Экономическая оценка земель в Канаде проводится по урожайности сельскохозяйственных культур. Экономическая оценка земель в стоимостном выражении не производится.
Современная система изучения земель в Великобритании включает два основных этапа: физическую и экономическую классификацию земель.
При физической классификации все земли страны в зависимости от степени влияния физических факторов, ограничивающих их использование в сельскохозяйственном производстве, объединяют в пять классов землепригодности. Экономическая классификация земель основана на определении стоимости стандартной чистой продукции каждого класса земель. Экономическая классификация земель предполагает объективную оценку производственных возможностей каждого земельного участка. Такую оценку можно произвести после накопления достаточной информации для установления пределов колебания средней статистически чистой продукции на акр каждого физического класса земель.
Сложность установления показателей оценки объясняется значительными колебаниями размеров стандартной чистой продукции с единицы площади неодинаковых физических классов земли в хозяйствах различной специализации. Англичане считают, что со временем будут установлены пределы колебания стандартной чистой продукции на землях всех классов землепригодности при всех возможных типах специализации. На основании этих данных можно будет определить тесноту связи между физической и экономической классификациями земель.
При проведении классификации земель учитываются только те ограничивающие факторы, которые невозможно устранить на современном уровне развития сельскохозяйственной науки и техники. Поэтому факторы, ранее считавшиеся не преодолимыми препятствиями, в дальнейшем могут перейти в легкоустранимые, в результате чего земли переводятся в более высокий класс. Поэтому через каждые пять лет проводится корректировка данных классификации земель с учетом получения информации об использовании земель, развития научных исследований и технических возможностей улучшения земель.
В развивающихся странах широко применяют классификацию земель, разработанную службой охраны почв министерства сельского хозяйства США. Однако применение такой классификации ограничивается отсутствием материалов почвенного обследования. Поэтому во многих странах американская система классификации земель применяется в упрощенном виде.
Сравнительная сопоставимость качественного состояния мировых земельных ресурсов возможна на основе единой системы классификации земель. Поэтому большой интерес представляет классификация земель, разработанная Продовольственной и сельскохозяйственной организацией (ФАО) ООН совместно с французским бюро научных и технических исследований заморских территорий и успешно применяемая ФАО в тропических развивающихся странах. Классификация выделяет пять классов земли в зависимости от современной или потенциальной продуктивности почв. Классы землепригодности группируют на основе оценки физических и химических свойств почвы. Для каждого диагностического признака в классификации ФАО разработана специальная стобалльная шкала. В зависимости от влияния этого признака на общую продуктивность почв его оценивают определенным количеством баллов.
Данные оценки земельных ресурсов по классификации ФАО используются при планировании развития сельского хозяйства тропических стран, а также при прогнозировании использования земель.
Зарубежные специалисты не всегда понимают сложившуюся ситуацию в России в вопросах создания земельно-имущественного кадастра. Объясняется это просто. В странах с рыночной экономикой вся земля давно поделена на земельные участки и давно сформированы права на объекты недвижимости - в начале на земельные участки, а затем на здания и постройки. Поэтому кадастры в странах с развитой рыночной экономикой земельные, а здания входят в состав комплекса недвижимости земельного участка. Там право на земельный участок первично и предполагает право на все постройки земельного участка, а в ряде стран - и на полезные ископаемые. В этих странах земельный кадастр развивался для информационной поддержки рынка недвижимости. Для этой же цели создана система регистрации прав на недвижимость.
В России для создания информационной поддержки рынка недвижимости необходимо в первую очередь на все объекты недвижимости (земельные участки в том числе) создать кадастровые дела и юридически оформить права на объекты недвижимости. Только после выполнения этой программы работ на основе современных информационных технологий можно будет создать Государственную автоматизированную систему ведения земельно-имущественного кадастра.
Государственная автоматизированная система ведения земельно-имущественного кадастра является такой же важной государственной инфраструктурой, как транспорт, связь и т.д. Эта система обеспечивает:
- информационное обеспечение рынка недвижимости;
- создание базы налогообложения;
- основу создания различных геоинформационных систем, в том числе для управления развитием городов, отдельных регионов.
В настоящее время за рубежом документы на бумажных носителях о правах на недвижимость играют малую роль. Важно то, что записано в базе данных земельно-имущественного кадастра.
Все сделки с недвижимостью в развитых странах осуществляются только над базой данных земельно-имущественного кадастра! Это объективная необходимость и российский земельный кадастр должен иметь такие же процедуры.
Также опыт зарубежных стран показывает, что в силу исторических причин в большинстве из них подсистема регистрации прав на недвижимость и подсистема учета недвижимости функционируют на разных организационных основах и с разной степенью интеграции. При этом, подсистема формирования объектов недвижимости, как правило, осуществляется в условиях конкуренции, в то время как регистрация прав или документов о правах на недвижимость, а также учет недвижимости функционируют как государственные функции.
В целом, можно отметить следующие основные особенности зарубежных систем регистрации прав на недвижимость и сделок с ним:
· система действует на основе тщательно разработанного законодательства;
· существуют детально отработанные и законодательно закрепленные процедуры регистрации;
· система является государственной и централизованной с делегированием некоторых полномочий на места;
· система состоит из картографической и документальной (текстовой) частей;
· реестры базируются на основе официальных крупномасштабных карт;
· в большинстве систем поддерживаются единые стандарты обмена данными;
· рутинные работы выполняют за счет самофинансирования, модернизация - при поддержке государства;
· кадастровые системы постоянно изменяются с учетом изменения экономической ситуации;
· с начала 80-х лет в Европе проходит "кадастровая" реформа, связанная с применением новых технологий и компьютеризацией реестров;
· реестры являются открытыми для публичного доступа (хотя в некоторых странах недоступна информация о стоимости и залоге).
В странах, условно относящихся к «наполеоновской» системе (Франция, Италия, Испания, Греция и др.), главной целью ведения земельного кадастра изначально являлось налогообложение собственности (фискальный кадастр). После создания специального реестра прав собственности на недвижимость к этому добавилась и функция по защите прав собственности. Данные этого реестра имеют юридическую силу, но лишь как первое, но не основное доказательство, в спорах. Кадастр и реестр в этих странах - единого подчинения. Это Министерство национальной экономики и финансов.
В этих странах национальный реестр является централизованной системой, которая управляется исключительно государством на основе законодательных актов страны, но функции практического выполнения работ переданы на уровень муниципалитетов (областей), где находятся соответствующие подразделения или службы.
Система состоит из двух частей - картографической и документальной (текстовой). Вся информация в системе сгруппирована на основе земельного участка (парцелла).
Информация реестра недвижимости, который в этих странах ведется отдельным органом, но тесно связан с кадастровым реестром, в отличие от кадастрового реестра, сгруппирована в реестре по собственникам, поэтому для поддержки связи между этими реестрами возникает необходимость создания громоздкой системы идентификации данных.
В странах условно относящихся к «немецкой» системе (Германия, Австрия, Швейцария), превалируют такие черты, как: детально проработанные процедуры, высокая точность определения границ землевладений, гарантии положения границ и зарегистрированных прав.
В Германии нет организационно единой системы на уровне государства в силу федеративного устройства страны. Но во всех землях Германии (субъектах ФРГ) работы выполняются по общим правилам и в единых стандартах. Основное отличие состоит в решении организационных вопросов. Так, в разных землях организации, которые ведут кадастровые системы, подчинены разным министерствам: финансов, юстиции или внутренних дел.
Германия достигла значительно лучшего развития системы в сравнении со странами наполеоновского кадастра с точки зрения надежности данных - реестр собственности поддерживается картографическими данными, которые являются частью реестра и имеют, в связи с этим, юридическую силу, предусмотренную законом. Реестр недвижимости и картографирование недвижимости ведутся двумя разными организациями, однако все данные отлично согласовываются между собою.
В странах, условно относящихся к «скандинавской» группе, доминирует централизованный подход к ведению реестра недвижимости.