НАЦИОНАЛЬНАЯ ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ПРОГРАММА
«ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНО-ТВОРЧЕСКИЙ ПОТЕНЦИАЛ РОССИИ»
Конкурс исследовательских работ «ЮНОСТЬ, НАУКА, КУЛЬТУРА»
Секция: ЭКОНОМИКА
Недвижимость как объект вложения капитала
Колесников Павел
Мурманский политехнический лицей,
11 класс, г. Мурманск
Научный руководитель:
Гаврилов Валериан Анатольевич,
кандидат экономических наук, доцент
г. Обнинск, 2008/2009 учебный год
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
1. Теоретические основы недвижимости
2. Вложение капитала как способ регулирования недвижимости
3. Индекс доходности недвижимости
Заключение
Библиографический список
ВВЕДЕНИЕ
Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом.
В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач.
Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения.
Актуальность и значимость вопросов, связанных с недвижимостью, заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.
Постоянно исследуются элементы договора купли-продажи недвижимости, проводятся сравнительные анализы сферы действия договора в различные исторические эпохи, а также изучаются особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества.
В связи с актуальностью рассматриваемой темы целью написания данной работы является рассмотрение недвижимости как объекта вложения капитала
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- раскрыть понятие «недвижимость» и рассмотреть его классификацию, рынка недвижимости и рыночные методы распоряжения недвижимым имуществом;
- изучить «капитал», его функцию и дать понятие «инфляция», «инвестиция», «акция»;
-провести анализ и охарактеризовать тенденции развития рынка недвижимости в условиях инфляции, относительно ценных бумаг (акция и депозиты) на общероссийском и региональном уровне.
Объектом исследования является недвижимость федеральных округов и Мурманской области.
Предметом исследования является рыночные отношения недвижимости.
Методологической основой исследования, для решения поставленных целей и задач работы, являются общеизвестные методы: обобщения, элементы моделирования, элементы исторического, сравнительно-правовой анализ литературных источников и документов, информационно-правовой и иные методы научного анализа и исследования.
В соответствии с поставленными целью и задачами структура работы состоит из введения, трех параграфов, заключения, библиографического списка и приложений.
1. Теоретические основы недвижимости
В Российской Федерации сам термин «недвижимость» проявился только в начале 1990-х годов в связи с происходящими процессами приватизации предприятий и быстрым развитием частной собственности, других видов собственности. Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 году, на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое имущество и недвижимое имущество. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землёй. Однако «Основы» дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей.
С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Решающий шаг в становлении понятия «недвижимость» сделал новый Гражданский кодекс Российской Федерации, принятый в 1994 году, (далее ГК), который не только дал определение недвижимым вещам, но и определил общие контуры правового режима недвижимости.
К недвижимости относятся объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.
Земельный участок - часть поверхности земной коры, включая поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоёмы, находящиеся на ней лес и растения, имеющая в составе территории муниципального образования, фиксированные границы, площадь, местоположение и правовой статус. Он представляет собой земли, отделённые на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ.
Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас котеджное строительство и т.д.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.
По информации Мурманского регионального центра ценообразования и строительства, стоимость проектирования за последние 8 лет (по сравнению с 1 января 2001 года) увеличилась в 2,76 раза. Изыскательные работы (это комплекс экономических и технических исследований, позволяющих обосновать целесообразность и местоположение строительства и представляющих необходимые данные для проектирования) подорожали за этот же период в 2,83 раза.
Себестоимость возведения жилых зданий в г. Мурманске в начале года составляла 700-750 долларов за один кв. метр. Сразу после завершения стройки цена «квадрата» возрастала до 1000 долларов США. Сейчас же себестоимость строительства выросла примерно на 20-25 процентов.
Из чего складывается стоимость строительства «квадратов»?
| Наименование элементов затрат | Доля в среднем, % в структуре | |
| 1 | Получение прав на участок строительства («пятно застройки») – приобретение в собственность или аренда | 11,4 |
| 2 | Затраты на проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (строительная себестоимость) в том числе: | 69,8 |
| 2.1 | Проектирование и авторский надзор | 4,9 |
| 2.2 | Затраты на строительные материалы, изделия и конструкции, в том числе: | 47 |
| 2.2.1 | Цемент | 6,74 |
| 2.2.2 | Металлопрокат (арматура, металлоизделия) | 8,44 |
| 2.2.3 | Щебень | 0,3 |
| 2.2.4 | Песок строительный | 1,3 |
| 2.3 | Затраты на заработную плату | 7 |
| 2.4 | Затраты на машины и механизмы | 3,1 |
| 2.5 | Накладные расходы | 7,9 |
| 3 | Получение и исполнение технических расходов по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (в том числе тариф за технологическое присоединение к электрическим сетям за 1 кВт электроэнергии) | 2,2 |
| 4 | Платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций | 7,4 |
| 5 | Платежи за развитие не связанной со строительством объекта внеплощадной инженерной и социальной инфраструктуры | 9 |
| ИТОГО | 100 |