Проте істотного зниження орендних ставок чекати не варто. Найбільш перспективними інвесторами комерційної нерухомості сьогодні називають фонди прямого інвестування. За прогнозами аналітиків, на відміну від локризового часу, коли девелопери прагнули максимально збільшити об'єми своїх проектів, найближчим часом актуальними будуть менш масштабні проекти вартістю $20–40 млн.
Офісна нерухомість
На 2010 рік заплановано виведення на ринок близько 149 тис. кв. м офісних площ. Очікується введення в експлуатацію таких помітних об'єктів як БЦ «Еспланада», «Преміум центр», БЦ «Топаз». Дані «Knight Frank» декілька відрізняються: за оцінкою компанії, загальна площа ключових проектів, які планується ввести в експлуатацію цього року, складає близько 173 тис. кв. м.
«Ми чекаємо стабілізацію рівня вакантності офісних відвідин в 2010 році і її середнє значення в межах 10 %. Ми вважаємо, що в першій половині 2010 року на ринку офісної нерухомості Києва не відбудеться істотних коливань орендних ставок», – говорять аналітики УТГ.
За їх даними, в другій половині поточного року – при сприятливому сценарії результату політичних процесів, розвитку економіки, відновлення інвестиційної активності зовнішніх ринків – можлива поява передумов реанімації попиту. У будь-якому випадку, корекція орендних ставок у бік збільшення носитиме стриманий характер і не перевищить 5–10 % за підсумками року.
Торгова нерухомість
Протягом 2009 року на ринок професійної торгової нерухомості очікується вихід 6 торгових центрів загальною площею більше 350 тис. кв. м і торговою – більше 200 тис. кв. м.
Введення в експлуатацію даних торгових центрів було заплановане ще на 2008–2009 роки, проте із-за недостатнього фінансування їх відкриття переносилося на пізніші терміни.
У 2010 році в сегменті професійної торгової нерухомості орендні ставки – як для «якірних» орендарів, так і для орендарів торгової галереї – істотно не мінятимуться. Коливання може знаходитися в межах 5–15 % залежно від ТЦ, що пов'язане з дефіцитом торгових площ, що зберігається, ротацією орендарів і валютними ризиками.
Вакантність площ в торгових центрах, що діють, залежно від якості ТЦ, прогнозується на рівні 2–5 %. Для ТЦ, які плануються до відкриття в 2010 році, вакантність може досягти на момент відкриття 15–20 %, оскільки сьогодні власники готові відкривати торгові комплекси до підписання договорів на 100 % площ і закінчення ремонту в деяких магазинах, не відкладаючи введення об'єкту на пізніші терміни.
«У 2010–2011 роках можна прогнозувати подальший активний розвиток крупних мережевих операторів (гіпермаркетів, DIY, побутової техніки), як в лівобережній частині столиці, так і на правом бережу, у віддалених від центру районах. Як показує практика, крупні торгові об'єкти концентруються в безпосередній близькості один від одного, збільшуючи цим синергетичний ефект. Прикладом даної синергиі можуть служити гіпермаркет «Auchan» і найбільший в Європі DIY «Епіцентр», що відкрилися в грудні 2009 року в Святошинськом районі Києва», – вважають аналітики «Knight Frank».
Ставки капіталізації по торгових об'єктах, операції з придбання яких можуть бути закриті в 2010 році, найімовірніше коливатимуться в діапазоні 12–16 %.
«Враховуючи, що левова частка нових ТЦ зводиться на кредитні засоби зовнішнього походження, бурхливого зростання числа нових об'єктів не передбачається. Очевидно, що найближчим часом торгова нерухомість розвиватиметься за рахунок вітчизняних бізнес-групп, які зможуть збільшувати свою частку ринку, а не навпаки», – вважає В. Жваво.
Готелі
Згідно вимогам УЄФА, число готельних об'єктів категорій 5* і 4* в Україні повинне збільшитися в рази. «Це означає, що до 2012 року в столиці повинно бути побудовано ще близько 10–15 висококласних готелів», – відзначають аналітики «Knight Frank».
Серед анонсованих проектів до 2012 року основний об'єм доводиться на висококласні готелі (см. Таблицю 3). Обмежена кількість анонсованих готельних проектів категорії 3* пояснюється низьким рівнем рентабельності в умовах української економіки, порівняно з висококласними проектами.
«Ми відзначаємо збільшення інтересу до готельного сектора і чекаємо нових операцій між операторами в готельному секторі», – заявив радник «Baker & McKenzie» М. Сокиран.
Склади
«Knight Frank» заявляє, що на 2010 роки заплановано введення в експлуатацію близько 240 тис. кв. м професійних складських площ. Таким чином, на початок 2011 року об'єм пропозиції складів класу «А» і «В» може скласти 1068 тис. кв. м.
В той же час аналітики «Colliers International» припускають, що об'єм нової пропозиції для відкритого ринку складе від 80 тис. кв. м до 130 тис. кв. м. Очікуваний об'єм нових складських приміщень для власного користування складе не більше 10 тис. кв. м.
На думку гравців ринку, найймовірніше, що протягом першого півріччя 2010 року орендні ставки для складських приміщень збережуться на рівні IV кварталу 2009 року в діапазоні не меншого $5–7 за кв. м в місяць.
Протягом 2010 року очікується незначне збільшення частки вакантних складських площ ще як мінімум на 10–15 % за рахунок планованого виходу на ринок складських площ і звільнення частини площ у зв'язку з можливим відходом з ринку деяких компаній-орендарів
За даними порталу realt. ua, за лютий 2010 року середня ціна оренди офісної нерухомості виросла на 4. 15 %, торговою – на 3. 6 %, а складською – впала на 6.40 %.
Вартість оренди комерційної нерухомості склала (у $ за кв. м):
По всіх районах Києва:
- Офісна: 16.79 (+4. 15 %)
- Торгова: 30.26 (+3. 6 %)
- Складська: 4.53 (-6. 40 %)
Зокрема:
Центр: офісна – 19. 98, торгова – 44. 62 (у $ за кв. м)
Правий берег (без Центру): офісна – 13. 52, торгова – 23. 96, складська – 4. 51 (у $ за кв. м)
Лівий берег: офісна – 11. 52, торгова – 21. 27, складська – 4. 49 UA.
При розрахунку не враховувалися:
- в торговій – місце на ринку, кіоск – 2 %
- в складській – майданчики – 1 %
Отже, до комерційної нерухомості належить частина об’єктів нежитлового фонду: будинки і приміщення, які використовуються для здійснення виробничої діяльності, торгівлі, офіси, підприємства сервісу, громадського харчування тощо.
На думку фахівців, найбільш перспективну динаміку розвитку мають ті сегменти ринку комерційної нерухомості, на яких традиційно присутній масовий попит – невеликі офіси, малоформатні магазини, кафе, склади. Інвестування в комерційну нерухомість, у тому числі купівля нерухомості в кредит, стає більш популярною, ніж оренда бізнес-приміщень. Інвестування в нерухомість протягом десятиліть розглядається як одне з найбільш безпечних та найбільш прибуткових, а в довгостроковій перспективі це чудова можливість збереження та накопичення власного капіталу. Головна особливість інвестицій в нерухомість це – гармонія надійності та доходності. Експерти прогнозують, що ринок комерційної нерухомості в довгостроковому плані буде продовжувати зростати та активно розвиватись, зважаючи на те, що показники забезпеченості комерційною нерухомістю значно поступаються показникам східноєвропейських країн. Крім того, досить високими є терміни окупності інвестицій у комерційну нерухомість. Якщо у Європі середній термін окупності інвестицій у комерційну нерухомість складає 10–20 років, то в Україні – 5–10 років.