Для учета факторов неопределенности и риска при оценке эффективности проекта используется вся имеющаяся информация об условиях его реализации, в т. ч. и не выражающаяся в форме каких-либо вероятностных законов распределения. При этом могут использоваться следующие методы:
1.Анализ чувствительности;
2.Проверка устойчивости и определение предельных параметров проекта;
3.Определение точки безубыточности;
4.Корректировка параметров проекта:
5.Построение дерева решений;
6.Формализованное описание неопределенности.
Рассмотрим один из перечисленных методов — анализ чувствительности.
Анализ чувствительности призван дать точную оценку того, насколько сильно изменится эффективность проекта при определенном изменении одного из исходных параметров проекта. Чем сильнее эта зависимость, тем выше риск реализации проекта, т. е. незначительное отклонение от первоначального замысла окажет серьезное влияние на успех проекта.
Анализ чувствительности проекта можно применять в двух случаях:
1) для определения факторов, в наибольшей степени оказывающих влияние на результат проекта;
2) для сравнительного анализа проекта.[15,17]
3.2 Финансовая оценка в условиях неопределенности.
3.2.1 Анализ чувствительности проекта к рискам.
Результаты расчета предельных параметров проекта при воздействии факторов риска приведены в таблицах приложения (Увеличение срока освоения инвестиций – таблица № 3.1; сокращение выручки от реализации – таблица № 3.2; увеличение себестоимости – таблица № 3.3.)
Пояснения к расчетам и выводы:
1) По каждому фактору риска определяем предельно допустимые характеристики проекта, при которых срок окупаемости инвестиционных затрат будет равен сроку жизни проекта (24 месяца).
2) При увеличении срока освоения инвестиций на 2 месяца для обеспечения безубыточности проекта необходимым условием является непревышение себестоимости в 4 – ом месяце 1,9 млн. руб. В этом месяце, когда поступление выручки еще не началось, себестоимость складывается из амортизационных отчислений по основным фондам, затрат на материалы для строительства, затрат на зарплату работающих.
3) При сокращении выручки от реализации на 15% условием безубыточности проекта является снижение себестоимости не менее, чем на 10% в течение (как минимум) первых 5 – ти месяцев.
4) По фактору себестоимости определяем предельно допустимое для сохранения безубыточности ее увеличение на протяжении всего срока жизни проекта. Расчет показал, что максимально допустимый рост себестоимости составляет 19,4%.
5) При достижении предельных параметров проекта общий размер дивидендов за срок жизни увеличится с 3,6 млн. руб. до 0,3*23=6,9 млн. руб.
3.2.2 Анализ способов амортизации рисков проекта строительства АООТ «Энергомашстрой»
3.2.2.(1) Финансирование инвестиционного проекта за счет авансовых платежей частных инвесторов.
Схема финансирования инвестиционных проектов за счет авансовых платежей частных инвесторов является классической для строительных организаций, не связанных тесными отношениями с банком. Такая схема хороша для строителей тем, что рассчитываться с дольщиками приходится построенным жильем, а не “живыми” деньгами, как, например, в случае с привлечением банковского кредита. Не нужно выплачивать проценты за капитал, кроме того, эта схема является значительно более “мягкой” в плане ответственности строительной организации за нарушение условий договора.
Но такая схема имеет для строителей один существенный недостаток: никогда нельзя точно спрогнозировать время поступления платежей, а, следовательно, существует очень большой риск возникновения дефицита бюджета проекта, что приведет к остановке стройки, срыве сроков окончания проекта, что, в свою очередь, неизбежно приведет к финансовым потерям в виде штрафов и удорожанию проекта в результате увеличения расходов по оплате труда, накладных расходов.
Для инвесторов отрицательными сторонами такой схемы финансирования являются:
— отсутствие гарантий со стороны строителей;
— в случае расторжения договора долевого участия инвестор несет финансовые потери в виде неустойки.[25]
Стимулировать привлечение денежных средств инвесторов при такой схеме финансирования можно путем более активного продвижения собственной продукции. Как уже говорилось в предыдущей главе, привлечение покупателей в настоящее время осуществляется АО “ЭМС” по двум основным направлениям: через сеть дилеров (в качестве которых выступает несколько агентств недвижимости Санкт-Петербурга) и собственными силами — путем помещения рекламы в специализированных изданиях.
Помимо этих способов можно порекомендовать использовать для привлечения клиентов систему “Директ мейл”, которая подразумевает рассылку писем с рекламной информацией по специально отобранным адресам (например, руководителям крупных предприятий, которые пытаются решить жилищные проблемы своих сотрудников). Это мероприятие, разумеется, вызовет увеличение расходов на маркетинг, но, с другой стороны, есть основания полагать, что таким образом мы сможем привлечь дополнительно некоторое количество покупателей, причем не только в Петербурге, но и в других городах России. Это обеспечит нам повышение эффективности инвестиций в результате увеличения притоков финансовых ресурсов за счет роста объемов продаж.
Тем не менее, вышеперечисленные способы привлечения средств дольщиков никак не решают проблемы неопределенности времени поступления денежных средств.
3.2.2(2) Использование жилищных сертификатов для финансирования инвестиционного проекта.
В качестве альтернативы вышеописанной схеме финансирования проекта можно рассматривать привлечение средств инвесторов путем выпуска жилищных сертификатов. Этот способ финансирования является довольно новым и широкого распространения пока не получил. Тем не менее, такая схема финансирования обладает рядом преимуществ, которые позволяют отдельным строительным фирмам успешно ее применять.
Жилищные займы подразумевают выпуск ценных бумаг, которые имеют два эквивалента стоимости: в денежном и натуральном (в квадратных метрах) выражениях. Сумма “оплаченных” метров жилья определяется количеством ценных бумаг и их “метровым” номиналом. Емкость рублевой составляющей зависит от котировки данной ценной бумаги (облигации) на определенный момент времени. Стоимость облигации может быть расписана эмитентом по времени покупки и погашения, либо определяется спросом на рынке свободных продаж. Так или иначе, но в теории предполагается, что владелец ценных бумаг получит доход в результате погашения облигаций займа, либо приобретет жилье по ценам ниже рыночных. И то и другое возможно лишь при условии успешного завершения программы. [20]
Но при данной схеме возникают две проблемы: хватит ли денег, полученных от продажи облигаций на строительство и удастся ли реализовать построенное.
Займы привлекательны для населения и коммерческих фирм тем, что: во-первых—позволяют уберечь свои средства от инфляции; во-вторых—дают возможность достаточно дешево купить квартиру. Кроме того, для частных инвесторов займы хороши тем, что “набирать” необходимое на квартиру количество сертификатов можно постепенно — в зависимости от финансовых возможностей. Инвестор может в любое время реализовать купленные сертификаты и получить прибыль, тогда как при расторжении договора долевого участия он несет убытки.
Для строительной организации привлечение финансовых ресурсов путем выпуска сертификатов связано с дополнительными затратами на изготовление бланков и услуги андеррайтера. Кроме того, необходимо уплатить налог в размере 0,15% от эмиссии.
Но, с другой стороны, выпуск сертификатов дает возможность фирме привлечь дополнительно некоторое количество покупателей, т.е. расширить сегмент рынка, что, как известно является одним из факторов повышения конкурентоспособности.
Если рассматривать возможность выпуска жилищных сертификатов применительно к имеющемуся проекту строительства жилого дома, то можно предложить следующую схему финансирования:
— на половину недостающей суммы (3,25 млн. руб.) выпускаются жилищные сертификаты. Номинальная стоимость одного сертификата приравнивается к стоимости 1 метра квадратного общей площади квартиры в корпусе 8Б, 1,1 метра в корпусе 8В и 0,9 метра площади в корпусе 8А;
— остальные средства получаем за счет авансовых платежей дольщиков.
Сначала полностью финансируется корпус 8А, затем за счет дополнительных поступлений финансируется корпус 8Б, затем 8В. Поскольку корпус 8Б будет сдаваться позднее, чем корпус 8А (т. е. выше риск инвестора), то и приобретение 1 квадратного метра в нем обходится покупателям дешевле. Если у владельца некоторого количества сертификатов серии 8А возникнут временные финансовые затруднения, он может обменять их на сертификаты серии 8Б, получив, таким образом большее количество сертификатов (метров), но оттянув, соответственно момент получения квартиры. И наоборот, можно обменять (с доплатой) сертификаты серии 8Б на соответствующее количество сертификатов серии 8А, приблизив, тем самым, момент получения квартиры.