Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.
Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.
Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой представителей риэлторской сети - агентств недвижимости - организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.
С появлением рынка недвижимости возникли риэлторские фирмы которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:
• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);
• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);
• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;
• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.
Сфера деятельности риэлторских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлторами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлторской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.
Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:
- потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;
- неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;
- преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.
Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости России. Главное в том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т.д.
С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности. Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.
В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.
Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.
Довольно сложным является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга. В этом же направлении идет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, хотя контуры этого развития еще недостаточны.
Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлторы. Риэлторская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлторскими фирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности), а также риэлторами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель). Риэлторская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т. к. уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлторы.
С появлением рынка недвижимости возникли риэлторские фирмы которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:
• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);
• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);
• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;
• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.
Сфера деятельности риэлторских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлторами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлторской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.
Риэлторская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.
В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ. Риэлторскую деятельность регулируют следующие документы:
1. "Положение о лицензировании риэлторской деятельности", постановление Правительства РФ от 23.11. 1996 г. № 1407. Этим документом определяется суть и субъекты риэлторской деятельности, порядок лицензирования и др.
2. "Методические рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность в Российской Федерации", распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 27.02. 1997 г. № 88-Р.
3. "Федеральный закон о лицензировании отдельных видов деятельности" от 25.09. 1998 г. № 158-ФЗ.
Наряду с государственным регулированием риэлторской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлторов - гильдии, ассоциации, союзы, палаты.
В Самаре существует НП "ПГР", которая начала свою деятельность в марте 1995 года, в этом же году стала членом РГР. С самого начала образования ПГР ее деятельность была направлена на тесное взаимодействие с органами государственной и муниципальной власти региона и его городов.