В Кодексе представлена гибкая система продажи земли. Земельный надел можно покупать по полной оценочной стоимости и делать с ней все, что не запрещено законом. Также можно купить землю по льготной цене не менее 10 % от кадастровой оценочной стоимости, единовременно, либо в рассрочку сроком до 10 лет с определенными ограничениями распоряжения земельными участками, то есть с запретом на совершение сделок до истечения 10 лет с момента приобретения частной собственности, кроме случаев передачи земли в залог.
Новшество в Кодексе введение льготной цены. Это объясняется тем, что средний доход на селе составляет порядка 15 тысяч тенге и необходимостью более точного расчета конъюнктуры спроса и предложения на рынке земли.
В каждом конкретном случае на участки, пользующиеся повышенным спросом, цена устанавливается правительством. А передача в залог земельных участков указанными лицами допускается при уплате не менее 50 % от его выкупной цены. Предметом залога может быть только та часть участка, за который оплачена выкупная цена.
Определена оценочная стоимость земли по методу капитализации ренты была по каждой области по видам и категориям земель была определена базовая стоимость земли. Конкретно на земельный участок при определении кадастровой стоимости земли Кодексом предусматриваются поправочные коэффициенты по отдаленности местонахождения, водообеспечения, инфраструктуры и т.д.
На земельный рынок в республике вошло 90,9 млн. гектаров сельскохозяйственного назначения, при этом стоимость одного гектара пашни составила 38 тысяч тенге, одного гектара сенокоса 10,1 тысячи тенге, пастбища - 4,1 тысячи тенге. По данным агентства по земельным ресурсам все земли сельхозназначения в Казахстане оцениваются в 1 триллион 150 млрд. тенге. При этом средства от продажи земли должны поступить в Национальный фонд, чтобы сделать эту работу максимально прозрачной, а деньги защищенными [51].
Кодекс в целях эффективного введения сельскохозяйственного производства и исключения концентрации земель в одних руках накладывает ограничение на предельные максимальные размеры земельных участков. Они устанавливаются отдельно для крестьянских хозяйств, негосударственных юридических лиц РК и его аффилированных лиц для ведения товарного сельхозпроизводства; на праве временного землепользования у иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
Земельный Кодекс разрешает местным исполнительным и представительным органам устанавливать минимальные размеры орошаемых земельных участков сельскохозяйственного назначения с учетом особенностей их использования в целях рационального использования земель. Кроме этого предусматривается порядок землепользования на правах общей собственности - так называемой долевой собственности, где владельцы земельных долей объединяются для ведения совместного хозяйства. При выходе из общей долевой собственности ранее пайщик практически теряет свой участок, хотя по закону объединение должно вернуть землю.
Согласно ст. 57, П.1. Земельного Кодекса каждый участник вправе потребовать выдела своей земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности). Если же выдел земельной доли не допускается законодательными актами или невозможен без нанесения ущерба земельному участку, то землепользователь имеет право на выплату ему стоимости его земельной доли другими участниками общего землепользования либо может подать ее другому лицу за исключением случаев, когда земельная доля находится в составе объекта кондоминиума.
Кроме этого в законе конкретизированы перечень земель, которые не могут быть переданы в частные руки, а именно земли, предназначенные для нужд обороны и государственной безопасности, промышленные и инженерно-технические сооружения, коммуникации для государственных границ и таможни, земли особо охраняемых природных территорий, земли лесного и водного фонда, земли магистральных железных дорог и автодорог [26].
Таким образом, введение института частной собственности на земли сельхозназначения является огромным продвижением в совершенствовании земельных отношений. В этой связи актуальным является совершенствование методики определения оценочной стоимости земельного участка, развитие финансово-кредитных отношений в аграрном секторе с использованием ипотечной формы кредитования под залог земли.
Дальнейшее развитие земельных отношений требует разработки эффективных механизмов, контролирующих нормы исполнения Кодекса и обеспечивающих реальный подъем сельского хозяйства страны, в частности механизм, обеспечивающий социальную справедливость, защищающий интересы реальных сельскохозяйственных производителей.
Итак, вся политика правительства республики в аграрной сфере национальной экономики, в частности политика государственного регулирования институциональных основ развития данной отрасли, нуждается в пересмотре своих основных направлений. Основой политики в данной области экономики должна стать концепция, которая заключается в том, что сельское хозяйство представляет особую и специфическую отрасль национальной экономики республики. Необходимо решение вопросов ценообразования, налогообложения, финансово-кредитных отношений, развития науки и научно-технического прогресса, формирования ресурсов продовольствия и сельскохозяйственного сырья, координации деятельности в области международного экономического сотрудничества, контроля над использованием природных ресурсов, качеством продовольствия и состоянием окружающей среды. Функционирование и развитие отрасли сельское хозяйство должно основываться, прежде всего, на современных условиях, т.е. оптимальное сочетание частных и общенациональных интересов государства и рынка.
3 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДАЛЬНЕЙШЕГО РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЮЖНО-КАЗАХСТАНСКОЙ ОБЛАСТИ
3.1 Состояние и структурные изменения в землепользовании сельскохозяйственных предприятий
В Казахстане одним из основных направлений реформирования национальной экономики является развитие сельского хозяйства в условиях рыночной экономики, главная его задача развитие частной собственности и преодоление монополии государственной собственности на землю решена. В Южно-Казахстанской области (ЮКО) практически сформирован новый земельный строй, основными чертами которого являются многообразие форм собственности на землю, многоукладность форм хозяйствования, плата за землепользование, разрешение купли-продажи земельных наделов, залога, наследования, аренды и других сделок с землей, а также гарантии государства по защите прав на землю.
В региональной экономике Южно-Казахстанской области сельское хозяйство играет очень важную роль, являясь ведущей отраслью экономики области. Доля сельского хозяйства ЮКО в валовом внутреннем продукте региона составила в 2004 году 19,7%. Экономические реформы, направленные на развитие всех отраслей экономики республики в условиях рынка, в частности сельского хозяйства, отразились в динамике роста удельного веса сельского хозяйства области, что в свою очередь свидетельствует о тенденции стабильного и устойчивого роста сельскохозяйственного производства области.
Вместе с природными условиями решающее значение для развития сельского хозяйства Южно-Казахстанской области имеют экономические факторы: количество населения, наличие промышленности, состояние транспортных сообщений и др. В экономическом отношении область представляет собой аграрно-индустриальный регион республики с высокоразвитым сельским хозяйством и промышленностью.
Природно-климатические и социально-экономические условия ЮКО являются важнейшим фактором развития высокотоварного сельскохозяйственного производства. Территория, которую занимает Южно-Казахстанская область, составляет 11,7 млн. га, из них сельскохозяйственные угодья занимают 10,3 млн. га, или 87,6% всей территории области. Под пашней занято 876,5 тыс. га, которая в структуре сельскохозяйственных угодий составляет только 8,5%. Основная часть сельхозугодий ЮКО представлена полупустынными и пустынными пастбищами – 9096,0 тыс. га, доля которых составляет 88,5% сельхозугодий области. Сенокосы занимают 142,7 тыс. га сельскохозяйственных угодий области, что соответственно равно 1,4%. Следовательно, структура сельскохозяйственных земель ЮКО такова, что в основном здесь существуют благоприятные природно-климатические условия для развития животноводства и производства сельскохозяйственной продукции этой отрасли, а также выращивания технических сельхозкультур, в частности хлопка-сырца [52].
Кроме этого ЮКО является крупнейшим поставщиком на внутренний и внешний рынки фруктов, винограда и ранних овощей. Из общего количества производимой в Казахстане сельскохозяйственной продукции в 2004 году на долю области приходилось хлопка-сырца 100%, каракульских смушек - 41, фруктов - 47, винограда - 69, бахчевых - 49, мяса всех видов (в живом весе) - 9,9, и молока -6,6%.
За период с 1995 года по 2006 годы валовая продукция сельскохозяйственного производства увеличилась с 19,2 млрд. тенге до 97,5 млрд. тенге, что составило увеличение в 5 раза. В то же время индекс физического объема продукции вырос с 94,6% до 101,1% (к предыдущему году) за рассматриваемый период времени, что отражает тенденцию роста эффективности сельскохозяйственного производства за данный период времени.
Табл. 8 отражает состояние сельского хозяйства ЮКО за период с 1995 по 2006 годы. Посевные площади сократились с 908,7 тыс. гектаров в 1995 г. до 717,8 тыс. гектаров в 2006 г. (или 79%). Причиной тому является, во-первых, проблема орошения земель - дефицитность водных ресурсов в ЮКО. Во-вторых, большой спрос на животноводческую продукцию, а именно мясо, молоко, шерсть и др. В-третьих, исходя из природно-климатических условий более рентабельно производство продукции животноводчества, поскольку в структуре сельскохозяйственных угодий в ЮКО большую долю занимают пустынные и полупустыне пастбища. Поэтому поголовье скота и птицы неуклонно растет. С 3,9 млн. голов в 2001 году до 6,5, млн. голов в 2006 году (или в 1,25 раза).