Инвестиционный рынок (стр. 3 из 4)

Спрос на качественную коммерческую недвижимость подогревает инвестиционную активность в данной отрасли. "Объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости с января 2006 года и по сегодняшний день составляет 1,9 млрд. евро, что уже превышает объем 2005 года на 0,7 млрд. евро", - отмечает директор департамента исследований С&W/S&R Кристофер Питерс. По его словам, рынок коммерческой недвижимости Москвы становится все более привлекательным для международных инвесторов, что подтверждается растущим количеством зданий инвестиционного уровня и снижением доходности, что отражает снижение рисковых ожиданий. Развитие этих тенденций будет способствовать тому, что рынок Москвы будет более конкурентоспособным, по сравнению с крупнейшими мировыми городами.

По словам руководителя отдела консалтинга Praedium Светланы Баталовой, среди иностранных финансовых институтов наибольший интерес к инвестициям в российскую недвижимость проявляют инвестиционные фонды и банки. При выборе объекта для инвестирования оцениваются следующие критерии: надежность девелопера, открытость компании-собственника, наличие прав собственности или долгосрочного договора аренды земельного участка, наличие долгосрочных договоров аренды и высокие основные показатели доходности. Примером одной из последних сделок служит решение инвестфонда Morgan Stanley Real Estate’s Special Situations Fund III приобрести около 10% компании "РосЕвроДевелопмент".

3. Анализ проектов на рынке инвестиций

При принятии решений на рынках об инвестициях (особенно долгосрочных) возникает потребность в прогнозировании эффективности капитальных вложений. Для этого нужен долгосрочный анализ доходов и издержек.

Основными методами оценки программы инвестиционной деятельности являются:

а) расчёт срока окупаемости инвестиций;

б) расчёт отдачи на вложенный капитал;

в) определение чистого приведённого эффекта (чистой текущей стоимости (ЧТС));

г) расчёт уровня рентабельности инвестиций.

В основу этих методов положено сравнение объёма предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений. Методы могут базироваться как на учётной величине денежных поступлений, так и на дисконтированных доходах с учётом временной компоненты денежных потоков.

Первый метод оценки эффективности инвестиционных проектов заключается в определении срока, необходимого для того, чтобы инвестиции окупили себя.

Рассмотрим следующий пример по таблице 3.1:

Таблица 3.1

Стоимость млн. руб.	Машина А	Машина Б
Прибыль млн. руб. Первый год Второй год Третий год Четвёртый год Пятый год Шестой год	100 50 50 10 5 5 -	100 25 25 25 25 25 25
Всего	120	150

Машины А и Б стоят по 100 млн. руб. каждая. Машина А обеспечивает прибыль 50 млн. руб. в год, а машина Б – 25 млн. руб. Из этого следует, что машина А окупиться за 2 года, а машина Б за 4 года. Исходя из окупаемости, машина А более выгодная, чем машина Б.

Метод окупаемости не учитывает сроки службы машин по годам. Если исходить только из срока окупаемости инвестиций, то нужно приобретать машину А. Однако здесь не учитывается то, что машина Б обеспечивает значительно большую сумму прибыли. Следовательно, оценивая эффективность инвестиционных проектов, надо принимать во внимание не только сроки окупаемости инвестиций, но и доход на вложенный капитал (ДВК) или доходность (рентабельность) проекта:

, (3.1)

Из этого примера видно, что необходимо приобрести машину Б, т.к. для машины Б ДВК = 120 / 100 * 100 % = 120 %, а для машины Б ДВК = 150 / 100 * 100 % = 150 %.

Однако и этот метод имеет свои недостатки: он не учитывает распределения притока и оттока денежных средств по годам. В рассматриваемом примере денежные поступления на четвёртом году имеют такой же вес, как и на первом. Обычно же руководство предприятия отдаёт предпочтение более высоким денежным доходам в первые годы. Поэтому оно может выбрать машину А, несмотря на её низкую норму прибыли.

Рассмотрим другой метод.

Метод чистой текущей стоимости (ЧТС) состоит в следующем:

1. Определяется текущая стоимость затрат (С), т.е. решается вопрос, сколько инвестиций нужно зарезервировать для проекта.

2. Рассчитывается текущая стоимость будущих денежных поступлений от проекта, для чего доходы за каждый год приводятся к текущей дате. Результаты расчётов показывают, сколько средств нужно было бы вложить сейчас для получения запланированных доходов, если бы ставка доходов была равна ставке процента в банке или дивидендной отдаче капитала. Подытожив текущую стоимость доходов за все годы, получим общую текущую стоимость доходов от проекта (В):

, (3.2)

3. Текущая стоимость затрат (С) сравнивается с текущей стоимостью доходов (В). Разность между ними составляет чистую текущую стоимость доходов (ЧТС):

, (3.3)

ЧТС показывает чистые доходы или чистые убытки инвестора в результате помещения денег в проект по сравнению с хранением денег в банке. Если ЧТС>0, значит, проект принесёт больший доход, чем стоимость капитала, и поэтому деньги выгоднее оставить в банке. Проект ни прибыльный, ни убыточный, если ЧТС=0.

Если деньги в проект инвестируются не разово, то для расчёта ЧТС применяется следующая формула:

где n-число периодов получения доходов;

j-число периодов инвестирования средств.

Рассмотрим пример: предположим, что фирма рассматривает вопрос о том, стоит ли ей вкладывать 360 млн. руб. в проект, который может дать прибыль в первый год 200 млн. руб., во второй год-160 и в третий – 120. Проценты на капитал составляют 10%. Иначе говоря, фирме необходима доходность инвестиций минимум 10%. Стоит ли вкладывать средства в этот проект? Чтобы ответить на поставленный вопрос, рассчитаем ЧТС с помощью дисконтирования денежных поступлений.

Сначала определим текущую стоимость 1 руб. при r=10 %:

Затем рассчитаем текущую стоимость доходов (см. таблицу 3.2)

Таблица 3.2

Год	Денежные поступления, млн. руб.	Коэффициент дисконтирования	Текущая стоимость, млн. руб.
0	(360)	1,0	(360)
1	200	0,909	181,8
2	160	0,826	132,16
3	120	0,751	90,12
			404,08

Чистая текущая стоимость денежных поступлений составляет: 404,08 – 360 = 44,08 млн. руб.

В этом примере она больше нуля. Следовательно, доходность проекта выше 10 %. Для получения запланированной прибыли нужно было бы вложить в банк 404 млн. руб. Поскольку проект обеспечивает такую доходность при затратах 360 млн. руб., то он выгоден, т.к. позволяет поучить доходность большую, чем 10 %.

Индекс рентабельности – это дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта в расчёте на рубль инвестиций в данный проект.

Расчёт индекса рентабельности инвестиций производится по формуле:

, (3.5)

В отличие от чистой текущей стоимости данный показатель является относительным, поэтому его удобно использовать при выборе варианта проекта инвестирования из ряда альтернативных.

Рассмотрим пример в таблице 3.3:

Таблица 3.3

Проект	Инвестиции	Годовой доход в течение 5 лет	ЧТС из расчёта 10% годовых	Индекс рентабельности
А	500	150	568,5	1,14
В	300	85	322,0	1,07
С	800	220	833,8	1,04

По величине ЧТС наиболее выгоден проект С, а по уровню индекса рентабельности – проект А.

Оценка вероятности того или иного результата инвестиционного проекта требует, чтобы человек, принимающий решение, мог предвидеть множество возможных вариантов и был в состоянии оценить вероятность наступления каждого из них. Окончательное инвестиционное решение может приниматься на различных иерархических уровнях организации. Это зависит от объёма, типа и рискованности капиталовложений.

Заключение

Привлечение в широких масштабах национальных и иностранных инвестиций в российскую экономику преследует долговременные стратегические цели создания в России цивилизованного, социально ориентированного общества, характеризующегося высоким качеством жизни населения, в основе которого лежит смешанная экономика, предполагающая не только совместное эффективное функционирование различных форм собственности, но и интернационализацию рынка товаров, рабочей силы и капитала.

Поэтому развитие инвестиционного рынка, привлечение иностранного капитала – необходимое условие построения в стране современного гражданского общества. Приток инвестиций как иностранных, так и национальных, жизненно важен и для достижения среднесрочных целей.

По общеевропейскому исследованию компании Cushman & Wakefield, предполагаемый объем инвестиций в России в 2006 году превысит 3 млрд. евро, по сравнению с объемом 2005 года, составляющим 1,2 млрд. евро.

По инвестиционному объему Россия входит в первую десятку европейских стран и занимает 7 место.