– реальные инвестиции (непосредственное приобретение недвижимости);
– финансовые инвестиции, которые, в свою очередь, делятся на:
– прямые (вложения в акции, облигации, другие ценные бумаги);
– косвенные (трастовое управление средствами на рынке недвижимости).
Кроме того, следует отметить, что среди всех инструментов инвестирования в недвижимость главная роль принадлежит институту ипотеки (залогу недвижимости), а сам ипотечный инструмент входит как составная часть во все жилищные инвестиционные инструменты.
За рубежом привлекательным объектом инвестирования выступают обеспеченные недвижимостью ценные бумаги. Так, например, в США объем рынка закладных достиг астрономической суммы – более 4 трлн. долл. и совсем немного отстает от суммарного объема рынка всех государственных ценных бумаг (4,8 трлн. долл.), значительно опережая объемы эмиссий корпоративных и муниципальных облигаций. (По стоимости в США заложено более 2/3 имеющейся недвижимости). То есть, секьюритизация рынка недвижимости при помощи механизма ипотечного кредитования привела к образованию огромного сегмента фондового рынка, через который средства институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний, коммерческих банков и других финансовых институтов) в конечном счете приходят на рынок жилищного строительства. В результате эффективной работы данного механизма в США ежегодно начинается строительство около 300 млн. кв. м. нового жилья!
В России данный механизм взаимосвязи финансового рынка и рынка недвижимости отсутствует, как отсутствует и сама система ипотечного кредитования. Поэтому государству на данном конкретном этапе экономического развития необходимо восполнить этот пробел в инвестиционной цепи и осуществить программу государственного финансирования жилищного строительства путем поэтапного создания системы ипотечного кредитования населения. Данная жилищно-инвестиционная программа приведет в действие инвестиционный процесс, так как рынок жилищного строительства имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями народного хозяйства. В результате даже незначительное увеличение спроса и оживление рынка недвижимости сразу приведет к раскручиванию инвестиционной спирали в смежных отраслях, что незамедлительно вызовет рост производства цемента, железобетонных изделий, металлоконструкций, строительной и транспортной техники, производства стекла, продукции деревообработки и др. По имеющимся оценкам, вложение одной денежной единицы в ипотечное жилищное кредитование дает от 2 до 3 единиц прироста ВВП.
Актуальны сегодня слова автора немецкого «экономического чуда» Л. Эрхарда, который считал, что «…если мы стремимся к радикальным сдвигам в деле развития, нет ничего вздорнее и ошибочнее часто высказываемого взгляда, будто высшим приоритетом политики помощи развивающимся странам должно быть содействие экспорту развивающихся государств». Политика «картельных сговоров и взвинчивания цен на сырье и энергоносители вполне может на короткое время позволить некоторым странам улучшить их торговый баланс. Но что это означает? Даже для богатых сырьем стран нежелательны большие поступления капитала в короткие сроки… Решающее значение для успеха политики развития имеет не величина средств сама по себе, а тот способ, которым они расходуются. Развитие, опирающееся на здоровую основу и приводящее к многообещающим структурным сдвигам, предполагает использование отечественной инфраструктуры…». И далее Л. Эрхард выделяет приоритеты: «Внутренний спрос и производство для отечественного потребителя надо поставить в центр всей политики развития».bookmark22
Резюмируя утверждения Л. Эрхарда и перенося их на российскую почву, можно утверждать, что развитие системы ипотечного кредитования в России должно дать мультипликативный эффект роста ВВП. Помимо цепной реакции повышения спроса в связанных с жилищным строительством отраслях, большой экономический эффект достигается также за счет работы:
■ денежного мультипликатора (прохождение средств по цепочке финансовых институтов: инвестор – финансовый посредник – банк – заемщик);
■ мультипликатора доходов (у всех участников процесса);
■ мультипликатора налогов (у всех участников процесса).
Кроме того, следует отметить, что при развертывании системы ипотечного кредитования превращаются в инвестиции сбережения граждан (не менее 30% от стоимости жилья), которые в нынешних условиях недоверия к кредитным организациям в значительной степени выведены из народнохозяйственного оборота. В данной ситуации целевое направление государственных средств через механизм ипотечного кредитования в жилищное строительство (на возвратной основе) для запуска ипотечного инвестиционно-кредитного механизма может стать мощным импульсом разворачивания широкого инвестиционного процесса и резкого подъема экономики. Ведь, как утверждает Дж.М. Кейнс, не объем сбережений населения (как считают многие российские современные экономисты), а «значительные колебания объема инвестиций являются основной движущей силой экономики».
Критики данного подхода указывают, что государственное стимулирование совокупного спроса за счет рефинансирования системы ипотечного кредитования может привести к росту инфляционных процессов. В качестве аксиомы принимается тезис о предложении денег (которое в данном случае увеличивается) как об основном факторе, определяющем уровень цен. Отсюда делается обобщающее заключение: политика увеличения государственных расходов неминуемо ведет к росту инфляции. В качестве безусловного приоритета экономической политики выступает жесткий контроль денежной массы.
С данным утверждением можно согласиться, если бы выделяемое финансирование – в данном случае потребительский кредит был направлен на приобретение только товаров повседневного спроса. Тогда это было бы «небезопасно» с точки зрения возможного роста инфляции. Но в случае с ипотечным кредитованием проводится политика финансирования потребителя для целевого приобретения товаров длительного пользования и в результате достигается нужный положительный эффект «смещения» спроса: с товаров повседневного спроса на товары самого длительного пользования – жилье.
Опыт выхода из глубокого кризиса во времена Великой депрессии в США и послевоенное восстановление и развитие ФРГ (реформы Ф.Д. Рузвельта и Л. Эрхарда) свидетельствуют, что государственное стимулирование совокупного спроса не всегда неминуемо влечет за собой рост инфляции. В условиях недозагруженности основных фондов расширение совокупного спроса ведет к существенному и быстрому увеличению объема производства и занятости без существенного повышения цен за счет целевого использования финансовых средств.
Таким образом, создание системы ипотечного кредитования, важнейшей подсистемой которой является механизм гарантирования рисков, должно стать одним из приоритетных направлений общего повышения инвестиций и экономического роста, а жилищное строительство – локомотивом развития народного хозяйства.