Арендная плата на основе кадастровой стоимости может определяться двумя
способами:
1)от кадастровой стоимости земельного участка (город Новосибирск);
2)от удельного вида кадастровой стоимости за 1 квадратный метр
(города Иркутск, Кемерово, Екатеринбург).
Отличием первого способа от второго является то, что определение кадастровой стоимости относится к компетенции Роенедвижимости, которой не была установлена периодичность оценки кадастровой стоимости земельных участков. Более того, определение арендной платы от кадастровой стоимости 1 квадратного метра исключает ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, и позволяет более оперативно реагировать на изменение разрешенного использования земельного участка (табл. 2.2).
Таблица 2.2
Сводная таблица поступлений от земельных платежей в городах, входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов
| Муниципальное | Общая площадь | Численность | Земельные платежи по годам, млн р. | |||
| образование | территории МО, га | населения, тыс. чел. | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 |
| Новосибирск | 50 021 | 1 423 | 956 | 1 288 | 1 805 | 3 874 |
| Новокузнецк | 42 427 | 570 | 1 115 | 1 129 | 1 415 | 1 383 |
| Омск | 57 290 | 1 138 | 415 | 1 101 | 1 486 | 1 077 |
| Красноярск | 37 400 | 917 | 552 | 752 | 873 | 1 058 |
| Иркутск | 27 998 | 594 | 287 | 416 | 515 | 905 |
| Тюмень | 86 130 | 569 | 363 | 418 | 725 | 812 |
| Кемерово | 29 848 | 526 | 733 | 711 | 932 | 800 |
| Хабаровск | 38 650 | 578 | 456 | 519 | 641 | 764 |
| Томск | 29 289 | 488 | 358 | 435 | 679 | 624 |
| Братск | 42 000 | 266 | 265 | 548 | 674 | 576 |
| Барнаул | 32 201 | 658 | 27S | 323 | 377 | 487 |
| Сургут | 34 830 | 291 | 449 | 530 | S42 | 4?8 |
| Норильск | 45 196 | 214 | 565 | 630 | 166 | 246 |
Существует еще один способ: определение арендной платы за земельные участки на основании отчета независимого оценщика (например, в Приморском крае). Несмотря на рыночный и прогрессивный аспект этого подхода, считаем невозможным его применение в муниципальных образованиях по следующий причинам:
1) наличие большого количества договоров аренды земельных участков (в крупных муниципальных образованиях – несколько тысяч) делает такой подход затратным и трудоемким;
2) заказ отчетов об оценке арендной платы за земли самим арендатором может поставить под сомнение определенную оценщиком величину арендной платы, что может инициировать многочисленные судебные тяжбы по вопросам соотношения отчетов, подготовленных арендатором и арендодателем;
3) рынок недвижимости в РФ, в том числе земли, недостаточно развит, и из-за недостатка информации возникают определенные трудности при определении оценщиком арендной платы.
На современном уровне развития общества требуется переход к справедливым принципам взимания налогов, основанным на общественных представлениях о ценности земельных участков, единстве подходов к налогообложению на всей территории Российской Федерации и использовании принятых в мировой практике рыночных подходов к массовой оценке объектов недвижимого имущества, к которым в том числе относятся и земельные участки.
При введении земельного налога представительные органы местного самоуправления в принимаемых нормативных правовых актах (законах) самостоятельно определяют такие элементы налогообложения, как налоговые ставки в пределах, установленных Кодексом, порядок и сроки уплаты налога. Кроме того, представительными органами местного самоуправления могут также предусматриваться (помимо перечисленных в Кодексе) дополнительные налоговые льготы.
Другие основные элементы налогообложения – налогоплательщики, объекты налогообложения, налоговая база и порядок ее определения – устанавливаются непосредственно главой кодекса.
Налогоплательщиками, согласно Кодексу, признаются физические и юридические лица – собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи, определяемые в соответствии с земельным законодательством.
Объектом налогообложения определены земельные участки, расположенные в пределах территории муниципального образования, на которую распространяется действие нормативного правового акта (закона), принятого представительным органом местного самоуправления.
Из состава объектов налогообложения исключены отдельные категории земель. Это, прежде всего земли, изъятые и ограниченные в обороте в соответствии с земельным законодательством; земли, предоставленные в целях обеспечения обороны и безопасности Российской Федерации, и ряд других категорий земель, определенных ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
Проектом главы 32 Кодекса предусматривается принципиально новый подход к налогообложению земельных участков. С учетом положений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве налоговой базы по земельному налогу определена кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем налоговые ставки предусмотрено устанавливать не в виде фиксированных платежей на единицу площади земельного участка, а в процентах от налоговой базы.
Юридические лица, а также индивидуальные предприниматели (в отношении земельных участков, используемых в предпринимательской деятельности) определяют налоговую базу и уплачивают земельный налог самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.
Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года должна быть доведена до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом органами местного самоуправления, в срок не позднее 1 марта того же года.
За физических лиц налоговую базу и сумму налога определяют налоговые opгaны, на основании сведений, полученных от органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органов муниципальных образований.
Для нижеперечисленных категорий физических лиц предусмотрен налоговый вычет — уменьшение налоговой базы на не облагаемую налогом сумму — в размере 10 000 руб. в отношении каждого земельного участка. Это герои Советского союза и герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы; инвалиды 1 группы; инвалиды с детства; ветераны и инвалиды Вешкой Отечественной войны и боевых действий; лица, имеющие льготы в соответствии с законами «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» и «О социальной защите граждан Российской Федераций, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов и реку Теча»; лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах.
Проектом главы 32 Кодекса предусматривается особый порядок определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности. Так, в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, налоговая база определяется пропорционально доле каждого налогоплательщика в общей долевой собственности; в отношении земельных участков, находящихся в общей совместной собственности, — для каждого налогоплательщика в равных долях.
В качестве налогового периода определен календарный год,
В Кодексе устанавливается максимальный размер налоговой ставки: не более 0,3% - для земель сельскохозяйственного производства (отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях), занятых жилым фондом и предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства физическим лицам и их объединениям; не более 1,5% — и отношении других категорий земель.
Принятие решений о конкретных размерах налоговых ставок, в том числе по отдельным категориям земель и категориям налогоплательщиков, как уже отмечалось, отнесено к компетенции представительных органов местного. При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.
Учитывая, что земельный налог является местным, перечень налоговых льгот, установленных главой Кодекса, является ограниченным и распространяется лишь на узкий круг земельных участков:
1. предоставленных организациям и учреждениям уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации для непосредственного выполнения возложенных на них функций;
2. принадлежащих религиозным организациям, отведенных для основания и содержания культовых зданий и сооружений;
3. непосредственно занятых объектами мобилизационного назначения и (пли) мобилизационными мощностями, законсервированными и (или) не используемыми в производстве: всеми видами мобилизационных запасов (резервов) и другим имуществом мобилизационного назначения, отнесенным к создаваемым по решениям органов государственной власти страховым запасам: испытательными полигонами, снаряжательными базами, аэродромами, объектами единой системы организации воздушного движения, отнесенными в соответствии с законодательством к объектам особого назначения.