На продажу участки, которые предполагалось занять под проекты, выставила и компания «Гарант Девелопмент». Расстаться с частью земли под строительство решили и застройщики проекта «Муромец» Волосовского района, которые оставят за собой только ту часть земли, на которой будет построена первая очередь объектов. Продает свободные участки и компания «Фаэтон Девелопмент Групп».
А вот компания «Петербург-Истейт» предпочитает не продавать имеющиеся незастроенные участки, а дарить их покупателям домов в своем коттеджном поселке «Сан Репино».
На планы некоторых застройщиков кризис повлиял более существенно. Например, управляющая компания «Теорема» остановила работы над масштабным проектом жилой застройки «Красные зори». Однако таких примеров на данный момент сравнительно мало.
В 2010 году планирует сдать поселок «Сан Репино» компания «Петербург-Истейт», окончание строительства первых домов представители компании анонсировали в марте. В следующем же году в компании «Объединенные ресурсы» предполагают завершить строительство 72 домов проекта «Парк Лемболово».
Активно строится «Сторожевая гора» от Rodex Group, в которой предполагается 360 объектов. Чтобы активизировать продажи, компания предлагает компактные дуплексы площадью 95 квадратных метров по цене от 5,5 миллиона рублей. Заманчивые варианты представляют и другие компании. В одном из крупнейших проектов, выведенных на рынок в 2008 году, – «Павловграде» – в феврале на 6 % были снижены цены на земельные участки (с 350 до 330 тысяч рублей за сотку), и на 30 % – на домовладения.
Компании, проекты которых находятся на стадии проектирования, также пока массово не отказываются от своих масштабных планов. В стадии разработки документации – проект «Мистолово» компании RBI, реализующей объект в содружестве с «ПетроСтилем». На план застройки кризис, по словам представителя RBI, не повлиял, строительство на 33 гектарах земли начнется в следующем году.
В общем, говорить о том, что кризис оказал пагубное влияние на реализацию крупных проектов загородной недвижимости, не приходится. До 70 % затрат на реализацию крупного проекта загородной недвижимости приходится на подготовку земли к строительству. Большинство реализуемых сегодня крупных проектов загородного рынка были заложены еще до кризиса, а значит, самый сложный и затратный этап в их реализации уже пройден. Поэтому следствием финансового кризиса стала не стагнация рынка, а обострившаяся конкуренция на нем, которая, в свою очередь, станет толчком для развития рынка загородной недвижимости в направлении от количества объектов к их качеству.
Этот год, первый после того, как волна кризиса захлестнула рынок строительства и недвижимости, был богат на различного рода прогнозы и ожидания. Картина, действительно, сложилась не радостная, но и не настолько удручающая, чтобы не увидеть перспективы развития рынка. Напротив, взгляды многих инвесторов и девелоперов с городского рынка недвижимости устремились на рынок малоэтажного домостроения.
По словам Ольги Трошевой, заместителя директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в настоящее время из 170 объектов на загородном рынке, в 26% предлагаются дома в коттеджных поселках, в 37% - земельные участки с подрядами и в 37% - земельные участки без подряда. Безусловно, что в этом году количество сделок значительно снизилось, половина объектов «стояла». Во многом спрос зависит не только от общей ситуации на рынке, но и от качества проекта, его инженерной подготовленности, репутации компании, которая его реализует. На 40 объектах продажи остановлены, но в основном там, где проекты находились на начальной стадии.
Сегодня идет неторопливый покупатель, в то время как начало года характеризовалось быстрыми сделками, инвестициями покупателей в недвижимость. Она также отметила снижение продаж в реализуемом проекте компании, хотя данный проект можно отнести к разряду успешных. Все эксперты рынка согласны с тем, что количество сделок по земле увеличивается.
Юрий Петров, начальник сектора реализации крупных инвестиционных жилищных проектов Комитета по строительству Ленинградской области, рассказал о реализации закона Ленинградской области «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области», который открыл для многих жителей возможность бесплатного получения в собственность участка для строительства дома. В рамках целевых федеральных программ для жителей села, молодежи и т.д., у местных жителей появилась реальная возможность обзавестись домом, тем более, что из федерального и областного бюджета будут выделены средства на инженерную подготовку территорий. В настоящее время в области отдают приоритет малоэтажному домостроению, особенно экономичным каркасным технологиям.
Ситуация на вторичном рынке загородной недвижимости отличается от рынка строящегося жилья.
За 2009 год зарегистрировано более 1,5 тыс. сделок. Произошло смещение спроса в сторону снижения стоимости объекта, покупатель стал более разборчивым, но желание жить за городом не умирает. При сделках торг возможен до 15-20%. Помимо традиционного спроса в пригородах Петербурга у покупателей появился интерес к более дальним районам Ленинградской области: Лужскому, Кингисеппскому, Тихвинскому.
Татьяна Ильина, директор выставки «Альтернатива городу. Коттеджи и загородное строительство», которая проходит в рамках Ярмарки недвижимости, отметила, что, несмотря на сложную ситуацию, в настоящее две трети экспозиции весенней выставки 2010 года уже заняты участниками загородного рынка недвижимости.
1.3 Итоги кризиса для рынка загородной недвижимости
эконом-класса
Поскольку рынок загородной недвижимости менее ликвидный, чем другие рынки, его реакция на кризисные ситуации всегда довольна вялая. На покупку объекта загородной недвижимости тратиться значительное время. Переговоры, просмотр и выбор объекта, да и сама сделка занимают значительное время. Поэтому, как правило, небольшие кризисы, которые длятся до полугода, на рынке загородной недвижимости не сказываются.
Но в условиях существующего кризиса рынок загородной недвижимости пострадал особенно сильно. Дело в том, что загородный дом не является товаром первой необходимости, как, например, квартира, и приобретается зачастую в качестве второго жилья.
Загородная недвижимость - это чаще всего второй дом, поэтому в сложившейся экономической ситуации потенциальные покупатели могут откладывать на неопределенный срок приобретение загородного жилья. К тому же средняя стоимость объектов загородной жилой недвижимости выше, чем объектов городской. С наступлением финансового кризиса в России многие покупатели отложили покупку загородного жилья, либо отказались от нее вообще. Рынок отреагировал на падение потребительского спроса резким снижением уровня цен.
Что касается цены сделок, то средний бюджет сместился в сторону самых дешевых объектов диапазона 4-5 млн. руб. за дом. Предпочтения покупателей сместились в сторону высокой готовности объектов, а также высокой надежности застройщика и низкорисковых сделок. В целом, подводя итоги кризиса на рынке загородной недвижимости эконом-класса, можно сказать, что покупатель остался в выигрыше. Конечно, строительство многих объектов было заморожено, но за год кризиса на рынке загородной недвижимости произошел так называемый естественный отбор среди застройщиков.
Большая часть оставшихся в игре девелоперов уже не откажется от планов по завершению начатых проектов. Существенным плюсом для покупателя является также то, что застройщики, пусть и вынужденно, отказались от чрезмерных наценок. Сегодня многие девелоперы предлагают домовладения по цене, близкой к себестоимости, а иногда и вовсе без какой-либо прибыли, дабы привлечь финансирование для поддержания строительных процессов.
Если говорить об очевидных выгодах потребителя, которые стали возможны в кризис, то можно отметить, что до кризиса готовых объектов почти не было, все ликвидные поселки раскупались на стадии строительства. Сейчас же есть интересные объекты высоких стадий готовности, которые можно выгодно приобрести.
Будут ли цены на загородные дома эконом-класса снижаться дальше? Сегодня большинство застройщиков в этом сегменте предлагают объекты фактически уже по минимально возможным ценам: даже если, не снижая их формально, то делая большие скидки. В этой ситуации, по словам эксперта, дальнейшее снижение цен просто не имеет смысла - все выжившие участники рынка недвижимости прекрасно понимают, что как только начнется рост цен, на рынке возникнет неминуемый дефицит объектов недвижимости, особенно загородной.
А так как по всем показателям развития экономики это произойдет в ближайшем же времени, то многие просто предпочитают сейчас не распродавать себе в убыток интересные поселки. На пользующиеся спросом же объекты застройщики даже не боятся немного поднимать цены, сообразно активности застройки поселка.
Таким образом, несмотря на то, что рынок загородной недвижимости эконом-класса пережил серьезное потрясение во время кризиса, и выжить смогли далеко не все девелоперы, покупатель, в конечном итоге, остался в выигрыше. Те клиенты, что отложили покупку загородного жилья до сегодняшнего времени, имеют возможность выбирать дом высокой степени готовности по максимально привлекательной цене. А застройщики, которые предлагали изначально ликвидные проекты, смогли не только выстоять во время финансовых потрясений, но и укрепить свое положение за счет ухода с рынка неконкурентоспособных проектов.