Динаміка цін на ринку нерухомості
(на прикладі комерційної нерухомості м. Київ)
1. Стан та проблеми комерційної нерухомості в Україні
Нині всі ринки страждають від економічних потрясінь. Проте ринок комерційної нерухомості не зазнав вагомих збитків. У тому розумінні, що гучних обвалів і банкрутств ще не було. Більше того, вартість оренди й продажу в цьому сегменті повільно, але впевнено повзе нагору. Як вважають деякі аналітики, саме комерційна нерухомість сьогодні – один з деяких острівців стабільності в українській економіці.
Більшість інвесторів сьогодні стурбовані одним питанням – як світова фінансова криза, помножена на політичну плутанину, відіб'ється на розвитку нерухомості в Україні й, відповідно, на схоронності вкладених коштів. Не секрет, що глобальні економічні потрясіння змушують девелоперів «заморожувати» незавершені об'єкти й відмовлятися від нового будівництва в різних країнах миру.
Так, по даним аналітичного відділу компанії Jones Lang LaSalle, у першій половині 2008 року в країнах СНД відбулося зниження прямих інвестицій у комерційну нерухомість на 41 % у порівнянні з 2007 роком. Найбільше в результаті кризи постраждав Казахстан, друге місце в рейтингу займає Росія, за нею йдуть країни Прибалтики, а на четвертому місці перебуває Україна. Як говорять міжнародні експерти, поки на четвертому. Уже зараз через кризу ліквідності в інвесторів і скорочення обсягів кредитування строки реалізації більше половини заявлених проектів у сфері офісної нерухомості будуть перенесені.
З іншого боку, за свідченням вітчизняних експертів, ринок комерційної нерухомості нашої країни є самим ємній і перспективним у Європі, у нього є всі шанси вийти із кризи з мінімальними втратами. Нацбанк, «закрутивши гайки» іпотеці й житловому будівництву, куди більш лояльно ставиться до торгово-офісного сегмента. Та й комерційні банки кредитують офісні проекти набагато більш, чим, приміром, нерухомість економа-класу. До того ж основні гравці цього ринку воліють по можливості будувати на свої засоби й не залучати «драконівські» кредити (15 % річних у доларах і 24 % у гривні). Що виправдано швидкою окупністю даних об'єктів в Україні: зараз середні показники оренди в столицях Східної й Центральної Європи на 40–50 % нижче, ніж у Києві, а якщо говорити про рентабельність торгових центрів, то в Європі об'єкт окупається за 10 років, тоді як у нас – усього за 3–4 роки.
Однієї з основних причин, що буде стримувати вплив кризи на ринок торговельної й офісної нерухомості, експерти вважають стійкий дефіцит таких об'єктів в Україні й «ненаситний» попит, у багато разів перевищуюча пропозиція. По приблизних підрахунках, тільки в столиці зараз порядку чотирьох мільйонів жителів, з них половина – працездатне населення, з яких близько 20 % (це приблизно 400 тисяч чоловік) – службовці офісів. А оскільки на людину доводиться в середньому близько 10 кв. м корисної площі, те Києву необхідно не менше 4 млн. кв. м корисної площі бізнесів-центрів. У нас же сьогодні реально є не більше чверті цієї цифри.
«Недостача площ відчувається не тільки в Києві, але й у всій країні, – затверджує екс-президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ) Олександр Бондаренко. – Незважаючи на те що в «докризисном» державі інвестиційний клімат благоприятствовал розвитку проектів комерційної нерухомості (їхня загальна вартість торік склала біля $1 млрд.), основні будівництва проводилися тільки у великих містах. Дефіцит підштовхує інвесторів, і будівництво офісних центрів буде тривати». Як повідомляє компанія Jones Lang LaSalle, за підсумками другого кварталу 2008 року частка вільних офісних площ у Києві склала всього 3,3 %, а заповнюваність практично всіх бізнесів-центрів класу А и Б перебуває на рівні 95 %. Сьогодні до моменту здачі нових об'єктів їхні власники, як правило, уже мають попередні домовленості з майбутніми покупцями або орендарями, готовими зайняти 90 % площ. Більше того, бувають ситуації, коли орендарі, яким не вистачило місця в тім або іншому офісному будинку, стають у чергу й терпляче чекають звільнення площі, що сподобалася їм. «Можна прогнозувати, що ще кілька років девелоперы високоякісних бізнесів-центрів можуть не боятися обвалу й глобальної «заморозки» ринку», – констатує пан Бондаренко.
На думку експерта, у найближчий рік не передбачається й падіння цін, оскільки число бажаючих орендувати або купити приміщення як і раніше буде перевищувати кількість завершених проектів. Це підтверджують і дані Агентства нерухомості (АН) RED, згідно яким тенденцією останнього років можна назвати щорічне підвищення вартості оренди квадратного метра на 20–40 % як у бізнесах-центрах, так і в промислових приміщеннях. Приміром, на сьогодні мінімальна ставка оренди промислового приміщення в столиці становить $7–8 за кв. м проти $4–5 рік назад. Приміщення ж, придатні для высокотехнологичного виробництва, пропонуються до оренди по $14–20 за кв. м, що на 40–66 % більше, ніж торік ($10–12). Ріст орендних ставок на офісну нерухомість взагалі перевершив прогнози експертів: по даним Української торговельної гільдії (УТГ), замість очікуваних 20 % за рік середня орендна ставка за півроку підскочила на 23 %, переборовши «психологічний бар'єр» в $100 за кв. м. Для порівняння: за весь минулий рік подорожчання оренди склало 18–20 %.
До того ж, за свідченням самих девелоперов, українська комерційна нерухомість усе ще цікавить інвесторів, особливо закордонних. Приміром, російський холдинг ROSS Group планує вихід на український ринок саме в сфері торговельної й офісної нерухомості, а британська компанія European Future Group у найближчому майбутньому має намір приступитися до реалізації свого першого великого проекту в Україні – торгово-офісного комплексу на Броварському проспекті. Це далеко не всі проекти інвесторів, причому радує те, що більшість із них не бояться політичної плутанини в нашій країні.
2. Динаміка цін на ринку комерційної нерухомості в м. Київ
За даними 2009 року на ринку комерційної нерухомості Києва дно вже пройдено і почалося повільне зростання орендних ставок.
На ринку рітейлу – дно вже пройдено. Можливе короткочасне зростання вакантності на ринку рітейлу до 5 % з 3 % за рахунок виведення нових об'єктів.
У минулому році нові орендарі склали близько 1 %, цього року цифра може збільшитися, але приходу на ринок великої кількості нових орендарів чекати не варто.
На ринку складської нерухомості відзначається стабілізація ставок і стимулом для зростання ринку стане зростання ринку рітейлу. При цьому слід очікувати поступового скорочення вакантності в складських комплексах за рахунок вибору представленої на ринку пропозиції. Цього року орендарі, які розуміють, що ринок – на дні, будуть переїжджати на більш якісні об'єкти.
В перспективі буде повертатися інтерес до ринку землі. Якщо в минулому році цей ринок був мертвий, то цього року він буде оживати. Тому що на ньому не вистачає приміщень і інвестори будуть дивитися на нові майданчики.
Перенесення термінів введення в експлуатацію і заморожування ряду великих проектів призвело до того, що в 2009 році у Києві було введено всього 91,3 тис. кв. м професійних офісних площ, що на 27 % менше аналогічного показника 2008 року.
Продаж
Офіси – мін. $ 1600; макс. $ 10 000 за квадратний метр
Склади – хв. $ 350; макс. $ 1800 за квадратний метр
Нежитлові приміщення різного цільового призначення – хв. $ 1500; макс. $ 20000 за квадратний метр
Оренда
Офіси – мін 60 грн.; Макс. 850 грн. за квадратний метр
Склади – хв. 25 грн.; Макс. 85 грн. за квадратний метр
Нежитлові приміщення різного цільового призначення – хв. 85 грн.;
Макс. 920 грн. за квадратний метр
Нові економічні реалії переформатували ринок торгового рітейлу. У 2009 році відбулася зміна лідерів. Не витримавши конкуренції, з українського ринку пішла мережа супермаркетів «Домотехніка», торгові площі якої зайняла мережа «Ельдорадо»; та ж історія сталася з гіпермакетамі «О'кей», у приміщеннях яких планує відкрити свої магазини французький «Ашан».
Враховуючи, що на кінець 2008 року забезпеченість столиці сучасними торговими площами складала 120 кв. м. на 1000 чоловік, а в розвинених країнах цей показник складає в середньому 500–700 кв. м. на 1000 чоловік, девелопери будували грандіозні плани з відкриття нових ТЦ. Криза підкоригував плани розвитку ТЦ. Однак за 2009 рік все-таки були введені в експлуатацію ряд об'єктів: центр інтер'єру та стилю «Домосфера», «Metro» в Деснянському районі, ТЦ меблів та дизайну «Аракс» на Окружній, торгово-офісний центр «Палладіум Сіті». Наприкінці жовтня було відкрито найбільший з реалізованих в Україні проектів ТРЦ «Дрім Таун». Сьогодні цей ТРЦ заповнений орендарями на більш ніж 95 %. Під дахом ТРЦ «Дрім Таун» вдалося зібрати кращі бренди провідних міжнародних операторів і рітейлерів України, а також популярні формати розваг.
Незважаючи на зниження відвідуваності, успішні ТЦ демонструють більшу стійкість до негативних впливів кризи і мають високий рівень заповнюваності. У виборі орендарів досить прискіпливі: торговельні площі здають в основному під магазини брендових марок.
Власники менш успішних проектів, яким доводиться боротися з низькою відвідуваністю і зростаючої вакантністю, більш лояльно відносяться до орендарів. Замінити пішов орендаря їм досить складно. І хоча пріоритет і кращі майданчики вони віддають господарям брендових магазинів, але готові прийняти будь-якого платоспроможного орендаря.
Орендні ставки в столичних ТЦ сьогодні становлять від 600 до 2100 доларів за квадратний метр на рік. Орендна плата залежить від місця розташування, площі, марки товару.
Слід зазначити, що з початку кризи доларова вартість оренди в торгових центрах столиці знизилася на 60 %
Зниження купівельної спроможності населення підштовхнуло підприємців більш активно розвивати напрямок економ-класу. Все більше затребуваними стають магазини, що спеціалізуються на секонд-хенді і стоці. Такі магазини площею до 150 кв. м., відкриваються у спальних районах столиці. Орендна плата там становить 100–130 гривень за квадратний метр на місяць. Конкуренцію супермаркетам сьогодні становлять і так звані магазини біля будинку, невеликого формату з мінімальним набором товару. Орендна плата в таких магазинах становить до 200 грн. за квадратний метр на місяць. Столичним ринком зацікавилися регіональні виробники, які готові відкривати мережі невеликих магазинів певної спеціалізації.