Ипотечное кредитование (стр. 2 из 2)
3. Продавцы жилья, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.
4. Государственные органы, которые:
- осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;
- ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.
5. Страховые компании. Это могут быть как государственные (муниципальные) компании, так и лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя.
6. Оценщики. К ним относятся как независимые оценщики, так и оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку, сданного под залог недвижимого имущества.
7. Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основные задачи Агентства:
- привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования;
- формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.
Ипотечные агентства в нашей стране еще не получили полноценного развития.
8. Поручители - физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования.
Задача 1
Молодая семья планирует купить небольшой дом. Её доходы позволяют в начале каждого года вкладывать в банк 50 тысяч рублей под 10% годовых. Сколько денег будет на счете через 5 лет?
Решение:
Для решения этой задачи необходимо использовать функцию будущей стоимости денежной единицы, так как текущая стоимость известна.
При начислении процентов один раз в год используется формула:
, гдеFV – будущая стоимость денег;
PV – текущая стоимость денег;
n – число лет;
(1+i)n – фактор накопленной суммы денежной единицы при ежегодном начислении процентов.
По таблице сложных процентов, 2 столбик, 10%:
FV=50*1,10000+50*1,21000+50*1,33100+50*1,46410+50*1,61051=335,78 тысяч рублей.
Следовательно, через 5 лет на счете вкладчиков будет 335780 рублей, которыми они будут располагать при выборе дома для покупки.
Задача 2
Через 7 лет для приобретения участка земли необходимо иметь 6000$. Достаточно ли положить в банк 3500$, если он начисляет процент ежеквартально по ставке 9% годовых?
Решение:
Проценты начисляются ежеквартально, поэтому процентная ставка за период составит:
9%/4=2,25% за квартал
Количество периодов за 7 лет составит:
4*7=28 периодов (кварталов)
Используя формулу функции текущей стоимости единицы при начислении процентов несколько раз в течение года:
, гдеPV – текущая стоимость денег;
FV – будущая стоимость денег;
(1+i/k)nk – фактор текущей стоимости денежной единицы при более частом, чем раз в год, начислении процентов. Находим:
= 
=3218$Следовательно, чтобы получить через 7 лет 6000$ при ставке 9% годовых начисляемых ежеквартально, необходимо положить 3218$. Таким образом, вложить 3500$ будет более чем достаточно, чтобы приобрести участок земли через 7 лет.
В случае вложения в банк этой суммы на счете будет (по функции накопленной суммы денежной единицы, при начислении процентов несколько раз в год):
6526$Задача 3
Определить стоимость земельного участка, предоставляемого для строительства АЗС на 8 колонок.
Капитальные вложения из расчёта на одну колонку составляют 35500 у.е., возмещение инвестиций идет по прямолинейному методу, планируемая отдача от инвестиций – 26 %, срок экономической жизни – 10 лет. Анализ аналогов показал следующее:
- в среднем за сутки в течение одного часа с одной колонки продают 27 л бензина;
- средняя прибыль от продажи 1 л бензина составляет 0,1 у.е.;
- потери рабочего времени за счет пересменок, профилактических и ремонтных работ и т.д. составляют 21 %.
Решение:
Для оценки применим метод техники остатка для земли, так как отсутствуют данные о продажах свободных участков земли.
Расчеты выполняются в несколько этапов:
1. Определяем общий чистый операционный доход (ЧОД) от всего объекта, используя данные по аналогам:
ЧОД=(24*288)*(8*27*0,1)=149299 у.е.
Где 24 – количество часов в сутках;
288 – количество рабочих дней в году (365-21%);
8 – количество колонок;
27 – объем бензина в литрах продаваемый с каждой колонки в час;
0,1 – средняя прибыль от продажи 1 литра бензина.
2. Определяем ЧОД от зданий и сооружений:
ЧОД зд=Сзд*Ккапзд
Где Сзд- стоимость зданий и сооружений;
Ккапзд- коэффициент капитализации для зданий.
Сзд=35500*8=284000 у.е.
Ккапзд=0,26+1/10=0,36 по методу Ринга, где 0,26 - отдача от инвестиций, 10 – срок экономической жизни.
Итак,
ЧОД зд=284000*0,36=102240 у.е.
3. Определяем остаток ЧОД, относимый к земле:
ЧОДзем=ЧОД-ЧОДзд
ЧОДзем=149299-102240=47059 у.е.
4. Рассчитываем рыночную стоимость земли путём капитализации ЧОД от земли:
где ккапзем- коэффициент капитализации земли.
Таким образом, стоимость данного участка земли составила 180996 у.е., она зависит от данных полученных при анализе аналогов, суммы капитальных вложений в сооружения АЗС, коэффициента капитализации сооружений, продолжительности экономической жизни, а так же от процента планируемой отдачи от инвестиций.
Источники:
1. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. – Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «Март», 2003;
2. Оценка бизнеса: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой; М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1998;
3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002;
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. – М.: Изд-во Омега-Л, 2006;
5. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;
6. www.strol.ru/FINANSY/ipoteka-obzor;
7. www.bankir.ru.