Введение
Купля-продажа квартир
Заключение
Библиографический список
Приложение № 1
Объектом исследования данной работы является порядок купли-продажи жилых помещений, который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение.
Под предметом исследования понимаются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.
На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство - Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации - Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст.40 Конституции Российской Федерации).
Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.
Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.
Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходиться наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.
Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав ─ государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договора купли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений.
В соответствии со ст.454 ГК РФ[1] по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:
письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;
указание имени и регистрации (прописки) по месту жительства (расположения) сторон, паспортных данных;
определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;
данные о возможных правах третьих лиц;
цена жилого помещения и оплата расходов по договору;
срок и порядок передачи имущества.
Покупатели квартир преследуют различные цели:
улучшение жилищных условий;
перемена места жительства;
вложение капитала в недвижимость для последующей продажи и получения дохода.
В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) можно осуществить с помощью посредников (риелторских фирм, частных маклеров) или самостоятельно собственником. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:
определение стоимости жилого помещения;
проведение рекламной кампании - поиск покупателя (продавца);
просмотр вариантов и торг по цене;
подготовка необходимого пакета документов;
проверка документов на подлинность и правильность оформления;
подписание договора (по желанию сторон у нотариуса);
государственная регистрация сделки;
передача (получение) всей суммы денег;
подписание акта приема-передачи недвижимости;
регистрация (прописка) по новому месту жительства при необходимости.
1. Определение стоимости квартиры производится оценщиком или самостоятельно с учетом площади, местоположения и множества других факторов.
2. Поиск покупателей (продавцов) на практике осуществляется различными способами: платная реклама в газетах и журналах, бесплатные объявления в газете "Из рук в руки", наружная расклейка объявлений, адресная (в желаемых районах, домах и т.д.) расклейка; рассылка предложений по почте, факсом, в электронных сетях, реклама среди знакомых, соседей и др.
3. Просмотр вариантов (при покупке, показе или при продаже) и переговоры о цене проводятся после предварительной договоренности с клиентом. Если жилая площадь отвечает требованиям покупателя и достигнуто соглашение о цене, можно переходить к следующему этапу.
4. Подготовка пакета документов по составу имеет некоторые особенности в зависимости от конкретного варианта сделки. В общем случае для купли-продажи необходимы следующие документы:
правоустанавливающие документы на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья, договор предыдущей купли-продажи, справка ЖСК и др.);
документы БТИ: справка о стоимости квартиры с указанием сведений о наличии ареста или запрещений (срок действия один месяц); поэтажный план и экспликация с информацией о возможных перепланировках (срок действия один год);
выписка из домовой книги, подтверждающая, что, кроме заключающих договор граждан, на продаваемой площади никто не прописан;
копия финансового лицевого счета (или что лицевой счет не открывался - для квартир в домах-новостройках);
справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных услуг;
выписка из ЕГРПН о праве собственности продавца на жилье и его обременениях;
справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество (об уплате налога на дарение или вступление в права наследования - в случаях, когда жилое помещение было или является предметом дарения или наследования);
разрешение комиссии районной Управы (органа) по опеке и попечительству по сделкам от имени несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы на отчуждаемой площади или являются ее собственниками;
разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае. Желательно также получить справку из медицинского учреждения, что в день сделки гражданин не был в состоянии алкогольного опьянения и находился в добром здравии;
справка из паспортного отдела милиции, если изменялись название улицы или нумерация домов;
в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников об отказе от преимущественного права ее покупки;
документы, подтверждающие юридическое освобождение квартиры, если в ней никто не зарегистрирован, - форма № 6, листок убытия, штамп о регистрации (прописке) по новому месту жительства, разрешение на выписку из квартиры несовершеннолетних детей дает опекунская комиссия (совет);
справка ЕИРЦ, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы, на учебу в другой город и др.;
свидетельство о браке или справка ЗАГСа, если один из собственников поменял фамилию;
разрешение супруга (мужа, жены) на продажу или покупку недвижимости - для лиц, состоящих в браке;
квитанция об оплате регистрационного сбора;
письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственность;
нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли;
паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты, которые предъявляются лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.
5. Подлинность каждого документа может проверяться специалистами по особым методикам, некоторые приемы которых излагались выше. Ведь оснований для признания сделки недействительной очень много: несоответствие ее закону или иным правовым актам, мошенничество; подлог документов; нарушение прав несовершеннолетних наследников и иных лиц; совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности; совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий; совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; иные основания. Чтобы не допустить ошибки, желательно лично контролировать подготовку продавцом пакета документов на сделку. Кроме того, необходимо проверить и юридическую чистоту квартиры (жилья). Проблемные - юридически нечистые - квартиры могут иметь следующие признаки.