цих підходів має свої переваги та недоліки. Розглянемо їх.
Використання витратного підходу дозволяє:
- оцінювати об’єкти загальнодержавного чи унікального характеру, або за умов малоактивного та нерозвинутого ринку капіталу, нерухомості, землі, тощо;
- аналізувати варіанти найліпшого використання земельної ділянки, техніко-економічних можливостей нового будівництва та різного роду поліпшень;
- остаточно збалансувати величини ринкової вартості підприємства з його можливостями за кожним із структурних елементів.
До недоліків можна віднести:
- використання “колишньої” господарської інформації потребує приведення до одного часового періоду;
- ігнорування перспектив розвитку підприємства та ринкового середовища;
- із кола досліджень повністю випадають індивідуальні можливості ефективного використання об’єкта.
Порівняльний підхід має наступні переваги:
- орієнтується на поточні фактичні ціни та ринкові умови діяльності, що дає змогу уникнути розбіжності між розрахунковою величиною вартості та її ринковим еквівалентом;
- достовірна фактична інформація підвищує точність аналітичних розрахунків та відображення специфіки об’єкта оцінки, урахувавши фактично досягнуті фінансово-економічні результати;
- дає змогу урахувати не тільки внутрішні особливості об’єкта, а й ринкову ситуацію у цілому.
Однак і недоліків у цього підходу теж багато:
- потребує існування розвинутого, цивілізованого та прозорого ринку об’єктів оцінки;
- неможливість оцінки унікальних чи специфічних об’єктів за браком аналогів для порівняння;
- ігнорування перспектив розвитку підприємств у майбутньому;
- значні витрати часу та ресурсів на збирання та опрацювання великого масиву інформації як про об’єкт оцінки, так і його аналогів;
- необхідність використання складних розрахункових процедур для встановлення адекватних поправок проти аналога, що не завжди можливо.
До переваг результатного підходу можна віднести:
- урахування перспектив діяльності та розвитку підприємства як цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу, виходячи з колишнього досвіду досягнутих результатів та сформованих ринкових умов;
- можливість урахування специфіки ринкових умов для певного об’єкта за допомогою правильного визначення рівня дисконту чи коефіцієнта капіталізації.
Недоліками ж цього підходу є:
- неможливість досягнення абсолютно точних результатів через тривалість періоду оцінки та нестабільність реальних процесів припливу та відпливу капіталу;
- в аналітичних розрахунках використовується прогнозна (імовірнісна), а не фактична господарська інформація;
- аналітичні процедури формування ставок дисконтування та капіталізації мають надто суб’єктивний характер.
Під час аналізу та визначення ринкової вартості необхідно приділяти уваги великій кількості різноманітних чинників, які її фактично і формують. Всі їх умовно можна розділити на три рівні:
1. загальні чинники, безпосередньо не пов’язані з об’єктом оцінки (економічні, соціальні, політичні, природні)
2. локальні чинники, які безпосередньо пов’язані з окремим класом об’єктів оцінки (місцезнаходження, умови продажу, фізичні та фінансово-економічні чинники)
3. індивідуальні чинники, які безпосередньо зумовлені конкретним об’єктом оцінки (матеріально-технічні, ринково-ситуаційні, соціально-трудові, структурно-функціональні).
Розглянемо трохи детальніше кожний із трьох підходів.
Витратний підхід базується на постулаті, що потенційний власник-користувач не погодиться витратити на формування та реалізацію власних внутрішніх чи зовнішніх можливостей більше, ніж вартість очікуваного фінансово-майнового результату. Таким чином, методи цього підходу передбачають ресурсну оцінку всіх складових цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу підприємства, на підставі обліку всіх витрат, необхідних для його відтворення (заміщення) на конкретну дату в робочому стані.
Найбільш специфічним елементом витратних методів оцінки потенціалу є різновиди кошторисів, які складаються з метою визначення повних витрат на той чи інший компонент земельно-майнової та соціально-організаційної системи підприємства. Базою для складання кошторисів служить проктна документація, установлені нормативи витрат, робочі креслення, договори на придбання чи виконання робіт, тощо.
На сучасному етапі нерозвиненості національних ринків та недоступності інформації про них, нестабільності економічної системи в Україні в цілому, недостатнього рівня підготовки аналітиків, витратний підхід є найпоширенішим (а іноді й єдино можливим) у вітчизняній оціночній практиці.
Порівняльний підхід базується на інформації про недавні ринкові угоди з аналогічними об’єктами та її використання як бази визначення вартості об’єкта оцінки. В основу методів даного підходу покладено допущення про те, що суб’єкти ринкових відносин укладають угоди по аналогії із заведеними традиціями чи колишнім досвідом. На жаль, абсолютних аналогів окремих елементів потенціалу не існує, тому слід використовувати різні механізми коригування вартості аналога.
Сукупність усіх можливих критеріїв порівняння можна розбити на такі групи: 1) загальні показники сфери діяльності підприємства; 2) показники масштабу діяльності; 3) показники фінансово-економічного стану; 4) показники якості менеджменту; 5) показники ринкової позиції.
За базу порівняння традиційно беруть такі фінансово–економічні показники: сукупний капітал підприємства, сума його чистих активів, виторг від операційної діяльності (загальний валовий дохід), грошовий потік від функціонування об’єкта, чистий прибуток. Середня сума виплачуваних дивідендів, тощо.
Результатний підхід базується на залежності вартості об’єкта оцінки від можливостей його ефективного використання, тобто можливих результатів. Це твердження випливає з тієї думки, що потенційний власник-користувач не заплатить за об'єкт більше, ніж він очікує отримати від його господарського використання. Цей підхід користується поняттями “приплив” та “відплив” капіталу (cash flow – inflow and outflow). Традиційне поняття “грошового потоку” означає суму чистих доходів, пов’язаних з діяльністю підприємства, отриманих з усіх джерел. Традиційно виділяють дві моделі формування грошового потоку підприємства – потік для власного капіталу та потік для сукупного капіталу. Особливості визначення грошових потоків підприємства – це функція фінансового менеджменту та інвестиційного аналізу.
За розрахунків вартості об’єкта в часі використовується шість функцій грошової одиниці (F1 – майбутня вартість грошової одиниці, F2 – нагромадження грошової одиниці за період, F3 – фактор фондозаміщення (коефіцієнт заміщення капіталу), F4 – поточна вартість грошової одиниці, F5 – поточна вартість одиничного ануїтету (фактор поточної вартості ануїтету), F6 – коефіцієнт амортизації грошової одиниці), розрахованих на підставі складних відсотків.
Найтиповішими методами результатної технології розрахунків є капіталізація доходів та дисконтування грошових потоків.
Загальна методологія методу дисконтування передбачає встановлення вартості потенціалу (чи його елементу) на рівні чистого приведеного потоку капіталу від його експлуатації. Загальний розрахунок проводиться за традиційною технологією дисконтування і порівняння грошових припливів та відпливів капіталу підприємства щодо даного об’єкта. Специфіка оцінювання окремих об’єктів виявляється в особливій структурі дисконтної ставки, яка визначається різними методами.